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　　糾紛一，房屋質量有問題、裝修質量不合格。

　　答：1、交房時若發現房屋質量、裝修質量不合格應及時採取拍照、錄像等方式固定房屋的現狀，必要的可以委託（或通過消協委託）專業的第三方檢驗檢測機構對房屋質量、裝修質量、裝修的實際價值進行檢測、評估。並且書面向開發商提出所發現的質量問題，並有權拒絕在整改完成前交房並可要求承擔因此產生的逾期交房違約責任及賠償損失。若房屋質量問題嚴重以致影響正常居住使用的、或經維修仍無法正常使用的，購房人有權提出退房。

　　2、在交房後居住過程中發現房屋存在質量或裝修質量問題，則購房人有權要求開發商在保修期內承擔保修責任；若開發商遲遲不願進行維修的，購房人可以自行維修並保留相關維修憑證，就維修費用要求開發商承擔。

　　3、在超過保修期後發現房屋質量問題的，若房屋質量問題是由於公共部分的質量問題產生的（如伸縮縫漏水導致牆體漏水、整體建築質量導致牆面開裂等），則可以要求使用公共維修基金對建築的公共部分及由此產生的室內部分的損壞進行維修。

　　糾紛二，開發商擅自更改規劃，實際交房與效果圖出入較大。

　　答：根據《商品房銷售管理辦法》第二十四條相關規定，開發商擅自變更規劃、設計的，或者經規劃部門批准的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，必須經過購房人同意。否則，開發商構成違約，購房人有權退房。

　　糾紛三，口頭承諾不兌現：開發商承諾買房就送車位、免物業費等。

　　答：首先需要將開發商的口頭承諾作證據固定（如錄音、郵件、微信、短信等方式詢問確認），最好能夠以書面的形式作出確認。若無法證明口頭承諾確實存在，則對購房人主張開發商違反口頭承諾是十分不利的。若能夠證明口頭協議的存在及其具體內容，則開發商未兌現承諾的，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣糾紛適用法律若干問題的解釋》規定屬於違約行爲，購房人有權要求開發商承擔違約責任。

　　糾紛四，商住房變商業辦公房。

　　答：開發商銷售房屋的性質首先應當從合同中約定的房屋性質來看。合同約定房屋性質的住宅，但是產權證辦理出來後體現房屋的性質是商業性質或辦公性質的，則可認定開發商存在根本違約。購房人有權要求退房並要求開發商承擔違約責任。此外，要說明的一點是，商業或辦公性質房屋的開發商在前期往往會以偷換概念的方式進行宣傳，將所售房屋也稱爲公寓，以此和住宅概念相模糊。因此，購房人不要因開發商前期宣傳爲公寓並且具有使用功能就認爲是住宅，而忽略了開發商在合同中載明的房屋性質。

　　問：很多人在維權時會選擇拉橫幅鬧事，這能解決問題麼？

　　答：我們有時候也會接到當事人的電話詢問：家人因爲拉橫幅被抓了怎麼辦？能不能請律師把他弄出來？仔細詢問後，很多都是由於房產維權產生的糾紛，有的是業主聚集多人去政府、信訪部門門口拉橫幅，有的是組織多人到開發商售樓處門口拉橫幅等方式維權，結果被行政拘留，更嚴重的甚至被刑事拘留了。很多人認爲，拉橫幅維權和信訪都是公民的權利，沒有什麼不妥的，想着人多力量大，只有通過這樣的方式才能引起重視，從而幫自己解決問題，但結果往往事與願違。根據《信訪條例》，多人採用走訪形式提出共同的信訪事項的，應當推選代表，代表人數不得超過５人。另外，根據《治安管理處罰法》，不得聚衆圍堵行政機關辦公場所、擾亂公共秩序，否則會被罰款或行政拘留。情節嚴重，構成犯罪的，還將面臨刑事處罰。因此，不管購房過程中出現了什麼樣的糾紛，不管矛盾有多深，不能盲目維權，更不要受人煽動以身試法；而是要根據《信訪條例》、《集會遊行示威法》等的相關規定，在不違反法律、行政法規的前提下，正確合理地維權。

　　本文作者：許東——律師 北京盈科（廈門）律師事務所律師