（幾年前在濟州島拍的風景）

　　有個讀者朋友，

　　最近向我諮詢說韓國濟州島的房子能不能投資。

　　我前幾年去過濟州島，但當時沒有去了解當地的房產，

　　只是覺得這裏確實是個氣候宜人風景優美的地方，後來也有朋友發過一些當地房產的資料給我看，但也一直沒太放在心裏。

　　趁着假期，做了下功課，

　　因爲沒有實地考察房產市場，所以大部分信息是來自於公開資料。

　　1、

　　關於濟州島，有一個很著名的傳說——

　　“秦始皇當年統一中國後，派手下徐福率500童男童女東尋長生不老之藥，徐福登陸的第一個地方，就是濟州島，從此便有了大韓民族”。

　　現在的濟州島還有一個紀念徐福的徐福公園。

　　（圖片來自網絡）

　　濟州島，是韓國最大島嶼，位於韓國西海海域，面積1849平方公里，差不多是北京的1/9，人口60萬，差不多是北京的1/40。

　　這個地方是溫帶海洋性氣候，年均氣溫16度，非常宜居，依山傍海，

　　所以也吸引了世界各地的遊客來此度假旅遊。

　　2、

　　韓國有個真人秀綜藝《孝利家民宿》，李孝利和李尚順夫婦的房子就在濟州島的一個獨棟別墅，

　　節目播出之後大火，很多遊客擅自闖入，讓他們不堪其擾，於是就把房子賣掉了，賣價差不多是850萬人民幣。

　　韓國濟州島的地位，有點類似中國海南，有山有海，

　　而且都有個別稱，叫“東方夏威夷”，

　　因爲氣候宜人，所以也吸引了很多內陸的韓國人來濟州島買房子，作爲度假、養老房產，

　　也同樣吸引了不少中國人，以及中國開發商。

　　現在濟州島外國人持有的房屋中，中國人名下的房屋超過70%。

　　韓聯社報道，韓國濟州特別自治道日前發佈數據，截至今年3月底，外國人持有道內建築共3310套，其中中國國籍持有者佔到72.5%，遠遠領先排在後面的美國、臺灣和日本。

　　從持有面積上看，中國買家佔73.3%，其中大部分是住宿設施。

　　根據韓國政府的數據，從2010年到2013年，中國人擁有濟州島的土地翻了約10倍。

　　中國人買下半個濟州島的言論經常見諸韓國媒體。

　　當然，這個說法誇張了，

　　放眼整個韓國，持有韓國土地面積最多還是美國人，其次是日本，中國排第三。

　　去濟州島買房子的中國人，主要是東北人、北京人、上海人、南京人，主要原因是離得近，

　　差不多飛機2個小時左右就能到，這些地方飛濟州島都比飛海南要近，

　　而且，濟州島對中國人免籤停留30天，是說走就能走的旅行。

　　不過，得說明的是，

　　因爲韓國部署“薩德”反導系統，

　　中國人赴韓投資的熱情在大大降低，

　　包括韓朝關係的不穩定性，也是投資韓國的一個非常大的“痛點”。

　　3、

　　濟州島的房產投資，是掛鉤韓國移民的。

　　在濟州島購買50萬美元/5億韓元（當前匯率不到300萬人民幣）以上的房產，就能獲得F2居留簽證，

　　F2是居住籤，首期3年+續簽2年，持有期間需要每年登陸一次韓國。

　　房產在5年內不得長期出租、不得隨意出售，持有房產滿5年後可以申請F5永居簽證。

　　不論是F2簽證還是F5簽證，都可以享受除政治權利以外的其它福利，包括醫療、教育、就業都和韓國人待遇相同。

　　除主申請人以外，其配偶、未婚子女都能一併享有居住權，但申請人的父母不能一同移民。

　　需要注意的是，可以投資移民的房產必須是——

　　依據《建立濟州特別自治道及開發國際自由城市的特別法》第229條的規定獲得道知事批准的開發區域內的房地產，

　　此類房產大多是以休養爲目標的休養型度假公寓、度假村、家庭式旅店、別墅等。

　　所以，

　　並不是所有的房子都能夠掛鉤移民身份的，只有符合條件的纔可以。

　　濟州島上有不少還不錯的國際學校，

　　這也是吸引國內家長來此投資的一個重要原因。

　　從前聽朋友說，南京人喜歡在海外買房的一個原因在於江蘇的高考太難，

　　所以，很多家長都瞄準了海外的國際學校，或者海外的國際生政策，曲線救國。

　　4、

　　關於濟州島上的房產交易規則。

　　和中國房產70年產權不同，韓國的房產是永久產權。

　　對外國人買房幾乎沒什麼限制，基本有錢就行。

　　期房可以分期付款，但不能貸款。

　　濟州島上買房的房產稅不低，契稅差不多在4.6%左右，每年還有0.2%左右的房產稅。

　　如果賣房的話，還有不少的增值稅要交：

　　1200萬韓幣以下6%

　　1200萬~4600萬韓幣15%

　　4600萬~8800萬韓幣24%

　　8800萬韓幣以上35%

　　另，韓國是有遺產稅的，5億韓元以上的稅率至少在30%。

　　所以，總體的交易成本、養房成本都是不低的。

　　如果想買掛鉤移民身份的房產，如前文說的，是有限制的，

　　比如，只有部分休養式房產纔有資格申請身份，平價的住宅和公寓並不在投資移民的範圍內。

　　比如，如果買的是期房，申請移民簽證的時間得從房產竣工時開始算。

　　比如，在拿F2簽證的5年期間，房子是不可以用來長租的（這5年只有6個月可以出租）。

　　所以在收益率上並不能實現太高的收益，同時還得支付物業費。

　　5年之後，獲得F5簽證時，房子可以出租，也可以出售。

　　當然，

　　如果純粹以投資的角度去購買濟州島的房產，就不太存在這些問題，

　　普通的平價住宅和公寓也都是可以買的，日常也可以出租，

　　只是這些房產都不掛鉤移民身份。

　　因爲可以分期付款，在前些年，濟州島房價快速上漲的階段，是可以炒樓花的，加槓桿“以小博大”。

　　一定程度上，這也是吸引中國人投資的一個重要原因。

　　2008年金融危機，韓國的房地產市場也陷入了衰退，

　　不過，從2009年開始，它就開啓了復甦之路，

　　濟州島的上漲幅度更是排名前列，

　　根據中國領事館的新聞，濟州地區房價2008年爲7500萬韓元（差不多45萬人民幣），

　　2017年激增至2億韓元（差不多120萬人民幣）。

　　2016年上漲也超過了7%，在韓國範圍內最高，中國人的助力也是上漲的重要因素。

　　根據美國建築公司KB房地產2018年數據，濟州島的房產均價差不多在22222元/平米。

　　據當地中介信息，外國人主要購買的別墅，均價則已經超過了26000元/平米。

　　不過，按照濟州島房價的現狀看，目前已經過了快速上漲的週期。

　　從2017年“薩德”問題開始，中韓關係惡化，中國購房者銳減，韓國自身的需求量也在減少。

　　濟州島的房價以及交易量也都出現了轉折點。

　　2018年濟州島的房價僅上漲1%，且成交量從2017年開始，就大幅減少。

　　某一家濟州島的華人房產公司在官網上寫到，

　　“2017年整年的成交量僅僅爲10幾套，平均一個月1套多點……但就這幾乎是整個濟州島銷量的一半，我們真不知道是應該慶高興還是失落。”

　　也是非常可愛了。

　　對於海外投資而言，

　　成交量這個數據，可能比房價上漲這個數據更加重要。

　　5、

　　做個結論，

　　作爲普通人，當前階段，在濟州島買房，並不算是一個方向很好的投資。

　　韓朝關係、中朝關係都存在不確定性，

　　對於濟州島這樣一個小島而言，抗風險能力太弱，一點不利因素，就容易影響市場。

　　除去政治風險，50萬美元的投資移民金額並不算低。

　　這樣的投資額，可以選擇的國家也不少，

　　比如希臘25萬歐元買房移民，或者再加一點，50萬歐元葡萄牙、西班牙買房移民。

　　從純房產投資的角度，

　　處於房產增長停滯週期，且稅費並不低的濟州島，現階段去“炒房”，並不是個明智的決定。

　　當然，如果從不同出發點來看，

　　純粹因爲個人喜好，以度假、休閒、養老的角度看，

　　買個小公寓作爲度假房產，

　　或者土豪買個大別墅度假，還能兼顧移民，也還是不錯的。

　　畢竟，

　　三亞的新房，均價都在2.8萬/平米了。

　　

　　和海馬小姐一起開眼…角，看世界

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