中房報記者 翁曉琳丨香港報道

　　2019年是中海成立40週年，顏建國稱“中海進入了不惑之年”。面對行業規模化的考驗，顏建國的迴應始終穩字當頭。在領先行列如萬科、恆大、碧桂園業績規模已經突破5000億元的情況下，中海地產從2017年2100億港元、2018年2900億港元再到2019年3500億港元的銷售目標設定，再度被業內評價爲“保守”。

　　“保守”和“積極”兩個詞如同硬幣的正反兩面，卻同時出現在一家公司身上。中國海外發展有限公司董事局主席兼行政總裁顏建國上任後，就狠抓銷售，積極擴大土地儲備，調整內部管控，還出臺激勵制度鼓動人心。

　　而按照顏建國在今年業績會上透露的信息，中海地產已經握有6955億港元的貨值，卻只設定了同比增加16%的3500億港元目標。而前兩月公司合約銷售額就已經達到了501.09億港元，“保守”的質疑聲繼續出現。

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　　一線城市項目佔比提高

　　從中海地產的拿地路徑可以發現其看重一線城市的決心。2016年中海地產在一線城市的獲取項目數量爲零。據最新披露的數據顯示，按照權益金額結構來看，2017年一線城市佔比爲13.5%，2018年增加至34.4%。港澳佔比也從2.6%提升至7.6%。

　　對於未來一線城市佔比是否會突破50%的比例的提問，顏建國對中國房地產報記者直言：“要看有沒有機會，我們也會平衡風險。”

　　對於中海地產來說，一線城市的土地儲備意味着發展的潛力。“去年北京上海香港土地投資額達到了400億港元，超過三分之一。北京銷售329億元，從銷售口徑來看，排北京第一。去年下半年市場下行，一線城市卻表現更好，量價增長。”顏建國直言。

　　顏建國給中海地產設定的方向是：“我們還是會堅持一二線城市，深耕現有城市，以及對於城市羣適當外擴。”

　　有接近中海的人士對中國房地產報記者表示：“在城市佈局上，中海主要考慮盈利和毛利率。一線城市一個項目的毛利率可能就是三四個三線城市項目的毛利率。中海不做三四線城市的項目，專注做一二線城市及香港項目。”

　　不過，相比較此前中海地產主要依靠中信地產和中國建築旗下房地產板塊的整合與併購所帶來的土地儲備，如今中海地產拿地的成本顯然更高。

　　從其2018年拿地付出的代價可以發現，中海地產捨棄了過往“斤斤計較”的一面。例如深圳坪山的5年限售地塊，中海地產拿地樓面價高達25493元/平方米。業內預計該項目未來售價超過5萬元/平方米才能獲利，但是如今該區域 “地王”項目都沒有賣出這個價格。

　　中海地產方面對此並未有太大的擔憂，“我們內部的土地投資回報率在15%，銷售利潤率在12%~13%。土地成本的提高並不是特別大的問題，一線城市土地成本比較貴。”顏建國直言。

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　　考覈與激勵

　　2018年，在“又快又好”發展目標下，中海地產實現銷售合約額3012.4億港元，同比增長29.8%；收入1714.6億港元，同比增加同比增長3.3%；經營溢利707.3億港元，同比增長12.5%，淨利潤率26.2%。

　　銷售額提升的背後，一方面是中海地產新開工、在建面積創新高。一方面的考覈與激勵雙管齊下。

　　中國房地產報記者瞭解到，中海地產此前對不同公司設置了不同的考覈標準，“既有利潤的指標，也有銷售指標，同時也有面向未來的指標。還開始有買地的指標、新開工的指標、在當地市場能不能快速地進入前三位的指標。”

　　按照顏建國此前的設想，4個一線城市能達到300億元銷售額，17個城市平均銷售額能超過50億元。

　　這次業績會上，顏建國還透露了具體的數據，“中海進入的30多個城市，如果能做到當地前三位，城市容量按照2018年計算，可以達到6000億元，只要深耕當地市場，做到前三位，就足夠支撐發展。”

　　更爲重要的是，考覈指標還關係着薪酬調整和激勵制度。截至2018年末，中海地產已經向404名中高級管理人員授出股份期權。

　　有接近中海的人士對中國房地產報記者透露：“此舉並非簡單的項目跟投，而是有一套自己的激勵機制。只是目前激勵機制主要面對的是中高級管理人員和骨幹人才，範圍並不算太大。”

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　　“從盈利的角度看，住宅排第一”

　　中海地產除了一直堅持的住宅市場外，也在積極嘗試新的領域。最受關注的就是其在持有型物業發展的決心。按照計劃，投資持有商業物業總營業收入預計2020年達到50億港幣，2023年達到100億元。

　　有中海地產高管對中國房地產報記者表示：“按照上層要求，商業毫無疑問也會是未來發力點，公司此前在商業這一塊的確有些薄弱。相比較住宅，並不是重點，以後這樣的局面會得到改變。”

　　值得注意的是，去年年中被提及的長租公寓業務並未出現在年報中。很顯然，按照目前中海地產的59.5%的資產負債率來看，長租公寓對於前期投入需求以及後期運營管理要求都較高。追求毛利率的中海地產放緩了這一部分業務的嘗試。

　　對於新業務，顏建國表示“從盈利的角度看，住宅排第一，會用90%資源；持有商業作爲第二層次，定位爲明天的產業，用7%到8%的資源；創新業務爲第三層次，會用1%~2%的資源。公司發展既要看好當下，也要看明天，給未來轉型留下空間。”

　　（此文刊於中國房地產報3月25日07版 責任編輯 徐妍 ）

　　流程編輯：劉凱

　　審讀：戴士潮

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