从1988年中南建设创始人陈锦石怀揣5000元起家到2018年的中南建设以1505.7亿元的销售业绩位列亿翰销售榜十七名。30年风风雨雨，中南建设业绩完成一次次跨越式增长，也从一个三线城市的地方性房企成长为横跨长三角、京津冀、珠三角全国化布局的综合城市运营商。回顾中南30年的千亿成长历程，2012年销售业绩突破百亿，2017年销售业绩高达963亿元，离千亿只差临门一脚，2018年中南成功突破千亿,很多人都好奇中南千亿的致富密码到底是什么？本篇文章就详细分析了中南百亿到千亿的7年成长历程，揭秘中南千亿的成功之道。

从销售业绩来看，中南在2012-2014年阶段是处于平稳增长阶段，即使市场调控较为严厉，中南依旧保持30%左右增速的业绩增长，2015年增速有所下滑至9%,2016年一方面受益于国家宏观去库存战略，另一方面受益于公司内部的战略得当，从而步入业绩高速增长通道，用三年时间一举突破千亿。那么在这七年里，中南做了哪些战略部署或者经营转变，使其即使在行业下行周期也能保持业绩稳定增长、在行业上行周期充分享受行业红利？我们认为主要有以下几点：

中南的“大盘开发”模式具有一定的历史传承性，从2005年中南开始建设南通中央商务区250万平米的城市综合体项目以来，为了充分发挥自身的这种建筑施工业务优势，以通过打包拿地的方式获取城市综合体项目，所以早期中南的项目大多是建筑面积为百万方的大盘。以2010年为例，2010年中南在全国共拥有10个项目，其中一半是建筑面积为百万方以上的大盘，包括海门中南世纪城项目、中南世纪花城项目、盐城中南世纪城等等，并且占据绝对的销售主力，总计87.07万平米的销售面积中，百万大盘项目占比88%。

中南这种打包拿地、大盘开发的模式虽然能够降低公司的土地成本，但却有一定的弊端，一方面大盘开发模式周期较长，前期投入过大，而资金回笼却较慢，不利于企业的高周转模式和规模扩张。另一方面大盘开发模式容错率较低，对决策要求较高，一旦项目决策失误带来损失远高于普通项目。比如中南在广饶和寿光的世纪城项目销售价格均持续处于低位，导致收益不理想甚至收益为负。

中南自身也认识到大盘开发模式带来的种种弊端，在2013年公司提出要逐渐放弃大盘开发的策略，转而贯彻小盘深耕，即在项目选择上，从做百万方大盘项目转而做十五万方左右的高周转项目。从中南近7年的开发项目变化可以看出，百万方以上的大盘项目占比呈不断下降趋势，而五十万方以下的小盘占比逐渐成为中南的开发重心。2011年中南共计19个项目，其中有7个是百万方级别的项目、5个项目在五十万方到一百万方之间，剩余7个项目在五十万方以下，2012年中南合计27个项目中，百万方以上、五十万方至一百万方之间以及五十万方以下分别为6个、5个、16个，2013年合计35个项目分别按照7个、7个、21个分布，直到2017年中南合计182个销售项目中，百万方级别的项目仅有5个、五十万方至一百万方级别项目16个，剩余161个项目均为五十万方以下的小盘项目。

如果说2013年是中南经营模式的转折点，那么2015年就是中南战略布局的转折点。2015年中南提出要加快向一二线城市布局，保留有潜力的三四线城市。从中南的新入城市就可见一斑，2011年中南新增土储集中在营口、菏泽和淮安等三四线城市、2012年新增土储也以东营、泰安、安庆等三四线城市为主，2013年新获取昆山、常熟、海门、泰兴、南充等6幅三四线城市地块，2014年公司未披露，自2015年开始中南有目的的增加上海、北京、深圳等大城市周边县市、郊区市场项目的获取,2015年中南一二线城市的土地储备占比已经接近30%， 2016年成功拓展天津、杭州、武汉、无锡等新区域市场，2017年新进深圳、宁波、郑州、成渝、西安、昆明等29个热点二线城市。

2016年对中南来说也是重要的转折年，由于三线城市无论是人才、品牌、资源，还是资本的缺乏均是企业进一步做大的瓶颈，所以中南在2016年毅然决定将总部搬至上海。除了将总部搬至上海，彰显全国化决心之外，中南变革前依然贴着“家族企业”的标签，创始人陈锦石的直系亲属陈小平和陈昱含身居要职。2016年8月8日，中南集团官网更新了中南建设新的管理团队，这也意味着新一轮认识调整已经实质性完成。从2015年就明确分管中南置地的陈凯正式担纲起董事长，而原中南置地董事长陈昱含则出任总裁，原总裁陈小平已不在管理团队一栏，调任中南控股集团负责新兴产业板块。

2016年，中南建设董事长陈昱含“禅位”董事长，陈凯走向台前，且陈小平离开中南置地管理团队，这一系列的人事变动彰显了中南“去家族化”的决心。管理架构由过去的“控股集团-产业集团-子公司-项目部”的四级架构，调整为地产、建筑、资本、金融、建投、工业和土木七大平台，地产板块更是采用两级半的管控模式，即总部-战区-项目，从而保持更快的决策效率与更高的决策兑现度。且除了引援明星职业经理人陈凯之外，2016年的中南花重金“招兵买马”已是行业公开的秘密。比如当时任中南建设高级副总裁辛琦、营销副总裁甘玫、成本副总裁曾志超、人事副总裁张宽权、苏北区域董事长毕兴矿都是从 2016 年开始陆续进入中南置地的。

中南在管理模式上的变革不仅释放了组织的积极性，还有效提升了管理效率、决策速度等等，我们认为管理模式的变革也是中南实现千亿的一大重要因素。

2018年中南以1505.7亿元的销售业绩位列亿翰销售榜十七名，从拿地方面来看，2018年上半年获取的80幅土地中，13幅位于二线城市，其余均位于三四线城市，其中二线城市项目建筑面积为184万平米，占比16%，三四线城市项目建筑面积为954万平米，占比84%。公司的战略也一直坚持偏向于下沉有产业、经济、人口基础的三四线城市，做到优中选优，2018年上半年拿地依然以长三角城市为主，其中宁波、南通各获得15、7个项目。且拿地依然坚持“小盘深耕”的原则，2018年上半年中南有土地进账的39座城市中，有30座城市拿地项目平均建筑面积在20万平米。

截止2018年上半年，中南共有258个项目，合计土地储备约2990万平米，若按2018年的销售额和销售面积计算出的销售均价12500元/平米为准，则测算出2018年上半年累计货值约3738亿元，能够满足中南未来2-3年的销售需求，且通过亿翰调研发现，中南2019年预计推盘2500亿，30%-35%的比例集中在二线城市，若按照70%的平均去化率考虑，2019年中南保底销售业绩在1700亿左右。