2019年 4月3日

前幾天在分析浙數文化這支股票機構持倉的時候，看到了“全國社保基金一零三組合和一零四組合”的入駐， 點開這二個機構的持倉明細發現“華僑城A” 二家持股數都不少， 想起剛學完股票初級課的時候摸擬過一組便宜組合， 裏面就有這支股票。

打開交易軟件，發現華橋城A 從2018年11月17日摸擬到現在2019年4月3日，共上漲了40.19%，懷着一顆好奇的心，在東方財富數網和理杏仁上分別看了下它的資料 ， 

一共四家社保基金入駐，佔總股本的4.42%

PE 7.2   PB 1.16  股息率 3.59% ，歷史最大值爲5.76%

2018.12.31 加權ROE18.98%   ROIC 6.23%

簡單的看了下2018年的年報

1.分紅方面

公司經本次董事會審議通過的利潤分配預案爲：以 8,203,106,415 爲基數，向全體股東每 10 股派發現金紅利 3 元（含稅），送紅股 0 股（含稅），不以公積金轉增股本。

2.經營業績

2018 年末公司總資產達 2,942 億元，同比增長 35%；全年實現營業收入 481 億元，同比增長 13.7%；利潤總額 154 億元，同比增長 20%。歸屬於上市公司股東的淨利潤爲105.89億元，同比增長22.52%，公司的資產規模、收入和利潤指標均達到歷史最高水平，經營質量顯著提高。

旅遊業務方面，2018年年末，華僑城旗下共有景區13家、酒店23家，旅行社1家以及相關的文化、藝術、旅遊綜合體等文化旅遊設施，2018年共計接待遊客4696萬人次，同比增長16%

3.競爭優勢

公司房地產業務和文旅業務協同發展。區別於一般的開發商，公司的核心競爭力在於卓越的“造城”能力，公司打造綜合型城市旅遊主題社區，旨在提高片區的價值和城市的競爭力，使城市長期受益，深受地方政府的歡迎，能夠在熱點二三線城市較低成本獲取項目，具備較強的抗地產週期波動能力，公司拿地優勢顯著，2018年公司的毛利率爲60.35%，淨利率爲23.46%，（同體量的競爭對手 萬科A 2018年公司的毛利率爲37.48%，淨利率爲16.55%）處於行業絕對高位。其核心原因在於公司通過“歡樂海岸”、“歡樂谷”兩大品牌，不僅實現了低價拿地，更幫助項目在銷售端獲取一定溢價。

截至2018年年末，華僑城土地儲備項目有82個，待開發土地面積1778.83萬平方米，待開發計容建築面積2378.69萬平方米。華僑城旅遊綜合及房地產開發方面有54個項目，土地面積爲935.54萬平方米，2018年新開工建築面積爲478.54萬平方米，2018年新竣工建築面積（萬平方米）爲140.90萬平方米。

2018年中國房地產綜合實力100強中排名爲11

4.護城河保護

華僑城作爲中國旅遊第一品牌，其奉行的其奉行的“旅遊+地產”模式經過22年的發展，已走過了四個階段。2015年-至今，而形成的綜合規模更大的“文化+旅遊+城鎮化”的發展模式。

旅遊將作爲城鎮化的一個核心板塊，其核心目的是爲城鎮開發和產業運營服務，向“旅遊+地產+文化服務多線程共贏”的跨界旅遊運營模式和輕資產模式轉型，區域運營商角色已基本轉爲複合式服務開發運營商。而以主題公園爲核心的旅遊品牌更像是其區別於其他“造城”競爭者的標誌，公司旗下"歡樂谷"品牌號召力強，爲公司帶來穩步收益，主題公園位列全球景區四強，亞洲第一，公司加大在二三線城市的拓展力度，未來開業項目大多位於中西部地區，進一步挖掘區域性藍海市場，享受中西部消費升級帶來的紅利。

華僑城的護城河從其構成可以從以下幾個方面來進行分析：

1、挖河道：主題公園項目。主題公園是一個高投入、高風險、長週期的項目，以主題公園爲核心的旅遊綜合項目更具有重資產、緩回報的特徵，華僑城一個旅遊綜合體的建設往往歷經六七年才能對外開放，投資動輒百億，不是一般企業所能承受的。對於真正紮根旅遊地產的開發者來說，旅遊地產的開發難度極大，風險超高。據業內人士不完全估計，當前國內旅遊綜合項目開發，打造高吸引力旅遊綜合項目的商業成功率不到5%。所以華僑城面臨的潛在競爭者不多，這個河道挖地既深且寬。

2、找源頭：品牌優勢。華僑城是中國主題公園產業的開創者和領跑者，是中國旅遊業的一面旗幟，具有行業領軍優勢。公司在旅遊、酒店、房地產行業擁有多個知名品牌，其中“歡樂谷”是中國主題公園行業唯一的全國馳名商標。作爲96家央企之一且是國資委批准把文化產業納入主營業務的唯一一家央企，在國內天然具備道義上的品牌優勢。

3、聚水源：運營能力。華僑城的運營能力包含旅遊運營能力、成片綜合開發能力、業務協同能力和複製能力。首先，歡樂谷等主題公園從選址、策劃和建設需要旅遊運營經驗，在建成後更需要不斷更新具體遊樂項目和活動來吸引遊客，這要求團隊具備極強的運營能力，沒有多年的運營經驗，是難以完成的。其次，華僑城拿地大多達萬畝以上，通過土地一級開發和二級開發相結合、房產經營和地產經營相結合、獨立開發和合作開發相結合等手段，多片區漸次開發，這需要強大的資金和規劃能力作爲保障。再次，華僑城以資源整合爲核心，形成旅遊功能與居住、商務功能混合的佈局，強調多達十幾個產業的良性互動，這更加需要強大的運營能力加以支撐。最後，華僑城近些年從深圳不斷開拓到二線、三線城市，甚至順德、泰州等四五線城市，已經證明了華僑城強大的擴張能力及模式極強的可複製性。

4、找護衛：地方政府。地方政府非常支持旅遊業的發展，華僑城模式不需要大量自然資源，利用多是城郊較爲偏遠的大片土地，其進駐之後不僅能夠提高當地的知名度，大幅改善當地環境，而且帶來很大的經濟效益，拉動當地就業和稅收，使城市長期受益。因此可以形成強大的議價能力，使公司能夠在土地資源獲取上享受更高折價。與當地同期土地售出樓面價相比，華僑城拿地折價比例一般在16.99%-33.96%，這也是華僑城地產毛利如此之高的重要原因。

5、成大河：模式閉環。華僑城“旅遊+地產”核心運作模式清晰，各司其職，地產業務主要承擔造血功能，通過地產項目快速回籠部分資金，再利用銷售資金反哺旅遊業務，而旅遊產業主題公園的建成又進一步提升房地產項目的價值潛力，從而形成以文化營造環境、環境創造效益的閉環，解決了長短期收益不均衡和短期現金迴流的問題，多種業態的現金流特點能得到很好補充。

綜上，通過以上五個方面構成了華僑城的護城河，對於大量地產起家的開發商而言，模仿華僑城的“旅遊+地產”模式並容易。華僑城模式的本質是要在城市郊區打造一個旅遊目的地綜合服務產業集羣，把它簡單解讀爲主題公園加環境營造和房地產開發，是不可能取得成功的。

統計數據顯示，截至4月1日披露的1100多份上市公司年報，這其中共計有200多家上市公司的前十大流通股東名單中出現社保基金身影，2018年四季度社保基金新進及增持的上市公司近百家。作爲中長期穩健投資資金，社保基金對持倉股票的市值要求較高，大市值個股更容易獲得社保基金的青睞，社保基金重點持有的個股，還有高分紅的特點，高分紅背後的支撐邏輯則是業績的持續增長，

社保基金的定位和投資風格決定了其持股偏好。追求長期穩定的收益，並且基於價值中樞進行動態配置調整，這使得社保基金在選股中比較注重“市值、分紅、盈利”這三個維度，其中市值代表流動性，分紅和盈利代表穩定性。

我想這也是四家社保基金選擇華橋城A的原因。

假定2018年11月選擇購買2萬元的 華橋城A 股票，可得分紅在960元左右，扣除10%紅利稅後餘額爲864元， 同期股票上漲40%。

從家庭資產配置的角度來看，可以配置些高分紅的股票與EFT基金定投對比下收益率，應該5年之內就可以比較出效果了。