某一線房企土地儲備比例

所謂高周轉，實際上伴隨著對每個開發環節時間的擠壓，拿地的同時設計方案完成，體驗區售樓處標準化複製，產品線標準化設計施工，施工進度更是加班加點。往往三四線傳統小規模開發商需要好幾年開發完畢的面積，對於前30強房企而言一年清盤。尤其是市場較好的年景例如2016~2017年，一個十幾萬平米的小區三次開盤搞定，每次間隔2個月左右，真正的銷售週期往往比開發週期短很多，現金流回正非常快。如果一家房企旗下這樣的項目數量多，就意味著更容易沖規模。

然而自去年以來，可見的房企庫存量也是兩極分化，一部分全國佈局比較均衡的龍頭企業，土地儲備較好，而庫存量和負債率控制的不錯，比如融創中國（http://1918.HK）發布的2018年年報顯示，公司全年實現收入1247.5億元，同比增長89.4%；手握2.56億平方米的土地儲備，凈負債率卻下降至149%，這就好比做出的麵包及時賣出去了，不用擔心存貨佔壓資金，同時還儲備了足夠的麵粉可以用來繼續做麵包。這就是良性的經營情況。另一部分房企在上規模的同時，不僅僅是負債，過度重倉三四線帶來的庫存增長也成了問題，畢竟三四線城市的特點是需求積累週期長，人口和經濟的增長速度相對緩慢，這樣意味著一波次的需求釋放完了以後，下一波要等比較久才能生長出來。

受棚改影響2016年起三四線樓市升溫

碧桂園在三四線的銷售佔比總銷售額近6成，屬於長期側重和積累優勢在這個市場領域的老資格。然而另一家增速黑馬浙江房企祥生則是通過拚命佈局三四線城市，在短短几年從名不見經傳到榜上有名。在過去四年祥生地產從2015年的109億的銷售額，連續以超過翻番的發展速度直奔千億目標而去，在2017年這家企業就以359億元的拿地款位列當年地產企業拿地排行的前三十名之內。以祥生的開發節奏要求，3個月開工，6個月開盤，開盤一個月內實現開盤產品銷售80%以上。相對於當年碧桂園發文要求「連夜出圖」的故事和4個月開盤可能還略遜一籌，但已經足以超過很多地方性小開發商。

祥生地產的官網數據

目前祥生重倉的城市我們可以列舉幾個：在浙江大本營的諸暨、湖州、江蘇的泰興，安徽的滁州、蕪湖南陵等地，可見其佈局發力的聚焦點。其實跟祥生有著一樣佈局的很多地產50強企業，

這也是我們為什麼總是說房地產領域的兼併潮會向頭部企業集中，在這一輪品牌房企的下沉過程中，首先擠掉的就是當地小企業的市場份額。

三四線最初的吸引力：棚改+地價低+不限購，已經不復往日。

原來房企佈局三四線的原因，如今已經基本上很難重現，因此我認為今年還在準備新增重倉三四線城市的開發商風險是增大了許多的。下面展開說一下：

其一：三四線城市最主要的一波需求來自棚改貨幣化安置，棚改最難得就是補償和安置，之前由國開行提供專項資金貸款，各地大幹快上是有基礎的。因為拆遷戶拿著補償款既有購買力又是剛需，這種大規模創造出來的需求的確在過去幾年帶動了當地市場。但是到2019年，各省份棚改基本上都在大幅縮減，只有個別省份因為原有的棚改面積就不大所以變換較小，主要的棚改大省如貴州、河南、山東等十餘個省份都大幅下降30%~70%之間。

其二：是原本來說三四線城市地價、房價相對較低，對於很多房企來說，在一二線城市那一塊地的錢進入三四線城市可以拿好幾塊地，付款方式方面還不會卡那麼緊。但是如今經過2016~2018年這一輪房價的大漲，土地出讓金也是水漲船高，大家之前都進入這些城市搶地，招拍掛方式地價被哄擡，而無論之後如何，地價是很難有動機去下降的。這個時候如果不能有持續的大規模需求來支撐，相對於房價的上漲空間停滯，地價也開始變得相對「不便宜」，開發風險和算賬都需要各家房企留心。

當然，碧桂園、恆大等老牌地產商在數年之前就開始在全國儲備土地，以平方公里計，而且當年地價便宜。這導致他們的土地儲備多，而且價格相對可控，還有開發的利潤保障，這是後來追上來的房企短期內無法彌補的差距，無法效仿。很多人都慨嘆自己買房晚了，當初該多買幾套，其實房企買地何嘗不是如此。

其三，三四線城市不限購，之前一度是對房產銷售有利的，尤其是投資類產品。但是同時三四線的需求本身也有限，即使不限購，喫掉一批需求之後其回復的速度跟一二線城市不能相提並論的。

總結一下對三四線城市樓市的判斷：最維持穩定，無論是價格還是供應量是首要的調控目標，無論是因城施策還是棚改降溫，如果接下來土地市場和樓市不遵循政策導向，好不容易達到的去庫存目標會付之東流。

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