除了车祸纠纷外，据统计一般民众

最容易遇到的日常法律问题，就是租屋纠纷了!!!

从念书开始，到出社会工作，

大家一定多少都有租屋的经验，

甚至慢慢大家陆续买了房子之后，

可能也会有当包租公的一天~~

 

这一期的法律专栏，

就来跟大家讨论一下租屋可能会遇到的问题

一、租赁契约要仔细看:

依据民法第421条规定，称租赁者，

谓当事人约定，一方以物租与他方使用、收益，

他方支付租金之契约。

另外第422条规定，不动产之租赁契约，

其期限逾一年者，应以字据订立之，

未以字据订立者，视为不定期限租赁。

在这里不管是租屋或是将房子出租给他人，

有期限的租赁契约，跟不定期限的租赁契约，

在法律上有很大的差异，

简单的说，如果是有定期限的租约，

原则上就是约定要在租赁契约期限内使用收益，

不能任意解约，如果提前解约，

可能会有被要求履行契约的问题。

而不定期限的租赁，虽依据民法第450条第2项

可以随时终止契约，

但实务上常常发现房东收不回房子的囧事，

另外租约期满后，如果房客继续给租金，

房东也继续收租金的话，也会变成不定期租赁。

所以避免日后麻烦，还是建议在契约中写清楚，

租赁期限，如果要续约，也要在签订契约书。

二、押租金的争议:

依据土地法第99条规定，

租赁之担保金不得超过2个月房屋租金总额。

也就是说，房屋押金不得超过房租两个月总额。

就押租金的效力，法律上并未明定，

但实务上认为可以充抵租金及损害赔偿数额。

但这里就会产生争议，

依据民法第440条第2项规定:

租赁物为房屋者，迟付租金之总额，

非达二个月之租额，不得终止契约。

所以就会产生到底多久没缴付租金才可以终止契约，

如果认为押金可以充抵租金，

那就是4个月之后才能终止，

但不管如何，只要租金开始迟延，

就建议寄发存证信函，以证明房客未缴纳租金，

否则将会越拖越久。

三、房屋修缮的问题:

依据民法第430条规定，

租赁物如有修缮之必要，应由出租人负担者，

承租人得定相当期限，催告出租人修缮，

如出租人不为修缮，得终止契约

或自行修缮而请求偿还费用或于租金中扣除。

简单的说，例如漫画中，房屋马桶有阻塞，

电灯不亮，漏水之情形，都可以要求房东修缮，

但又因为契约自由原则，如果一开始契约约定

修缮义务就免除的话，那就只能由房客自行修缮，

所以契约内容一定要看清楚。

所以如果遇到房屋有问题，可以向房东要求修缮，

如果房东不修，为了避免影响生活起居，

可以请人来修，但要记得请他们开收据，

然后从之后的房租扣除。

而真的房屋的状况已经不堪居住，

例如大野狼一吹就倒的房子，

那依据民法第424条规定，可以终止契约。

四、房屋现况点交的问题:

不管是刚开始租屋或是要将房屋返还给房东，

都记得要先拍照存证，否则依据民法第432条规定，

房东可以要求房客赔偿，除了两个月的押金可能被扣抵外，

也可能会再另外求偿的问题。

常见的就是门窗损坏、家具损坏、墙面损坏、马桶损害等，

租屋前，记得要把每个地方都巡视一次，

看看功能有无正常，试用看看，如果有异常，

要在契约内记载，或请求房东更换，

否则一旦房屋移交给房客之后，

该房屋的保管义务就会转到房客身上，

如果被反咬一口，得不偿失，不可不慎。

四、其他常见的问题:

一般租屋都会信任房东是真的，但是经常发现二房东的状况，

在签约时，应该要请对方提供身分证影本，

另外也要提出房屋的所有权状，

否则依据债之相对性，租赁契约只存在于签约之人，

如果真的房东并没有同意或签名于租赁契约上，

他是可以依据民法第767条规定，请你搬家。

另外有关于买卖不破租赁的问题，

原则上如同前面说的，契约是债之相对性，

所以一旦房屋转手了，那可能这个租赁契约

就会不拘束新的所有权人，

因此如果有长期使用租赁的必要，

例如开店做生意，要记得将契约去公证，

这样才能主张民法第425条的效力，继续使用房屋。

再者，就租金给付或是到期搬迁的问题，

也都是可以约定强制执行，然后去公证，

花点小钱，就可以避免日后诉讼的纷争。

最后要提醒大家，在签订租赁契约之后，

房屋所有权的部分效力就被遮断，

简单的说，房东不能任意进入房客使用的房屋内，

这会有刑法第306条侵入住宅罪的问题，

而房东也不能因为房客积欠房租就任意变换门锁，

这可能会有涉及刑法第304条强制罪的问题。

 

以上帮大家整理一些，租屋可能的纠纷，

希望对大家有些许帮助。

 

~~~~~下期预告~~~~~

打工求职陷阱多，如何保障自己权益呢!!?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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