近日，網絡上流傳着一份閩侯縣稅務局發佈的通知，其內容是：“從4月8日起，二手房交易計稅成交額不得低於該房產的上一道交易成交額。”圖片流出後就有人迫不及待地進行了宣傳和解讀。那麼，如今4月8日到了，這張通知執行了嗎？原文是真的嗎？

　　閩侯縣稅務局近日已經作出明確答覆：“我局仍按原政策執行。”因此，稅收政策暫時不會發生變化。

　　從網絡上流傳的圖片來看，有兩個版本，一個是蓋了稅務專用章的，一個是未蓋章但是看上去是在稅務窗口拍攝的。但是本次稅務部門答覆是“仍”按原政策執行，而並未同時否認這張通知是假的。由此可見，這份通知並不是空穴來風。

　　既然目前只是仍按原政策執行，也不代表今後不會再提起這件事。那麼，我們就先來分析一下，這是怎樣一項政策，會有什麼影響。

　　首先，這項政策並不是提高稅率，而是提高了稅徵指導價，即：最低計稅成交額。該項政策一出，使得無論你如何“避稅”，最低都要按照上一道買來時的成交價來計稅。由於福州現行稅徵指導價很低，這項政策的出臺，就等於大幅提高了稅徵指導價。

　　假設原來是100萬買來的房子，如今上市交易，按照舊的稅徵指導價可能只有40萬，但是新政執行後不管你的實際售價是多少，最低也要按100萬來作爲計稅依據，計稅額翻了兩三倍以上，尤其對於產權不滿二的房子是巨大打擊。

　　其次，我們要知道這並不是加稅，這是繼全面執行“三價合一”以來，又進一步推出的一項加強稅收徵管的新舉措。本來房地產交易就應當按照實際成交價格如實申報，但是如今“合理避稅”的現狀衆所周知。而以往稅徵指導價的存在，就是給了稅收一個調節的彈性，一方面設定最低指導價來確保房地產交易稅收收入，減少稅收流失；另一方面這種覈定徵稅的方式徵收成本很低，甚至福州稅務部門只需要委託不動產登記中心代徵即可，省時省力。

　　而正是這種可鬆可緊的彈性，使得在需要確保財政收入的時候，也就很容易加大徵收力度了。稅率是無法輕易提高的，但是稅徵指導價標準可以提高，徵收稽查可以趨嚴。雖然最終的結果是收上來的稅款變多了，但在名義上這並不是加稅，而是加強徵管、打擊逃稅。

　　當然，由於“三價合一”已經開始執行，對於正常按揭貸款購房的人而言，影響不會很大，本來就逃不了多少稅。但是不管怎麼說這項政策如果真的執行了，可以在一定程度上起到增加房地產交易稅收，徹底堵死“合理避稅”途徑的效果。

　　雖然閩侯縣二手房成交量並不大，實際能增加的稅收很有限，但同時還能把一部分購買力從二手房趕向一手房。如今開發商和二手房東是直接競爭關係，然而土拍拿地的是開發商而不是二手房東，顯然一手房如果賣不動會挫傷開發商的拿地熱情。

　　那麼，經過上述分析，如果這項政策最終得到執行，增加的稅收會被轉嫁給買方從而推高二手房價嗎？誠然，政策落地之時會有人在朋友圈裏刷屏，讓你們覺得增加的稅負一定會轉嫁給買方，從而購房負擔增加，相當於房價又漲了。在他們的口中房價永遠漲，無論利好利空都能推導出房價上漲的結論，而買方就是毫無自主能力，人傻錢多，逆來順受的形象。

　　實際真的是這樣嗎？如果在樓市火爆期，賣方市場供不應求的情況下，這的確很有可能。然而在樓市下行期，成交量大幅下滑，完全進入買方市場，尤其是縣城裏二手房成交量本就很低的情況下，此時買方對於價格就有着更大的決定權。

　　因此，如果收緊稅收徵管，交易成本增加，對於賣方而言就更加不利了。本來競爭對手就多，除了你的鄰居之外，開發商手裏還有大量賣不出去的一手房，年復一年的土拍仍在大量供地，如今自己的二手房比一手房稅收更高，避稅的路全部被堵死，尤其是未滿二的房子劣勢明顯，不降價就更加賣不動了。

　　儘管本次政策暫不執行，但是我們可以從中看到一個“對房徵稅”的信號。衆所周知今年中央提出向製造業企業定向減稅3個點，這是一項惠及企業的好政策，但是相應地，減稅後的財政缺口需要通過其他途徑進行彌補。那麼加大對房地產稅收的徵繳如今看來就是最有可能的途徑之一了。

　　事實上當前的這種趨勢，我早在3月6日的文章《製造業減稅與樓市》中就已經提到過：“製造業減稅促使房產稅的實施進程加快也是有可能的，與其推動房產稅，直接增加現有房地產稅收會更快見效。考慮到如今開發商的日子普遍不好過，利潤率也比較薄，因此增加二手房交易稅收的可能性更大。”

　　果不其然，過了一個月，風聲就來了。房產稅是一把高懸的利劍，但是利劍出鞘需要時間，事實上如今要增加稅收收入有的是辦法，根本不需要房產稅，只需要收緊現有房地產稅收就可以了。例如：契稅優惠收走，稅率都按3%徵收；增值稅把滿兩年免徵調整回到滿五年免徵等等……辦法有的是，很容易做到。提高稅徵指導價僅僅只是其中一種。

　　最後總結一下，這次的稅收新政只是一聲還沒吹響的號角，但已經敲響警鐘。當前這種增加二手房交易稅收徵管的方式對於買房自住的人羣並沒有太大的影響，而是精準針對了投資炒房、頻繁倒手的人，這很可能成爲接下來的政策風向標。

　　參閱：

　　製造業減稅與樓市

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