作爲深受都市年輕人青睞的居住方式，長租公寓近兩年來可謂異常火爆，卻也亂象頻發。從2018年下半年開始，長租公寓的融資就愈加困難，很多通過資產證券化的融資未發行成功。不過，春節過後，長租行業迎來了一波融資熱潮。

魔方D輪融資1.5億美元，爲上市鋪路？

3月11日，集中式長租公寓品牌魔方生活服務集團宣佈獲得1.5億美元的D輪融資，加拿大領先的機構基金管理公司CDPQ爲本輪戰略投資方。魔方生活服務集團CEO柳佳稱，本輪融資資金將用於進一步提升品牌影響力，優化運營管理，完善IT系統和會員體系，以及進行項目併購和輕資產拓展。

此次融資是2019年集中式長租公寓領域宣佈的第一筆大額融資，此前，魔方已完成三輪股權融資，投資方包括中航信託、美國華平集團、德同資本等。2013年魔方獲得6000萬美元的融資，投資方爲德同資本和美國華平投資集團，2015年5月，華平投資追加投資1.4億美元。2016年4月，魔方宣佈獲得C輪融資3億美元。

魔方成立於2009年，是較早進入長租公寓行業的運營商之一。不同於自如、蛋殼等分散式長租公寓，以魔方爲代表的集中式長租公寓採取集約化的管理，一家門店一般有幾十至上百間房源。集中式房源的好處在於拿房成本和運營成本較低。

魔方生活服務集團董事長鄭南雁表示：“發展長租公寓已經成爲當下中國房地產發展的重要長效機制，魔方通過將閒置和低效利用的存量物業轉變爲人民羣衆需要的‘增量’租賃用房，創造了中國新時代下的租賃模式。”

在業內看來，魔方融資、規模擴張主要是爲上市做準備，但上市後估值、以及未來前景如何，現在還無法評判。

品牌公寓融資熱，資金向頭部企業聚攏

這並非個例。實際上，今年春節過後，長租行業迎來了一波融資熱潮。

2月14日，華夏資本-金地火花長租公寓1-8期資產支持專項計劃在上交所成功獲批，擬發行規模合計20億元。據悉，爲進軍長租公寓，金地商置於2015年設立了全資子公司火花時代投資管理有限公司，2016年初，“金地草莓社區”首個公寓在深圳開業。此次金地發行的華夏資本-金地火花長租公寓1-8期資產支持專項計劃，融資品種爲資產支持證券ABS。

2月21日，窩趣公寓宣佈完成B輪融資，本次融資額近2億元，領投方爲魔方（中國）投資，窩趣管理團隊也進行了增資。窩趣WOWQU誕生於鉑濤集團，於2015年4月正式成立，公司曾在2017年8月獲得58同城領投的5000萬元A輪戰略投資。有業內人士稱，未來窩趣大概率會併入魔方集團，進一步充實魔方公寓的規模和產品線。

2月26日，媒體報道稱，北美青年Co-living（共享社區）社區鄰客（Tripalink）於近日完成數千萬元的A+輪融資。由Calin SJG Fund和 L.P領投，險峯長青K2、e代理、Tekton Ventures跟投。創始人李東昊稱，此輪資金後，鄰客將從公寓選址、軟裝設計等方面進一步打磨產品，並且計劃將業務向全美擴張。

3月1日，長租公寓運營商蛋殼公寓對外宣佈完成5億美元C輪融資，此輪融資由老虎環球基金、螞蟻金服聯合領投，春華資本跟投，同時，CMC資本、高榕資本、愉悅資本等老股東繼續跟投。此輪融資結束後，蛋殼公寓的估值已超過20億美元。

看似資本寒冬，爲何這些長租公寓企業仍然得到資本的青睞？“對於中小企業，就不要指望好的融資。不過，大品牌的融資一直在春天裏。”房東東創始人全靂表示，對於今後的長租行業，資本總體很謹慎，無論股權投資或者債權融資，只會向頭部和超大規模企業集中。

不過，在紮根董事長兼首席執行官王青松看來，資本與長租公寓天生就是矛盾體，要結合好資本，不能做短線投資者。否則，融資會讓自己成爲資本的工具。

恐“變味”，多家房企長租公寓融資受阻

值得注意的是，隨着資產證券化在國內的深入發展，ABS成爲了新寵，也就是房企、房產中介或運營商以公寓產權、預期租金或租房貸款作爲底層資產，在市場上公開募資的一種融資方式。不過，去年關於金融資本攪亂租房市場秩序的話題引發監管部門關注。隨之，金融監管越來越嚴格，多家房企發債受阻，其中不乏“長租公寓”項目的融資計劃。

據上交所3月8日披露信息顯示，重慶新鷗鵬地產一宗20億元住房租賃專項公司債券發行申請，被上交所終止審覈。該申請最早於2018年9月末提交，其間多次被中止審覈，並重新提交資料。據新鷗鵬在最初申請的募集資料內披露，本次債券發行規模不超過20億元，擬分期發行。本次債券募集資金扣除發行費用後擬用於長租公寓和租賃住房項目建設及補充流動資金等法律允許的用途。

在此之前，多家房企住房租賃融資計劃受阻。包括：奧園集團10億規模非公開發行2018年住房租賃專項公司債券；花樣年擬發行的50億2018年非公開發行住房租賃專項公司債券；合生創展100億元住房租賃專項公司債券、鴻坤20億元住房租賃專項公司債券等。

“業內擔心的問題是，開發商拿了錢，實際上是把錢用於開發貸之類的，變相把資金大規模流入房地產市場內。”全靂表示。

全靂同時強調，10年後，住房租賃的核心一定是金融，金融背後是銀行以及公募REITs。

長租公寓盈利模式待解，寡頭之爭持續

值得注意的是，長租公寓的洗牌也在同時進行。去年一年，杭州鼎家、上海寓見等因資金鍊斷裂、經營不善致停止運營的長租公寓企業達十餘家。

從2014年萌芽至今，經過四年多的高速發展，長租公寓出現了較爲嚴重的分化現象。業內認爲，長租公寓第一階段“羣雄並起”已近結束，長租公寓運營方在數量上的快速增長期已接近尾聲。隨之而來的，第二階段“寡頭之爭”正在進行，長租公寓隨之進入行業洗牌期。

全靂認爲，直至目前，整個長租公寓頭部企業的格局基本已經成型，“行業一度過熱，目前已經開始洗牌，品牌公寓更趨於理性，過去看規模，現在更看現金流和利潤，企業更注重內在價值，而不是盲目外延式的擴張。”

不過，難以否認的是，作爲一種新興業態，長租公寓的痛點在於“地貴、錢貴、週轉慢”，雖行業前景可期，但目前爲止，尚無企業能給出清晰的盈利模式。

對於長租公寓，目前很多企業採取的是包租模式，即傳統的二房東模式。二房東模式拿房成本較高，回報週期長，基本靠融資，生意有所困難。值得注意的是，經歷了長租公寓的市場爭奪大戰，集中式長租公寓的獲房機會大幅減少，獲取房源成本大幅提高。因此，有業內人士認爲，集中式長租公寓規模發展的機遇期已失去。而沒有規模，就無法降低管理成本和財務成本。

在此背景下，目前不少長租公寓企業紛紛轉型，走向託管模式。記者瞭解到，魔方在D輪融資發佈會現場，還啓動了輕資產戰略加速儀式。據悉，魔方針對地產開發商、建築商、物業持有者，探索出了加盟、託管、合資等多種合作模式。

對此，全靂表示，今年，多家品牌開始嘗試輕資產，這也是發展中的自然選擇。不過，輕資產託管模式並非易事，業內人士認爲，目前輕資產模式可以探討，但爲時尚早，還無法很快形成規模效應。