隨着房產佔家庭總資產比例逐步提升，房價也成爲茶餘飯後閒談的話題之一，人們對於房子的需求也依舊旺盛。正因如此，大家買房時更容易患得患失，一方面害怕買房之後房價跌了，另一方面又擔憂，沒買房房價漲了，這也導致詢問房價走勢的粉絲越來越多，專家們對於房價走勢的預測也大相徑庭。在參謀長看來，看漲派與看跌派並非是要一決高下，只是爲了更接近答案，給購房者一個準確指導。但話又說回來了，既然是對房價的預測，自然會有預測錯的一方。

　　2018年管清友“買不起，就多買兩套”的言論讓網友們紛紛直呼看不懂，此前，馬雲也曾表達過自己對房價的看法“八年後最便宜的就是房子，年輕人別買房，八年後房價如蔥”。從這兩個觀點中我們不難看出，一個看漲，一個看跌，一個勸大家多買房，一個勸年輕人別買房，到底誰說的對呢？參謀長個人覺得這場爭論也是時候有個答案了。

　　從兩大住房體系來看，房價大漲可能性微乎其微

　　其實管清友的原話是“如果你現在買不起，你就多買兩套，雖然房價現在很貴，但是我勸你，如果現在能買，有這個實力買，就抓緊時間買，因爲如果你現在嫌貴，十年後你更買不起”。

　　大家都知道，房子是用來住的，一開始只有居住屬性。但隨着城市加速發展，嚴重的供需不平衡把房子變成了稀缺品，房子被賦予投資性，房子開始變味，不但用來居住，更成了炒房客開發商賺錢的工具。而管清友的這句話其實是站在投資者的角度上看待房價，“買不起，就多買兩套”必須建立在兩大前提之上，一是房價一直漲，二是你能借錢順利上車。如果房價永遠漲，現在沒錢的你通過借錢購房，這是一種變相的對未來資產的投資。

　　但根據住建部目前釋放的政策信號來看，房價復漲的可能性不復存在。未來房地產市場將建立兩大體系，即住房市場體系和住房保障體系，總原則就是滿足不同羣體多層次住房需求。這兩大體系的建立有可能帶來“買房住時代”過渡到“有房住時代”的轉變。預測數據顯示，2020年我國租房人數將達到1.9億人，2025年租賃行業將增長至2.9萬億元，這意味着未來租房市場上存在巨大潛力。再者目前購房主體多爲年輕人，他們的購房理念發生變化，據中國社科院調查結果顯示，超半數的90後畢業生表示，如果要背上沉重的房貸，寧願選擇不買房。

　　因此，在參謀長看來，馬雲之所以勸年輕人不買房並且覺得未來“房價如蔥”主要是因爲，與之前房地產市場相比，年輕人可選擇的居住方式變得多元化了，這樣一來住房需求得到解決，房價不會大漲。

　　從人口流動來看，房價出現分化

　　衆所周知，住房需求直接影響房地產市場的發展。從宏觀角度來看，人口會涌入經濟條件較好的一二線城市，具體來看，人口流動一般遵循縣城向三四線，三四線向一二線流入的規律。事實也是如此。我們先來看看3月市場的數據情況，根據對全國45個城市成交數據初步統計，截止今年3月26日整體市場成交同比有所反彈，累計同比增幅9.1%。其中，一二線城市成交面積同比增長，但三四線代表城市市場仍在降溫。從數據我們就可以看出，樓市正在走向分化。

　　由於三四線城市前期房價上漲迅速，同時又缺乏人口已經產業的支撐，再加上部分刺激政策的退出，因此多數三四線城市並不具備回暖的可持續性。其實從節後開發商拿地我們也可以看出樓市處於分化階段，雖然今年開年大部分城市的土拍市場出現了下跌，但仔細研究不難發現，一二線城市仍然是房企拿地投資的重心。（詳見《回暖！房企開啓搶地大戰！這些城市要注意了》）

　　因此，在未來的房地產市場中，經濟實力越高的城市，房價下跌的可能性越小，經濟實力較爲薄弱的城市，可能面臨不同程度的調整。就拿開發商投資的重點一二線城市來說，尤其是核心城市的房價依然會呈現穩中有漲的勢態，再考慮人口流入等其他因素，未來大城市的房價也會有所上漲；而處於五六線樓市或者縣城的房子，可能會面臨不同程度的調整，再加上老齡化社會到來，這些城市房價有所下跌，但是否跌至如蔥的價格，還要看各城市調整力度。

　　結語

　　隨着樓市進入調整期，尤其是當前房地產長效機制加速出臺，大家應理性看待房地產的地位和功能。房地產作爲國民經濟的“支柱產業”，雖然政策已經釋放不走依賴房地產的老路，但經濟的平穩發展離不開樓市的穩定發展。房地產行業依然存在發展空間，目前城市之間出現分化，但值得注意的是，對於一二線城市，支撐房價上漲的基本因素並未發生改變。

　　未來的時間裏，房地產行業形勢或將發生變化，大家的住房觀念也隨之變化。隨着兩大市場體系的完善，多層次住房需求得到滿足，房價將長期保持穩定。參謀長之前的文章裏多次提過，對於自住型購房者來說，任何時候買房都是合適的，但要在自身可承受範圍內做出選擇，而不是讓房子成爲負擔。再退一步，在兩大體系的保障之下，未來可以通過多種途徑解決住房問題，再糾結未來的房價是否如蔥也就什麼意義了。