SK大廈尚未租出的聯合辦公空間

　　自2018年下半年以來，北京寫字樓市場表現低迷，成交面積連續下滑。不少業主打出降價牌，試圖吸引客戶，但仍未挽救持續上漲的空置率。數據顯示，2018年，北京市甲級寫字樓存量持續攀升，截止到年底，總存量已達1058萬平方米。2018年第四季度，全市空置率環比上漲0.2個百分點達到8.1%。

　　企業撤租，空置率上升

　　北京CBD萬達廣場位於長安街北側，業態包括5A智能寫字樓、五星級酒店以及特色商業街等。但萬達廣場的寫字樓自2018年下半年開始就出現了較多的空置，鏈家地產中介小周對《華夏時報》記者說：“現在萬達廣場這邊的寫字樓空置還是比較多的，租金也比較便宜。”

　　位於國貿商圈的中介公司遠行地產經紀人小李對《華夏時報》記者表示，除去像國貿三期那樣的超甲級寫字樓之外，其餘的寫字樓空置都比較多。“現在開發商都着急向外出租，國貿中心周邊的寫字樓都空置了1萬平方米左右。”小李對《華夏時報》的記者說。

　　戴德樑行發佈的2018年北京寫字樓市場報告顯示，2018年下半年寫字樓市場淨吸納量僅爲68.592平方米，較2017年同期下降53.9%。此外，五大核心商圈（北京CBD、金融街、燕莎、東二環、中關村）2018年的淨吸納量也僅爲18,212平方米。與此同時，寫字樓的空置率也在持續上升。2018年第四季度，全市空置率環比上漲0.2個百分點達到8.1%。核心商圈雖然沒有新增供應，但受部分企業撤離和縮小承租面積的影響，空置率較第三季度微升，爲3.8%。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認爲，從北京市場來看，一些金融創新公司容易受到產業調整的影響，對租賃市場的依賴程度下降，使得寫字樓出現空置。很多投資者也認爲寫字樓的租金收益率不如住宅項目，很少對寫字樓進行投資，這也是導致空置的一個原因。

　　回望2018年6月，P2P行業爆雷加速，據媒體報道，兩個月內有200多家公司在市場上消失。到了2018年冬天，和寒潮一同席捲北京的是互聯網公司大規模的裁員。剛剛在市場上嶄露頭角的共享經濟也未能平穩過渡到2019年。摩拜創始人辭職，ofo無力退還租客押金。

　　前幾年風頭正勁的聯合辦公也逐漸退去熱度。前不久，諸多媒體報道了成立於2015年4月的聯合辦公企業優客工場被列爲執行人的消息。據瞭解，優客工場的股東已從50名變爲46名，其中陽光壹佰置業集團有限公司董事長易小迪撤資退出。而此前，據天眼查顯示，優客工場在不到4年的時間裏獲得了18輪的融資，金額高達幾十億元。2018年3月，位於北京望京南的優客工場被曝出了拖欠業主房租、入駐商戶被斷電的消息，更是加深了業內對優客工場利潤下滑的猜測。

　　SK大廈 李凱旋攝

　　而市場上聯合辦公的表現也並不樂觀。SK大廈位於CBD的核心位置，達到了5A寫字樓的頂級標準，其中包含有多個聯合辦公的場地。鏈家地產小周對《華夏時報》記者說：“這裏春節後剛剛裝修完一批聯合辦公空間，但是目前還未有一家公司入駐。”記者看到，位於SK大廈的聯合辦公空間裝修精緻，大小布局合理，不少辦公室可將長安街的美景盡收眼底。此家聯合辦公的接待人員表示，目前這一整層的辦公室都還沒有出租出去。

　　與這一系列“寒潮”相呼應的，是2018年底，北京寫字樓的價格跌至底部，同樣踏入寒冬期。

　　下滑明顯，業主開打租金價格戰

　　2018年第四季度，北京寫字樓市場成交租金也開始出現鬆動，均價下跌爲400.1元/平方米/月，有效淨租金環比下降0.7%。租賃成交放緩加上年關將至，部分業主爲減少寫字樓的空置試圖通過降低租金的方式來爭取到更多的客戶。

　　鏈家地產小周對《華夏時報》記者說：“北京CBD特別是國貿附近的寫字樓租賃其實算是比較平穩。但是2018年許多小型的金融公司倒閉或者退租。到了年底後，成交週期更長。許多公司考慮到，就算年底簽了合同，但是馬上過春節，根本沒有時間裝修，也不選擇簽約，爲了吸引客戶，都在下調租金。”

　　小周帶領《華夏時報》記者參觀了一套位於SK大廈18層的513平米的寫字樓，鏈家地產中介表示，此寫字樓的租金對外報價爲17.7元/平方米/天，但開發商給出的底價則是15.5元/平方米/天。而遠行地產的中介則說：“我們和開發商的關係比較好，他們的對外報價都很高，但其實現在閒置的寫字樓都着急出租，我們這邊的報價大概是12.5元/平方米/天。”

　　萬達廣場西區的商住兩用樓盤租金爲8.5元/平方米/天，純寫字樓則爲14元—15元/平方米/天。小周對《華夏時報》記者表示，此處寫字樓的購買價格也比較便宜，5.3萬元/平方米。小周對《華夏時報》記者稱，萬達廣場寫字樓的租金水平從去年8月份開始下跌了1元左右，至今未能回升。

　　建外SOHO的租金則更加便宜，已經從2018年第二季度的9元/平方米/天下跌至6—8元/平方米/天。此外，小周還表示，北京CBD邊緣區域的寫字樓租金更低，永安裏附近的寫字樓價格已經爲5.3元/平方米/天。遠行地產小李說：“從去年8月份開始，寫字樓的價格基本上都下降了1元左右，現在已經是市場很差的時候了，價格已經非常低了。”

　　銀泰中心 李凱旋 攝

　　北京CBD的標誌性建築銀泰中心位於建國門外大街，地處中央商務區的核心地臺，是長安街最高的建築。銀泰中心向來是國貿最搶手的寫字樓，但卻也已經在租金上鬆口。目前，銀泰中心大概有60家公司入駐，每月的租金對外報價爲19元/天/平方米—20元/天/平方米。“但是，租金的價格是可以商量的，這個只是對外報價。”銀泰中心負責租賃業務的李經理多次對《華夏時報》記者強調。而遠行地產中介說：“我們談的銀泰中心的成交價格一般在15.5元/平方米/天，根本達不到19元這樣的租金水平了。”

　　此外，遠行地產的中介稱，除去國貿三期、英皇集團中心這種名氣較大的超甲級寫字樓外，周邊IFC國際財源中心、中海廣場的租金水平都下調了1元左右，空置太多，開發商都着急出手。

　　對此，嚴躍進對《華夏時報》記者表示：“目前，寫字樓的租金水平可以認爲是見底了。寫字樓市場與宏觀經濟走勢高度吻合，目前還不是反彈的時候。到了下半年，隨着市場行情轉好和企業投資獲利增強，預計租金會有反彈的可能。”

　　合碩機構首席分析師郭毅則認爲，寫字樓的價格以及空置率與經濟大環境、區域的產業政策、北京非首都核心功能的外遷都有關係，是一個綜合因素的結果。未來，隨着北京商辦500平條文規劃的落實，寫字樓的供應主要會以500平米以上的大戶型商辦產品爲主，小戶型的寫字樓供應會下降，但大戶型寫字樓的租售價格可能會下滑。