日前，富力地產董事長李思廉在業績會上被問及如何評價萬科“活下去”時稱，“萬科說活下去是開玩笑，是提醒我們活下去。”

萬科於2012年率先做出“行業已進入白銀時代”的判斷。2018年年中又提出“收斂聚焦·鞏固提升基本盤”並將“活下去”作爲底線戰略。但是萬科2018年年報顯示，各項業績指標穩步增長，全年銷售額6069億元創單年新高，萬科在全國商品房市場的份額也不斷提升。

3月26日，萬科企業股份有限公司（000002.SZ，2202.HK）召開2018年年度業績推介會，發佈會上，萬科董事會主席鬱亮重提白銀時代，並稱提“活下去”是對自己說的，並首次對外闡釋“收斂聚焦，鞏固提升基本盤”的背後思考，提出穩固“基本盤”成爲萬科2019年最重要的詞彙。

萬科說“活下去”是對自己說的

儘管數據健康，但萬科再次重申對白銀時代的看法。

2018年，中國房地產市場的銷售面積、銷售金額、投資、開工等各項指標再創新高，但全國商品房銷售增速再度放緩。國家統計局數據顯示，2018年全國商品房銷售面積爲17.17億平方米，同比增長1.3%，增速比2017年低6.4個百分點；銷售金額15萬億元，同比增長12.2%，增速比2017年低1.5個百分點。

鬱亮表示，如果只看數據，2018 年中國房地產市場似乎很完美，銷售面積、銷售金額、投資、開工等各項指標，幾乎都創出了歷史新高。但這仍是一個白銀時代。

白銀時代，萬科2018年銷售金額破6000億元，創萬科單年銷售額新高，同時，萬科在全國商品房市場的份額升至4.05%。

萬科年報顯示，2018年萬科實現營業收入2976.8億元，歸屬於上市公司股東的淨利潤337.7億元，同比分別增長22.6%和20.4%。

銷售數據而言，2018年，萬科實現銷售面積4037.7萬平方米，同比增長12.3%；銷售金額6069.5億元，同比增長14.5%。萬科在全國商品房市場的份額由3.96%提升至4.05%，在24個城市的銷售金額位列當地第一。

各項業績均穩步增長，萬科“活下去”是在開玩笑還是過度憂患？

在鬱亮看來，萬科提“活下去”是對自己說的，“萬科是一個危機感驅動的公司，而不是危機驅動的公司。收斂聚焦是階段性的總結和調整。”

在鬱亮看來，白銀時代，中國的城市化過程並沒有結束，城市對於空間的需求，無論從數量還是品質上來看，都依然龐大。但伴隨“少子化”、“老齡化”的人口形勢，以及行業集中度的提升，市場單邊快速上漲、行業整體快速擴張的時代已經結束。

其次，“能支持出現千億級企業的實體經濟領域本身不會特別多”，“至少需要建立六個千億級業務，才能再造一個今天的萬科。”

而面對大環境而言，“我們幾乎不可能再找到像房地產開發這樣客單價以百萬計、而且可以依託標準化快速複製的實業業務；更不能寄希望於再遇到一個與過去二十年房地產開發一樣，幾乎所有參與者都能賺錢、都很難虧錢的黃金時代。”

白銀時代變的多變、細膩，是一個競爭更加激烈、需要更高技術含量的時代。“這樣一個時代，‘危’與‘機’並存。是‘危’還是‘機’，取決於我們的選擇和行動”鬱亮說道。

鬱亮指出，2012年，我們率先做出“行業已進入白銀時代”的判斷，同時啓動“戰略-機制-文化-組織-人”五位一體的變革。

在鬱亮看來，白銀沒有黃金那麼好，但白銀也是貴金屬。在白銀時代就啓動轉型，萬科纔有足夠的時間來思考和探索。白銀時代是一個很長的階段，但轉型和變革同樣需要很長的時間。等到青銅時代再轉型，就來不及了。

“6、7年以來，我們的判斷沒有任何改變，我們對轉型艱鉅性的認識沒有任何改變，但我們的決心同樣沒有任何改變。”鬱亮表示。

轉型非易事，先穩住“基本盤”

面對白銀時代，爲了支持萬科未來的持續增長，轉型勢在必行。但無論從萬科今天的體量來看，還是從以往的行業環境來看，轉型都絕非易事。穩固“基本盤”也成爲萬科2019年最重要的詞彙。

穩固“基本盤”對於萬科而言，也意味着經過多年的轉型探索，目前到了修枝剪葉階段。

鬱亮提到，萬科的戰略轉型與迭代升級經過了三步：專業大衆住宅供應商-城市配套服務商-城鄉建設與生活服務商。

據介紹，萬科於1993年啓動“萬科的減法”，到2001年完成專業化轉型，之後趕上中國房地產的黃金十年。萬科於2008年就成爲了全球最大的住宅供應商，2010年成爲世界第一個千億級住宅企業。

2012年，萬科正式提出“城市配套服務商”戰略，2014年萬科進入第四個十年發展階段，第一批轉型業務基本同時啓動，包括物流地產、租賃住房、物業服務等業務。

截至2018年，轉型初見成效，但是面對“千億級業務”目標僅房地產業務一項達標。

年報顯示，2018年萬科的物流、物業服務、租賃住房、商業運營開發等非開發業務經營能力也持續提升。按照萬科年報，2018年萬科實現主營業務營業收入2976.79億元，同比增長22.48%，其中房地產營業收入2846.2億元，同比增22.15%；物業服務營業收入97.96億元，同比增32.95%，其他業務共計營業收入3.26億元，同比增長29.66%。

2018年萬科將戰略定位升級爲“城鄉建設與生活服務商”。

鬱亮稱，從配套服務商到生活服務商，意味着我們不僅要提供硬件，也要提供軟件；不僅要提供空間，也要提供內容。6、7年以來，我們不斷將視野開放到更廣闊的空間，將服務延伸到客戶生活需求的更多方面，力圖真正找到萬科未來的第二曲線。這個方向是一以貫之的，沒有任何動搖或改變。

但是轉型的前提也需要鞏固“基本盤”。

據悉，目前萬科的各個業務線條，都明確了各自的基本盤。其中四大區域明確以開發業務爲基本盤。

面對鞏固基本盤的說法是否意味着不做其他業務的說法，業績會上，鬱亮指出，“城鄉建設與生活服務商”和“聚焦收斂、鞏固提升基本盤”互爲表裏，是一脈相承的。

面對行業競爭度的提升、容錯空間的收縮，以及未來的不確定性，萬科提出圍繞“城鄉建設與生活服務商”的戰略定位，依託事業合夥人機制，堅持以“客戶爲中心，以現金流爲基礎，合夥奮鬥，持續創造更多真實價值，實現有質量發展”的長期經營指導方針，穩住基本盤。

鬱亮表示，我們所說的“基本盤”不是指“房地產開發業務”，而是所有事業集團（BG編者注：四大區域+物業）、所有事業單元（BU編者注：包括長租、物流、印力等），都要明確自己的基本盤。我們不是要收斂其他業務，而是要聚焦收斂每塊業務的經營管理動作。

鬱亮稱，萬科當然要在“城鄉建設與生活服務商”的道路上繼續轉型。而爲了更好地轉型，我們需要“鞏固提升基本盤”。

鬱亮表示，我們先求得根基的穩固，才能更好地開枝散葉；我們先在最基本的業務上深化對商業邏輯的理解、練好經營管理的內功，才能爲轉型奠定更堅實的基礎。而聚焦收斂是階段性的總結和調整。聚焦收斂不是砍樹，而是修剪枝葉。適當修剪枝葉，大樹才能把根扎得更深，讓樹幹更粗壯，然後才能結出更多的果實。