跟隨着音樂聲，視線集中到小廣場中央的“舞者”身上，起舞者踩着節奏跳動着，時不時有孩童爽朗的笑聲與之交織在一起。恬靜祥和的小廣場一角，勾勒成一幅畫融進春天的溫暖之中，透着星星點點的幸福氣息。

如此閑適愜意的生活，對於三年前的北京東湖街道利澤西園一區的居民，則是無法想象的。

然而晚上回家能否有停車位？乘坐的電梯是否安全？堆積的垃圾是否清理了？這些則是入住近20年的居民繞不開的話題。

談起利澤西園一區這個遠近聞名的“問題小區”。東湖街道工委副書記米巖一臉無奈：“原物業是國企改制的民營物業，長期無人、無錢、無管理，導致小區內環境臟亂、垃圾成山；設施設備長期失管、故障頻發，電梯驚魂事件時有發生；而且小區內停車混亂，佔用堵塞消防通道，消防設施全面癱瘓。業主和物業沖突時封堵道路、打架鬥毆等治安事件幾乎每月必有。”

如何解決“問題小區”臟亂差的局面？

“物業管理問題一直是社區治理的薄弱環節。”米巖說，為解決物業費收繳難和小區服務差之間的惡性循環，2015年底利澤西園一區啟動了東湖“好管家”。

什麼是“好管家”？“可以理解為一種小區的管理模式。”米巖介紹，東湖街道與北京市物業協會合作，組建了一個包括政策、法律、社會、物業企業範疇的20人“好管家”專家團隊，梳理出“雙向規範”的十項制約機制和八項引導扶持機制，提升物業服務水平，化解物業矛盾糾紛，實現共建共治共享的社區治理。

模式建立了，如何一步步落實到小區的治理當中？小區物業管理涉及方方面面利益，其主體則是物業公司和業主。

2016年8月，2746戶業主公開選舉產生了41名業主代表，成立業主委員會，其中黨員13名佔32%。業主大會、業主委員會進一步推進業主自治，共同解決小區管理難題。

2017年，全體業主解聘“殭屍物業”、選聘新物業。作為廣大業主招標選聘的新物業，中發偉業物業公司2017年7月零交接進入小區。

利一小區中發偉業物業公司經理李萬有介紹，公司採取“先服務後收費，您滿意再付款”的理念，先期投入近100萬元，墊資維修電梯、污水管線、消防系統，更換樓道燈、開展綠化補植燈，同時從改善衛生環境、規範小區秩序、提供綜合服務等方面做大量工作，使小區物業服務水平有跨越式提升。

“最明顯的就是物業費繳納從之前的20%，達到如今的80%。”李萬有說，輔之於品牌物業的打造，使得物業在承接新項目競爭中獲得了明顯優勢，公司規模得以拓展。物業盈利能力、綜合收益的提升，有效打破了物業因經費不足問題導致的惡性循環。

長時間的混亂之後，利澤西園一區恢復了平靜。小區硬件從老舊破爛進入中檔以上住宅區水平，最困擾小區的問題如電梯大修更換、消防應急大修等問題都沖破層層困難，進入竣工驗收階段。

11部電梯大修，11部更換；癱瘓的消防設施進行了全面維修更新。同時，籌備約600萬元對小區硬件進行維修改造，維修排污管200餘延米，改造花園提升綠化9000平米，修補擴寬小區道路2000平米等。米巖說，藉助住房專項公共維修資，小區走上了“動用儲備、急救輸血”向“自身造血、良性循環”的軌道。

“好管家”模式，使小區物業管理實現從“沒人管”到“大家管”、從“被動管”到“主動管”的轉變。2018年利澤西園一區被中國建設報評為全國十大“幸福小區”之一。屆時，利澤西園一區也完成了華麗蛻變。（文/千龍網記者查甜甜）