這幾天討論銀行年報的非常多，特別是新增貸款的數據裏，居然接近一半都是房貸。這其實就是過去這麼多年，中國房價“一直漲的”祕密。

　　具體數據如何：偉哥找了一下年報的數據，特別是房地產企業對比銀行企業的數據：

　　這個表格有什麼意義：

　　1：房貸數據佔8大銀行新增貸款數據裏接近一半,8大銀行2018年新增貸款總量在2.7萬以上左右，其中47%是房貸（這還不統計其他可能繞道進入房貸的消費抵押貸等數據）

　　2：最典型的建行，超過60%是房貸，建行應該改名中國房地產銀行。

　　建設銀行財報數據顯示，截至2018年末，建設銀行個人住房貸款餘額47535.95億元，較上年新增5405.28億元，增幅12.83%，餘額居同業首位。從投放比例上看，建設銀行2018年新增貸款中投向個人住房貸款的比例是61.45%，較2017年增長了6.7個百分點。

　　3：銀行的利潤驚人，8家銀行的淨利潤高達1.2萬億。

　　A股房地產公司的利潤如何？利潤最高的萬科只有338億，也就是說，8家銀行的利潤相當於36家萬科的利潤。A股最賺錢的公司也全部都是銀行。

　　4：不同城市之間，房貸的利率差距巨大：

　　全國房貸利率執行嚴重不均衡，從不同城市看，上海不論是不是恢復之前，依然首套房貸款有一定折扣，而更多的城市不僅僅沒有95折，基本都在上浮10%，部分三四線城市甚至上浮到了20-30%。

　　從銀行成本角度看，上海能夠執行基準優惠，而其他城市基準上浮，與房地產調控無關

　　同樣是首套房，當下在上海可以享受95折或者9折貸款優惠，也就是100萬貸款30年的月供5162元，而在北京就需要月供5609（按照30年計算，對比）。

　　每貸款100萬，上海的購房者30年週期內，比北京少還利息16萬。而如果對比三四線城市最高的上浮30%。

　　上海購房者比其他城市，最多，每100萬30年，月供少（上浮30%對比95折）1072元，累計利息差距高達38.6萬。

　　5：最近樓市的波動也主要是因爲銀行釋放的貸款突然上漲

　　樓市調控是否見效，房價在否上漲，其實核心原因在銀行:

　　一二線城市的土地供應，從來沒有突然增加或者減少過，從趨勢看隨着城市化結束會越來越少。

　　一二線城市的人口有增加有減少，但從來沒有突然大幅上漲過。

　　需求與供應雖然都有漲跌，但波動幅度一直都只是一個趨勢，並非突然波動，這種情況下，唯一的變量自然就是錢。

　　所以從過去數年看，影響房價突然波動的最核心要素，並非房地產的政策，而是銀行對房地產信貸的親密指數。

　　最後，是不是購房依然要關注一句話，短期看政策，中期看政策，長期看政策。銀行的房貸利率執行情況很快會繼續出現變化。

　　2019年樓市走勢如何？歸根結底還是看最近的房貸政策，特別是認房又認貸、小微企業貸款、貸款利率的變化！

　　誰也不能否認，樓市小陽春是出現了，數據上漲幅驚人，但謠言也很多，因爲拿今年數據環比同比說火爆都是不負責任的，同比去年市場低迷，環比2月是春節月。

　　按照100萬貸款計算，從2016年執行的基準利率30年85折的優惠利率，月供只有4872.7元。

　　在疊加幾次收緊調控後，現在基本只能做到25年期95折，這樣月供就變成5649.5元，也就是每貸款100萬，月供多交776.8元，如果貸款300萬，月供將變成2330.4元。

　　往年非常有效的房地產調控，爲什麼在2016年到現在，基本無效，其實核心原因在銀行:

　　1：一二線城市的土地供應，從來沒有突然增加或者減少過，從趨勢看隨着城市化結束會越來越少。

　　2：一二線城市的人口有增加有減少，但從來沒有突然大幅上漲過。

　　需求與供應雖然都有漲跌，但波動幅度一直都只是一個趨勢，並非突然波動，這種情況下，唯一的變量自然就是錢。

　　所以從過去數年看，影響房價突然波動的最核心要素，並非房地產的政策，而是銀行對房地產信貸的親密指數。