其實任何一個行業都是從新品誕生到行業跟風，再到供應過剩，再發展下去就是同質競爭，同質競爭的市場環境下就會形成品牌商家，再由資本進行兼并重組，最後形成有門檻的行業大佬，形成行業壁壘普通人再也無法輕易進入。這是任一個行業的規律，只是目前民宿行業還處於發展階段，進入的門檻比較低，但未來一定會形成一些品牌。

那麼我們做為小小的個人房東最好的策略就是做到規模小而美。美，是民宿的核心競爭力，民宿是休閑產業，研究休閑就是研究感覺，休閑產業是一種生活美學。

更深層次的哲學、藝術與宗教美學需要深厚的個人積累與修養，對我們普通人來說門檻太高。但我們至少可以讓房源做到顏值佳，體驗美。我們都知道一個只長相就值八千萬片酬的女星吧。顏值確實是可以快速變現的好資源，雖然筆者不滿這樣浮躁的現狀，但不得不認清現實，如果連好的圖文呈現都沒有，很難推廣得到流量，何談做好服務。

筆者作為一個業餘房東，出租率即使淡季也保持在90%以上，主要得益於房子的顏值尚可，得到了美麗的小姐姐們在小紅書上自發的推廣。非常感謝這些可愛的房客們。小女子無以為報，就將我作為房東選房+改造技巧分享給各位房東及想做民宿的朋友們。讓最可愛的房客們有更多的好房子可以選擇。(圖片來自小紅書截屏如有侵權聯繫筆者刪除)

廢話結束下面都是乾貨。

民宿作為一項投資，改造投入太多回收成本周期長，或風險太大。投入太少成本回收較快，但房源後期競爭力不夠，盈利能力不足。作為一個做設計工作的業餘房東。我將用一系列文章來說明如何做好民宿的裝修改造。今天先講一下該花多少錢來投入改造及怎麼控制花費在改造預算以內。

?一、為該投入多少費用改造建立模型。我們在拿房時就對房子的位置裝修情況及能買的夜間單價有一個基本了解。然後用三個表格做一個改造資金總額，投入回收期及利潤率的計算。

一般規律是回收期11個月以內，利潤率達到22%以上則是可成立的模型。（對於計算方式不明白的童鞋可以私信我）房子因地段單價上不去或房租太高一般是模型不成立的原因，這樣的房子就直接放棄不要多花一分精力。（土豪請隨意）

計算的重點是對日單價做一個比較準確的評估。單價與改造成本息息相關。方法是1.去小豬榛果愛彼迎搜索同地段甚至同小區的普遍價位是多少，作為一個參考值。2.搜索近似地點近似環境的民宿最高價民宿。這個單價代表了這個地段環境交通景點商業配套等在民宿領域的價值天花板。超過這個單價的裝修將不再具有溢價空間。

??越繁華的地段裝修的溢價也越高。我會參考周邊的民宿對裝修溢價做一個簡單的估算。一般這個過程都是在心裡完成，只我記性比較差喜歡將所有東西用表格羅列出來。

參照附近商圈的民宿裝修溢價情況，房源定價與之匹配的呈現效果基本有譜。不管是做中高端還是性價比都應該以房客的需求點出發改造房源。在工作中我常常遇到房東跟我說：「我想花幾百塊錢把房子改一下，好看一點，給我點建議吧」其實我想說在市場供給過剩的情況下，如果只是追求圖片呈現上好看一點，而忽略體驗以及房客住宿以外的需求。這樣敷衍房客，最終必然也會被市場所敷衍。反過來民宿做為一種投資如果只講情懷不做投資產出回報期的精細規劃，則容易虧損（土豪隨意）。總之任何生意無論大小都需要一個平和心態，如果沒有調整好這個心態建議先不要開始。

?二、用收益模型算出合適的改造預算，接下來我們就應該在預算內做方案，嚴格控制造價。許多房東說改造房子的時候不知道從何下手，我想問題應該出在本身不知道作為民宿的房子應該是什麼樣的，首先你得為你的房子畫一個像。先列出一個表格，清楚的顯示作為民宿的房間應具備哪些功能，需要哪些設備及物料。（如果覺得文字小看不清的可以私信我發原文件）

??第一步；對照表格檢查電器是否能正常使用。有或缺缺與損壞。則在物料基礎表格中打勾。

??第二步；對照表格判斷傢具是否可以繼續使用，需替換項與或缺項打勾。

??第三步；判斷硬裝是否需要改動。將需要改動的項目羅列出來。

??第四步將所有需要硬裝改造的項、軟裝物料、電器、運營物資，按影響美觀、影響體驗，房客感知度高低，排列出優先等級。

預算資金按第一象限，第四象限，第二象限，第三象限，的優先順序分配。資金不夠時先降低房客感知度最低的項目預算。控制花費在我們計算出的合理範圍內。這個模型二手房東與業主都適用，業主用自己的房子投資民宿同樣需要算租金成本。

最後舉個栗子說明下如何操作。有興趣的朋友可以看一看。

房源信息；地點重慶南坪亞太商谷，單間配套35m2。長租租金1300。

?1. 去短租平台搜索此小區單配房源普遍價位在128-268之間，參考均價，保證70%出租率的情況下，我將單價定位在中偏上188/晚。1300/188=6.9數值在8以下，說明我可以有較多的資金投入裝修，參考附近商圈的裝修溢價情況，日單價決定我的最終呈現效果應該做到調性統一，有強烈的風格特性，適合拍照發社交平台。廚衛乾淨即可。這樣我保證一個好的裝修品質搭配略微超過平均的價位，房源具有非常高的性價比。

?2. 帶入表格計算改造投入資金，裝修成本回收期，利潤率。算出來是非常好的模型。放心地開始裝修改造。

?3. 查看房間電器，熱水器，空調，洗衣機，冰箱均可正常使用。傢具均為酒店式板材家，款式簡單基本無造型，但表面貼皮顏色質感較好，可繼續使用。硬裝部分幾乎沒有大的硬傷，地板大部分完好小塊起皮留用。淺色牆紙質感尚可，繼續使用。基於保留的部分比較素，比較簡潔。以經驗判斷適合改造成日式風格。

1. 開始設計方案，首先先規劃平面，再根據風格對照表格選擇物料，選物料時按照房客感知度高低優先安排費用。

?4.開始設計方案，首先先規劃平面，再根據風格對照基礎物料表選擇軟裝物料，選物料時按照房客感知度高低優先安排費用。 邊選物料邊做一個效果的模擬呈現，對最終效果有絕對的把控。（對自己的審美有充分信心的童鞋可以不用做效果模擬呈現，沒有的信心的話建議請專業設計師。小豬平台有一個軟裝設計服務，據我所知收費是類似業務中最便宜的而且平台相對靠譜）

?5.因為做了投入預算與成本控制。最後的施工花費、最終效果幾乎與設想無異。而售賣單價比預期高出16%。出租率比預期平均高出10%。所以只要認真做好規劃目前民宿仍還是一項值得投資的產品。

要麼看不懂，要麼看不夠，多看乾貨，少交學費。祝大家早日盈利，日進斗金。

下星期將對重慶民宿的整體房源品質做一個簡單的分析，有興趣的朋友可以關注賬號。

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