今年買房，比去年這個時候理性得多，也從容得多。但問題是，這個春天，是2019年買房的最好時機嗎？

　　觀察員老王

　　最謹慎的朋友們也入市了

　　前幾天，我一個很好的哥們，不聲不響在西海岸買了套房子。如果以我的標準來評判這套房子，是個不錯的選擇。西海岸的核心位置，開發商口碑不錯，臨地鐵。

　　最關鍵的是，這哥們家裏有人是開發商的服務商，找到了開發商的大領導，拿到了一個五位數的優惠。

　　“現在濱海大道以南的地越來越少了，兩萬多的價格買精裝房，我怎麼想都不會虧。”這個哥們事後跟我說。

　　其實不光是這個哥們，在這個春天選擇入市的人並不少。而且與去年同期兩眼發紅的置業小白們相比，今年入市的朋友們相對都比較理性，能找到開發商，要點普通人要不到的優惠。

　　營銷中心人多你就要買房？

　　能虧嗎？如果按照我的理論精選房源，我相信這些人不會虧，問題是：

　　這時候出手，算不算撿到便宜呢？

　　二手房掛牌量值得關注

　　要回答這個問題，我認爲首先關注的不是比去年一季度少賣了1萬多套的新房市場，而更應該關注我們周邊二手房的變化。

　　閉上眼，想想去年同期二手房市場是個什麼樣子？房源稀少，房東不斷往上調價，中介和購房者幾乎癲狂。

　　但是今年呢？二手房交易也開始回暖了，但是不是量價齊升，而是量增價跌。一個熟悉的資深中介告訴我，最近一段時間，市南東部掛牌量增加尤爲明顯，甚至出現了個別中介點忙不過來的情況。

　　我認爲是兩大原因造成的。

　　第一，二手房市場急劇萎縮，市南區中小戶型的二手房單價相對較高，對於很多預算有限的購房者來說不是實惠的選擇，成交量少，價格不是滯漲，而是出現了連續的陰跌；

　　第二，出租回報率並不高。隨着地鐵開通，許多在市南區工作的年輕人選擇更多，租房市場相對疲軟。

　　這篇文章的主題不是討論二手房，而是讓你明白，新房市場的後勁。許多人賣老房是爲了買新房，但這些二手房賣不掉，相當一批人就沒有資金、沒有資格繼續入場，如果限購政策不變，那麼新房市場後繼的生力軍就極其有限。如果這些房子大幅降價，勢必會吸引部分剛需從遠郊區回頭，對於置業計劃重新做一個權衡。

　　所以，不論置業顧問怎麼製造恐慌情緒，限購政策不變，以後的市場可人氣會越來越少。

　　放開限購恐怕也是“曇花一現”

　　也許，有人會說了，路邊社已經吹風了，今年大概率會放開限購。

　　說句實在話，我也聽說了，而且有比較靠譜的業內人士甚至把時間表都給我大體說了。

　　但是，那有怎樣？

　　房子如果想暴漲，需要有三個支撐：

　　錢多了，人多了，房子供應量不足。

　　流向樓市的錢多了嗎？

　　如果你經常做學習強國，就會知道目前國家大力扶持的是實體經濟，銀行的扶持資金也在往這些地方流。

　　民間的活錢，在徐翔夫人急着離婚的月份裏，你認爲有錢人會把錢投向哪呢？

　　人多了嗎？

　　最近有一條信息，讓我看後很不淡定。那就是杭州也降低了落戶門檻。中國人口結構變化這頭“灰犀牛”，纔是每一個想炒房賺錢的我們應該關注的。

　　雖然青島在奮起直追，但是我們不得不承認，京津冀協同發展、長江經濟帶發展、粵港澳大灣區建設纔是未來一段時間國家的重點。可以預見，這三大區域在人口方面的虹吸效應將會非常有力。所以，我提醒過很多人，北京、蘇杭等地樓市回暖不要盲目樂觀，青島是青島，其他城市是其他城市。

　　在吸引外來人口（不僅僅是人才了）的問題上，青島並不樂觀。甚至因爲收入低、初中升學率不高等硬傷，未來一段時間可能還很嚴峻。

　　房子供不應求嗎？

　　今年能供二十多塊地的市北區且不去說，你單單看看西海岸中央活力區、城陽的白雲山片區、高新區、膠州開發區這四個地方，今年會有多少房子供出來就行。這些地方的開發商一旦通過降價的方式”活下去“，那麼勢必會引起連鎖反應。有些盤現在出售是”虧不了“，等到那時候是”真便宜“了。

　　大膽預測一下，即使真的放開限購，市場恐怕也只是曇花一現，總體入冬的趨勢不可逆轉。

　　所以，在這個春天，你出手買房，在我看來就如同宋真宗簽下了檀淵之盟，按照你的帳算可能確實很合適，但是如果調查再全面一些，可能還有更好的選擇。對於剛改業主，如果你不買房真就寢食難安，那就在反覆對比、認真調查後買。但是一定要挑交通方便、生活配套純熟的地方。

　　換房投資？是個不錯的思路。賣二手房的時候更加堅決一些，不急着住出手則更加耐心一些，等待真正機會的出現，等待真正的好盤上市。