老師您好，關於XX項目預繳增值稅問題我們一直與稅務部門溝通不下來，他們認為：

1、我們與政府、A公司簽定的項目合作協議就是安置房的大購銷合同，只是取得預售證後再以搬遷戶的名義再簽定分合同，按月付的進度款在項目竣工驗收取得合格證後支付合同購房總價的97%，即進度款是抵作購房款的。我們認為預售證並未辦下並不能簽購房合同，且真正購房對象是貧困戶並不是政府，所以簽訂的項目合作協議並不是購房合同，政府支付的進度款可以理解為政府為解決項目資金暫借給項目公司無息使用。但稅務部門不認可這個說法，說我們並未與政府簽代墊資金協議且實質重於形式，不管是否開票或簽購房合同，認定就是政府代貧困戶墊付的房款必須預繳，且從收到工程款開始起追繳，算出的滯納金就有20萬。

2、公司在16年底收到政府拔來第1筆款4千萬為按項目合作協議約定，政府收到公司土地出讓款後再以購房定金形式全額支付給我司，我司收到該款項後認為是購房定金已以預收款入帳且已預繳增值稅。後面回的款項按項目合作協議約定由政府按工程進度80%支付，目前已一共回款1.14億，掛其他應付款7240萬，預收帳款4千萬。這樣的帳務處理、稅務處理前後矛盾嗎？上周稅務部門已調了公司所有帳冊進行核實查驗，要求後面支付的工程進度款不管是否掛其他應付款及帳務處理如何均為預收款，一律需預繳。

3、政府也出面要求我們交稅，並催國稅局催繳我們完稅。現在我司資金困難，政府拔的工程進度款戶頭是政府監管的只能付給施工方，不能支付稅款。如公司一定要政府撥款，政府要求我們到稅局出稅務認定說明再考慮撥付。

答覆：財稅[2016]36號和國家稅務總局公告[2016]18號文規定房地產企業採用預收款方式銷售房產的，應在收到預收款時預繳增值稅。根據上述規定，預繳增值稅需首先收到款項，再進一步，該收取款項是基於房產預售合同而取得的預收款。預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款，預售合同必須符合《城市商品房預售管理辦法》規定。預售合同簽訂時，房企應取得《商品房預售許可證》。預售合同中對交易標的、價格、交付時間等有明確規定。

與常規的商品房開發項目不同，本開發項目包括兩個法律關係，一是與政府簽訂的安置房開發協議，二是取得《預售許可證》後待與貧困戶簽訂的房產預售合同。自政府收取款項時，房產預售法律關係尚未成立，連合同相對人都未確立，交易不動產的位置、面積、價格更無從談起，用上述合同根本無法報房管部門備案，因此收取款項絕對不屬於稅法規定的預收款，而是房企基於安置房開發協議約定收取的價款，作為安置房開發合同的另一方，房企對政府的履約義務為將項目按期開發完畢並向拆遷戶銷售，若項目開發終止的，房企只需向政府承擔違約責任，而無需向拆遷戶承擔責任。稅務機關主張款項性質為政府代貧困戶墊付的房款，混淆了上述法律關係，與法律事實不符，房產預售合同未簽訂，貧困戶自然無支付義務，所謂墊付自然無從談起。

因此，只要未與拆遷戶簽訂預售協議的，收取款項均無需預繳，已經預繳申報的4000萬元，屬於多繳稅款，根據征管法第五十一條規定，應作更正申報並申請退稅並加算銀行同期存款利。