一房企「連續虧損」三年卻被稅局處罰，只因財務少做了完工確認！

案例：

稅務機關在稅務稽查過程中發現，某房地產開發企業2015年至2017年連續三年預收賬款增幅較大，卻連續虧損三年。經核實，該企業連續開發兩期房地產項目，第一期項目已經交付完畢，企業將收取的一期項目預售收入36339.64萬元長期掛賬預收賬款科目，準備等第二期項目開發銷售完畢再一併結轉主營業務收入。

稅務機關認為，對符合完工確認條件的房地產項目收入，應及時結轉當期完工收入，計算繳納。經重新計算，稅務機關確認了該企業2015年至2017年的賬面利潤，責令企業補繳企業所得稅，並加收了相應的滯納金。

分析：

根據《國家稅務總局關於房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知》（國稅函〔2010〕201號）規定，房地產開發企業建造、開發的開發產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，當企業開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，並計算企業當年度應納稅所得額。

《國家稅務總局關於印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）第三條規定，企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建築物、附着物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：（一）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（二）開發產品已開始投入使用。（三）開發產品已取得了初始產權證明。第九條規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工後，企業應及時結算其計稅成本並計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合併計算的應納稅所得額。