最近很多朋友和我說看了大半年房子，都沒有下手，看房已經看麻木了。其實選房置業很容易在房價之中迷失，樓盤何其多，選房的方法千千萬，今天我們換一個角度來聊如何選房。

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從土地的角度來洞察房價的變動

其實房子的價值，我們僅僅看那個售價，只是看到了表象而已。而房子背後真正的價值是什麼呢？

是土地，房價其實應該是土地和房子加在一起的總值。房子本身是一個實物商品，是有使用年限的，是一定會折舊的。但是近幾十年的經驗告訴我們，房子只要持有就能增值。

但其實增值的不是房子，而是房子下面的土地，土地是不會折舊的。所以這也很容易解釋爲什麼同樣地段的新房價格就是要高於老房子的價格，二者的土地價值是一樣的，老房子折舊的更多，所以總體價格便低了一些。

房價這些年水漲船高，其實都是背後的土地價值在不斷上揚。就像紅谷灘從1998年到如今，房價一路走高，就是其背後的土地價值越來越高。換一個比較專業的說法就是，這一塊新區的土地能級不斷在擡升。

無論你是投資還是置業，整個板塊的土地能級持續擡升，房價才能走的更加踏實。

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土地能級是選房置業的最關鍵一環

判斷土地能級的上升是選房置業最關鍵的一步，那麼土地能級的上升如何判斷？

關於這一點，在中國其實是非常簡單：跟着城市發展走。

中國城市化進程發展的非常迅猛，城市人口越來越多，城區面積也在越擴越大，拓展新區踏出第一步的往往都是當地政府，這是中國城市發展的固定腳本。（劃重點啦）

因爲政府單位的搬遷，一塊本是遠郊的土地，突然就迎來身價的暴漲。按照一個新區正常發展的劇本，市政府的搬遷之後，必然會帶來優質的配套資源，比如學校、醫院、商業、就業資源等等。

（南昌紅谷灘市政府）

所以在我國其實置業最簡單的方法就是買入政府所在的板塊，離的越近越好。

我們已經見過紅谷灘和九龍湖的先例了，都是同樣的劇本，土地從荒蕪變成了房價高地。當整個板塊的土地能級上升之後，那麼在高能級的土地上，建設和規劃的建築及功能自然不會是低能級的，高能級的建築也會反過來刺激其所在板塊再次升級，所以土地能級高的地段只會越來越好。

所以買房置業，選土地能級高的板塊，就基本上成功了一半。

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通用全國的選房案例分析

三月是陽春季節，確實加我微信諮詢買房的朋友也突然增多。最近一位九江的朋友在諮詢完南昌的問題後，也想請我給他一些關於九江置業的意見。

其實，我的意見很簡單，因爲九江是一個很簡單的城市，買八里湖新區就好。據我所知，八里湖新區的教育配套也是全市非常優質的，所以毗鄰市政府和優質學校旁就是最好的選擇。

（八里湖新區實景）

在我國有一個非常奇特的現象，就是學區在房價中的比重非常高，其地位凌駕在所有其他資源之上，無論是靠近商場還是一線水景，都不如靠近學校。

所以九江的選擇沒有那麼複雜，不像南昌有市府板塊、省府板塊，還有國家級新區板塊。在九江八里湖新區就是那個土地能級最高的區域，未來也會越來越好。

其實關於這一點，作爲一個外人可能看的更加清楚。現在的八里湖很像08年的紅谷灘，經過一輪房價的波動，一切都在猶猶豫豫之中。那時候的紅谷灘中心區經過了10年的發展，初具規模，但是可供建設的土地已經不多了。那些待開發的土地每開發建設一塊，整個區域就更加成熟一分，同時也在不斷刺激着板塊價值上升。

（八里湖新區實景）

整個板塊快要建設完畢，土地的能級已經上升到了寸土寸金的地步，這個過程就是：板塊越成熟，其土地能級就越高，越高能級的土地上建設的產品就越好，然後產品落成刺激板塊價值提升，形成一個正反饋循環。

八里湖新區也是同樣經過十年的發展，初具規模，未來的可建設土地越來越少，在九江聚焦這裏就好了，選房置業就是去尋找那個正反饋循環。

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買房置業是一場長跑，質優者勝

選好板塊之後，就是選房。我一直以來的建議都是選擇高品質、好物業的住宅，品質住宅除了能給你一個良好的居住體驗之外，你的房子的折舊也會越來越慢。買房置業應該是一個長跑的態度去對待，路遙需要好馬力。

和我交流過的讀者中，有部分讀者當初選房的時候，因爲不懂行，最後買的房子不僅價高，而且居住體驗還不好，最後難以脫手，想置換也是一個難事。還有買到品質一般的樓盤，不出幾年就幾乎要躋身老破小，折舊太快，價值難以維持。

說到選房，還是接着那位九江朋友的情況繼續聊。在八里湖新區，也是一個大品牌扎堆的區域，所以整個區域建成後的效果會很有質感，他說了幾個項目，讓我給給建議。

（融創政務壹號實景）

論產品和品質，個人還是比較建議融創的項目，政務壹號。融創的產品力在業內是有目共睹的，在設計上也是非常可圈可點。融創的壹號院系列和蘇州的桃花源，都是中國頂豪的住宅，名流居所，沒有極強的產品力是很難造出一流的住宅。

九江朋友說此前參加了融創的九江業主武漢行，參觀了融創在武漢的三個項目，融創瀾岸、融創觀瀾府和武漢壹號院。

（融創中心武漢壹號院）

他作爲一名非地產人士，對融創其實不甚瞭解，只有耳聞，但是參觀之後還是留下了比較深刻的印象。他說：在融創瀾岸可以看到整個小區建成以後的樣子，品質感還是蠻強的，園林做的很精緻，小區大門很有氣場，而且有些樓棟的一樓架空層裏做了健身和休閒的空間，這樣的產品在九江還是非常有吸引力的。

（武漢融創公園壹號·瀾岸交付實景）

之後參觀的壹號院項目，算是對融創的品牌和實力有了非常直觀的瞭解，這個初來乍到的房企還是讓九江人對融創有了更加深入的認識。

（九江業主武漢行）

3月16日營銷中心開放那天，看到了整個售樓處和樣板房，還是比較心動的。他說售樓處新中式風格的設計感還是深得他心，這種東方美學的設計理念在九江也算是走在前沿，包括住宅本身的設計也是如此，所以在九江市場上算是非常亮眼的。

（融創政務壹號樣板實景）

另外，他也比較中意131平米的四房戶型，四個開間都朝南，而且南面有個非常寬大的陽臺，連接客廳和次臥；主臥的設計連通了南北，整體非常方正，空間利用率也很高。

我和他溝通到最後給出的意見就是，融創政務壹號的位置是緊靠着九江市政府，一路之隔就是中心幼兒園、九江小學，九江一中也就步行幾分鐘的距離，商業中心也是同樣。可以說周邊政務、商業、教育、生態、休閒資源都齊全了，這個區域也是新規劃的，路網也非常清晰，這附近就是九江土地能級的高地，選這裏不會錯。

所以這周邊也是大品牌開發商的兵家必爭之地，全部竣工後，整體面貌一定非常好，入住的人羣基本無需多言。好馬好鞍、好水好山，能有八里湖，何必選其他。

總編 | 夏侯俊傑 作者 | 老羅

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