來源：第一財經

　　買房的人都聽過“容積率”這個詞，容積率高就意味着建築物的佔地面積會比較大，整個小區居住的人口多；容積率低，整個小區居住的人口就稍微要少一些，這樣通常房屋的價格會貴一些。

　　在博鰲亞洲論壇2019年年會上，有業內人士表示，國內的一線城市土地容積率很低，浪費了很多寶貴資源，建議有關部門提高一線城市的土地容積率，尤其是中心城市。

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　　當前容積率低嗎？提高一線城市土地容積率有多大可能性？其背後又暗藏多少樓市密事？

　　容積率並非越高越好

　　通俗地講，容積率是項目規劃建設用地範圍內的總建築面積與用地面積之比，即“容積率=總建築面積/用地面積”。

　　例如，一個房地產開發項目的規劃用地面積爲1萬平方米，規劃建築面積爲2萬平方米，則其容積率爲2。

　　一般而言，不同性質的建築項目容積率會有所不同，商業地產項目如寫字樓和商場等容積率較高，住宅類項目的容積率一般較低。

　　一般情況下，若用地面積不變，調高單個房地產項目的容積率，意味着其總建築面積會增加，這對房地產開發企業有兩個好處，一是土地單價會降低，即企業爲每平方米商品房支付的地價成本降低；二是企業可銷售的面積也會增加，進而增加銷售收入。

　　不過，對於房地產項目來說，並非容積率越高越好，容積率的提高也意味着建築密度的增加，會影響居住環境的舒適度，進而影響這個項目的總體品質。

　　但容積率也不能過低，否則就意味着對土地的利用率相對低效，對於一些經濟發達地區而言，建設用地資源原本就相對緊張，如果大量建設一些低容積率的項目，則會更加劇這個緊張局面。

　　那到底多大的容積率較爲合適？對於房地產項目尤其是住宅類項目來說，每宗地塊的容積率是在出讓之初就確定的，從近年的實例來看，一般是在2到3之間。容積率過低或者過高的項目存在，但不是主流。

　　房企爲何偏愛“高低配”

　　當前在一些熱點城市，民衆依然時常可以看到諸多打着“別墅”字樣的房產銷售廣告，這些真是容積率很低的別墅類住宅項目嗎？

　　其實不然。在這些所謂別墅類項目中，不少屬於“冒牌”產品，即整個項目的容積率在1.0以上甚至超過2，肯定無法建造成純別墅項目，只能採用混搭的手法，一部分做獨棟或雙拼別墅，一部分做成高層住宅，利用後者的高容積率來平衡前者的低容積率，進而滿足整體容積率的要求。

　　從總體效果上看，這種項目多是四周幾棟二三十層的高層住宅，而位於中心地帶的則是一些低密度，低高度的類別墅住宅，俗稱“高低配”。

　　開發商爲何要這麼做？主要目的還是爲了利潤最大化。一般而言，在同一個項目內，別墅類的產品溢價會更高，而多層或者高層之間的差距不大。

　　舉個簡單的例子，一個20萬平方米的“高低配”社區，高層假設18萬平方米，別墅產品爲2萬平方米，高層成交均價2萬元/平方米，別墅的成交均價爲4萬元/平方米，這個項目的總貨值爲44億元；假如這個20萬平方米爲純高層住區，那麼它的總貨值爲40億元。

　　此外，藉助這種容積率上的高低配，房地產開發企業在宣傳上會重點凸顯低容積率的部分，擡高該項目的定位和定價，拓展客戶羣體。

　　這種做法違規嗎？從現行法律法規來說，似乎並沒有違規之處，但問題在於這種做法會造成同一個項目內出現兩種差別很大的居住環境，而且，有的開發企業會在兩個區域之間修建圍牆，並設置不同的綠化率，造成同一個項目裏存在兩個品質高低不同的社區。

　　此舉雖不違規，但合理嗎？不同羣體之間的看法不盡相同，但在現實中，因爲同一個項目中不同區域之間建造品質差別很大，已經出現不少業主之間的糾紛或者維權事件，相關部門對這個問題也應該予以重視。