文經授權轉自90度地產

（ID：dc90du）

作者：劉寶丹、宋虹姍

在經歷了一年多的低迷之後，環京樓市房價又“蠢蠢欲漲”起來！

90度觀察，環京各大售樓處又開始熱鬧非凡，成交量上揚，漲價的呼聲也隨之而來。房價反彈幅度最大的是北三縣（三河、大廠、香河）和固安；燕郊熱度最高，從北京過來的客羣能將大半個沙盤圍住；武清、永清、廊坊等城市的樓市也十分活躍。

北三縣、固安漲幅最顯著

樓市的冷暖，在售樓處體現得最爲直接！

近日，90度在走訪燕郊某項目售樓處時發現，從北京過來的客羣將大半個沙盤圍得滿滿當當。據項目銷售介紹，該項目開年至今累計銷售額大約5億，摺合成房源約700套。

其他諸如武清、廊坊（市區）等城市樓市也十分活躍。來自武清楊村的銷售小成表示，現在購房者熱情很高，週六日各大售樓處人滿爲患，“年前房企爲了提高業績，武清很多項目都在打折，如今項目都開始恢復原價，而且最近成交不錯。”

據廊坊當地業內人士小娟介紹，年後，去廊坊看房的購房者明顯增多，看房班車也都是滿的，大家只要報名就都會到場。小娟說，年後廊坊房價基本持平，微微有些上漲趨勢。目前，廊坊在售樓盤並不多，預計下半年會推出，廊坊的客羣主要以本地居多。

房價上漲表現尤爲明顯的是北三縣（三河、大廠、香河）和固安。據一位經常在北三縣和固安之間往返的渠道銷售小麗講，北三縣年後均價漲了3000元左右，固安大約漲了2000元。年前房價不高，大廠房價大約15000-16000元/平方米，固安房價大約14000-15000元/平方米。小麗的一個客戶昨天剛剛在固安買了一套房，最終成交價16000元/平方米，單價比之前上漲了2000元。

位於固安以南的永清也在漲價。據當地銷售介紹，永清樓市的熱度比較具有侷限性，原因是能解決購房資質和貸款問題的項目，成交比較熱，但這樣的項目少之又少。以某項目爲例，該項目可以直籤，首付3成約40萬，兩星期內成交250套左右，售價12800元/平方米。去年底，該項目均價1萬左右，單價大約上漲了2800元。“目前永清樓市的現狀是房源少，尤其是住宅房源。”

其實，除了實地案例外，數據也顯示環京樓市成交量在上升，房價在上漲。

諸葛找房數據研究中心的數據顯示，2019年1月和2月固安樓市成交套數分別爲686套和255套，同比去年分別增長174.4%和355.4%。香河和燕郊成交量也明顯升高，這一漲幅分別爲433.3%、63.1%及132.9%、814.2%。

而中國社科院住房大數據聯合實驗室發佈的大數據房價指數顯示，2月，燕郊房價環比上漲7.63%，連續3個月快速上漲。

2019年1-2月香河、固安、燕郊成交量漲幅情況

數據來源：諸葛找房數據研究中心 單位：套

當地置業顧問透露反彈原因

環京樓市極易受到政策影響，波動性極大。自2017年限購政策陸續出臺後，環京樓市從“衆星捧月”立時變成“無人問津”。

環京樓市在2019年初開始反彈，對於很多人來說始料未及，那麼這波反彈背後究竟是什麼原因呢？

90度調查，整個樓市大環境寬鬆是一大原因。

在永清置業顧問小李看來，今年兩會沒有出臺打壓樓市的政策，這就是好消息，而且開年以後整個樓市呈現了寬鬆趨向。而對於環京樓市來說，雖然仍在執行嚴格的調控政策，但細微利好政策不斷，諸如北京公積金政策可在津冀購房、房貸利率下調、部分項目可以解決購房資質等利好，在一定程度上促進環京樓市回暖。

尤其是最新北京購房者公積金異地提取的範圍放寬至天津、河北兩地。這被認爲是重大利好。小娟說，雖然目前該政策還未具體執行，但對於購房者的信心有很大提升，大家都覺得環京樓市不會下跌。

小成則告訴90度，3月18日銀行信貸政策也有調整，新規定是農行、建行、招行，只要徵信無逾期首套可基準利率。小成認爲，這是武清樓市升溫的主要原因之一。

此外，人才引進政策也是一個助推因素。去年天津人才新政曾引發廣泛關注，30萬人奔赴天津落戶，場面煞是壯觀。據小成介紹，由於辦理天津戶口的人較多，因此雖然天津仍然嚴格執行限購，但很多人都有購房資質，樓市向好，很多人打算出手。

除了房地產的調控政策，環京樓市反彈的另一個主要因素是京津冀政策利好。2019年是京津冀協同發展戰略實施五週年，前不久，北京市政府正式搬遷到通州潞城。北京市長陳吉寧此前在兩會接受採訪時表示，要高質量推動城市副中心規劃建設，推動產業、基礎設施、公共服務向廊坊北三縣延伸佈局。

以北三縣爲例，樓市回暖的主要原因是城市副中心的實質利好，比如地鐵進入開工建設階段、北京的優質教育資源開始輻射北三縣等。

當地開發商小鄭告訴90度，他家裏孩子上四年級，今年春天開學以後，孩子班級人數由原來的76人減半，未來，學校在學籍和教材等方面會跟北京統一標準、統一管理。小鄭還說，北三縣在醫療設施、產業發展等方面都在快速承接，以後京津冀296家醫療機構的33項檢驗結果實現互認，155家醫療機構的20項醫學影像檢查資料實現共享，能夠節約大量就醫費用。

另外，據多個銷售介紹，大興國際機場已經跟廊坊和固安的開發商達成合作，解決即將在機場地勤等工作人員的購房資格，此類有購房資格的外地人首付比例是50%。這相當於釋放了一部分購房需求，對環京樓市回暖也是一把助力。

在小麗看來，北京大興國際機場對固安的交通將帶來巨大的提升，以後固安到北京只需30分鐘的時間，可以每日往返，住在固安很方便。因此，樓市回升自然不足爲奇。

一場心理博弈戰悄然來了

環京還在流傳着很多“小道消息”：北京公務員可以在燕郊買房；永清房管局5月份出臺人才引進政策，屆時，只要中專學歷皆可落戶買房……

在一系列或真或假的消息面前，一場心理博弈戰已然打響。

置業顧問小李所在的項目預計5月份推新盤，原因是公司認爲2019年第二季度環京樓市會很火。

一位固安業主準備賣掉固安的房子，儘管中介多次建議以260-270萬的總價賣出，也有很多人打聽，但業主仍說再等等。業主說，大興國際機場即將通行，肯定會有一波漲幅，“我的預期是290萬。”

不過，在心理戰下，大家也都對環京樓市表現出“小心翼翼”的謹慎。因爲，2019年環京樓市雖然回暖，但無論是成交量還是成交價格，都遠不及前兩年樓市高峯時的表現。人們好奇，這次環京樓市回暖到底能夠持續多久？

爲此，90度也諮詢了多位業內人士，以期能夠獲得一些可能的答案。

“如果僅按照目前現有的調控政策鬆綁的程度以及人才引進政策，包括目前的產業發展的格局，對於環京只是一個階段性的利好，如果後期更多利好政策頒佈，環京成交的熱度纔有可能延續。”郭毅說。

在郭毅看來，環京市場啓動的基本條件，取決於限購的放鬆程度，包括人才引進政策和與之相關的配套政策。另外，京津冀協同發展推進的效率，特別是產業外溢能夠產生什麼樣的帶動作用，有多少大企業會落戶到環京區域，包括大興臨空經濟區以及副中心與北三縣的統一規劃，究竟能夠實施到什麼地步，都是影響因素。“區域真正的利好和伴隨產業遷移帶來的就業人員在本地置業的剛性需求，這是推動環京樓市的關鍵。”

“環京區域的交通出行和居住舒適度正在逐步提高，北京外擴的動力很強，隨着交通設施的改善，環京置業的性價比明顯提高，購房需求會進一步提高，樓盤的投資潛力也在上升。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說。

東方證券研究所首席分析師竺勁則認爲，樓市最嚴的調控期已過去，今年一二線城市回暖是確定性較高的事件，而環核心城市的三四線衛星城市場也有望超越市場預期。

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