總第858期

　　上週，託尼主編受邀參加了由大河報主辦的第二屆河南商業高峯論壇，與河南的商業精英及各大購物中心的操盤手們做了深入的交流。

　　鄭州，作爲新一線城市近年來的快速發展是有目共睹的。商業的發展對於一座城市而言即代表了一個區域的活力、也同時是一個最爲外向的載體。一直以來，它也都是衡量一個區域的發展狀況，判斷未來走勢不容忽視的視角。

　　鄭州商業的發展經歷過幾個大的時期，近年來大量商業項目的陸續開業，帶給消費者的將是越來越多的購物選擇機會，但同時亦將進一步激化鄭州商業市場的競爭狀況，尤其是鄭州已經開業的百貨、購物中心將會面臨相當程度的競爭壓力。在此種情形之下，探討現有成熟購物中心如何保持運營活力亦可能頗具現實意義。

　　在當天的活動中，託尼主編精心做了一個23頁的PPT，就過去一年鄭州商業的發展做了回顧；同時也就接下來可能會遇到的“變革”及趨勢，做了簡要的分析與預判。那麼今天，也就一些PPT當中的關鍵詞來和大家做一些分享。

　　爲什麼鄭州商業是與時間賽跑？

　　這個標題託尼想了很久，商業，是城市發展的重要載體之一，在某種程度上也決定了一座城市的魅力所在及消費力。作爲一座新晉的國家級中心城市，鄭州的輻射力及影響力也將隨之發生一系列巨大的變化。城市在發生巨大的變化，生活方式亦是如此。

　　從1955年鄭州百貨大樓的開業至今，鄭州商業已經走過了64年的發展歷程，也從早先的單一核心商圈（二七商圈）逐步升級爲一心（一個核心商圈）一圓（一個副中心級商圈）多圈（多個區域型商圈）的格局。物業形態也從此前傳統的大賣場和百貨向大空間、多體驗、主題化的購物中心轉變，鄭州的商業發展也由此呈現出日新月異的勢頭。

　　但與周邊的西安、武漢相比，鄭州商業的發展仍舊是比這兩位鄰居慢了一大截。

　　2018年鄭州、武漢、西安代表性商業業績一覽表

　　數據來源：鄭州商業觀察&華中商業地產觀察&商業新靈獸

　　以上數據不代表官方數據，僅供參考，涉及上市公司以年報爲準

　　通過上述數據不難看出，西安、武漢在經歷了幾輪商業快速發展週期後，逐漸迴歸理性，並且開始由數量向質量轉變，在區域型購物中心及社區型商業方面的持續發力，也使得這兩座城市的商業格局朝多商圈方向進一步延伸，區域型商業的快速成長也促使傳統核心商圈不得不提前開始轉型。

　　以武漢爲例，在剛剛過去的2018年，新增的商業供應面積有49%集中於三環外，且商業體量均超過了10萬方；而在三環內的佔比（51%）中商業項目的體量均在8萬方以內，且以城市更新爲主。在商業土地供應方面，武漢的主城區、次中心區及遠城區的佔比也相對均衡，人口開始由主城區向次中心區大量導入，意味着武漢的區域型商業市場在經歷了一個相對初期的發展後隨着人口的逐步遷徙而帶來了對商業消費更大的需求，隨之向大體量、多業態的綜合型一站式購物中心發展。

　　武漢呈現出多商圈鼎力式發展的態勢

　　圖片來源：第一太平戴維斯武漢市場2018Q4

　　而作爲西北重鎮的西安，其商業也由早期的"三足鼎立"（世紀金花、中大國際、開元商城）發展成爲今天的百花齊放（消費去中心化，區塊化之後帶來的是區域型商業、社區型商業的持續發展），既有像凱德、塔博曼、麥格理、光大安石這樣的"國際型選手"或"基金資管型選手"的加入，也有像華聯SKP、大悅城、華潤萬象城這樣的全國型商業大佬的佈局，更有像賽格這樣崛起的本土新勢力。

　　西安商業市場的發展呈現出“一極多中心”發展

　　圖片來源：戴德樑行西安市場2018Q4

　　可以說隨着近年來全國性商業開發商的不斷湧入，對西安零售市場的發展產生了很大的影響，其引領着西安商業環境不斷的迭代升級。這都將推動着西安向國際化大都市的方向發展。

　　此外，伴隨着曲江、高新兩大商圈高素質人才及居住人羣的快速導入以及優質商業項目的不斷增多，其商圈輻射力不斷擴大，也使得核心的鐘樓商圈之外的曲江、高新、小寨三大區域型商圈迅速成長並引領南城商業強勢發展。

　　與此同時，包括蘭桂坊、太古、遠洋、龍湖都將落戶西安，此前已經進入的華潤也將加大投資。總體來看，坐擁“一帶一路”發展契機的西安，在自身產業結構不斷優化與升級後，將向一線城市的商業發展看齊。

　　鄭州處於新老商圈交替式發展的階段

　　反觀鄭州三環外的商業，則還處在一個相對初期的培育期，供應也主要集中在單體3-8萬方之間。

　　與臨近的武漢、西安相比，鄭州目前處於老商圈升級改造和新興商圈崛起的階段，多個次級中心並存的模式，城市商業發展呈現中心升級、西部復興、北部崛起、東區顯影的態勢，區域型商業將成爲今後幾年的重要發力點。

　　伴隨着2018年正弘城的完美開幕，接下來三年鄭州商業的發展將步入一個緩衝期與拐點，將重走西安與武漢在2012-2016年走過的那條“商業發展路”。而在這一發展過程中，城市商業的主要發展方向將圍繞通過特色業態導入，加大對目標消費人羣的輻射範圍，並進一步優化區域型商業及社區商業，進而完善在城市各個區域的商業服務配套功能。

　　而接下來鄭州商業的發展重心及優質項目將會主要在鄭東新區高鐵商務區、鄭東新區北龍湖片區、管城商都歷史文化區出現。

　　一批有情懷、重落地、玩跨界、懂產品的本地品牌商爲鄭州商業注入了“新元素”

　　在經歷了一個時期的消費快速增長與城市大踏步式發展後，我們迎來了電商時代。城市在變，社會在變，消費渠道在變，人們的消費習慣也在發生着變化；而唯一不會發生變化的，即商業操盤者們對於商業本質的鑽研與探索消費者心理及精神需求的研究。

　　第二屆河南商業高峯論壇&託尼主編演講PPT節選

　　如本文的標題，鄭州商業的快與慢中的“快”，恰是反映出在當前的市場形勢下本地原創品牌及運營團隊比肩一線的商業思維及創新意識。

　　鄭州近一年來市場受關注度最高的本地原創品牌

　　例如在鄭州大家都非常熟知的代字行（曾經的宜家代購使其名聲大噪，廣受本地青年的青睞），考慮到市場及消費者的升級與變化，早在三年前便開啓了品牌的升級與轉型，由過去的開店代購銷售宜家產品，到現如今主推自有產品的原創設計，重點體現在日常實用、有創意的家居和生活用品上。顧客羣體定位也重點針對對生活品質、購物環境和產品美感有更高追求的細分客羣中，並由此形成一個生態消費圈。

　　未來路店升級前後對比

　　圖片來源：徽宗設計研究室

　　黛汀烘培&朗悅公園茂店

　　未來路店的DAI COFFEE吧檯

　　到了2018年，代字行又在原有的家居產品基礎上增加了全新子品牌“黛汀烘培”，並先後開出了朗悅公園茂、永威翰林居、未來路3家門店。與此同時，代字行的團隊還在謀劃着於2019年將已經在每家門店成爲標配的“DAI COFFEE”拉出來開設獨立的精品咖啡門店。

　　與代字行的發展軌跡相比，“造精釀餐廳”也可以視作是一個講情懷、刻苦研究產品及消費者味蕾的本地原創品牌。

　　位於海匯中心的“造精釀餐廳”

　　好酒配好肉｜冷鮮澳洲安格斯谷飼150天肉眼

　　作爲被許多消費者常常掛在嘴邊的“網紅店”，在託尼主編看來其並不能稱之爲一家正宗的“網紅店”。因爲在我看來網紅的本質從傳播角度來看更像是“煙花效應”，這些年以此命名的大多都是過眼雲煙，來也匆匆去也匆匆。而“造精釀餐廳”則無時無刻不在關注着挑剔的食客們在社交網絡上發表的各種點評及店內消費體驗過程中的任何一個細節，更甚其會根據不同的季節調換不同的菜單，並研發出與季節相呼應的菜品組合及精釀啤酒組合。

　　也正如其在白牆上寫下的那句“當世界驚慌失措時，唯有精釀與我同在”，到這裏我想這句話所蘊藏的含義便迎刃而解了。

　　以上的種種舉措，無一不詮釋着作爲本地原創品牌的開拓進取精神以及其自身攜帶的勇於探索的“衝浪家”精神。也正是有着這樣一批懂經營、會經營、苦鑽研的本地原創品牌的誕生，奠定了鄭州商業奮起直追的信念與基礎。

　　瞬息萬變的商業市場，等待着我們的又會是什麼？

　　記得莫利·巴利斯在《購物的社會學》中提到這樣一個觀點：商場最大的魅力在於種類齊全的商品，有吸引人的商品陳列，以及更貼近消費者的場所體驗感。無論你購買與否，均能自由地品評商品。

　　因此，對於接下來的鄭州商業而言，要想使之成爲生活需求的綜合滿足者，就必須通過對建築形態的設計、品牌的優化、以及創造出與他們生活必不可分的消費空間和業態來深深吸引消費者，並最終使其真正的感受到實體商業所帶來的魅力。

　　總之，城市越來越大，商圈越來越密，商業項目越來越多，客流越來越分散，人越來越慵懶、越來越宅、越來越精明，跟商場一起爭奪閒暇時間的各類場所也變得越來越多。如何吸引消費者來購物中心並反覆來，成爲各個商業運營者們共同面對的經營難題。

　　圖｜託尼主編演講中