中商情報網訊：自古以來，灣區經濟一直是全球經濟的重要構成，引領着世界經濟的發展。如今，灣區依舊有決定世界發展動向的能力。粵港澳大灣區上升爲國家發展戰略，廣東和港澳面臨千載難逢的發展良機！

　　2月18日，中共中央、國務院正式印發了《粵港澳大灣區發展規劃綱要》。至此，這個囊括香港、澳門以及珠三角九市（包括廣州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、東莞市、中山市、江門市、肇慶市），總面積5.6萬平方公里、包含人口7000萬人、經濟總量約10萬億元的跨區域性合作發展藍圖正式拉開帷幕。隨着《粵港澳大灣區發展規劃綱要》規劃的發佈，大灣區將迎來發展新機遇，產業地產有望成爲新的投資熱點。

　　圖片來源：澳門統計局

　　什麼是產業地產？

　　產業地產即以產業爲主導的地產項目，通過整合資源、引入資本及規劃運營，打造產業集羣並實現產城融合，以此改善區域環境及提升城市競爭力。

　　戴德樑行高級助理董事及廣州產業地產部主管黃文禮指出：早期產業地產主要聚焦第二產業，即以生產製造爲核心，發展工業園、物流園等項目；隨後發展的“2.5產業”則是圍繞生產性服務業、研發辦公、孵化器、加速器等功能爲主的升級版本。如今的產業地產已延伸至第三產業中以服務業爲主導的綜合型房地產開發，市場常見項目如旅遊地產、養老地產、各種特色小鎮等。

　　粵港澳大灣區的產業結構如何？

　　粵港澳大灣區的產業結構較均衡，電子信息產業與裝備製造業蓬勃發展，擁有華爲、騰訊等全球著名科技公司。但相對另外三大灣區，粵港澳大灣區的結構仍待進一步完善。

　　粵港澳大灣區一般分爲灣區西岸、東岸以及港澳地區。目前，粵港澳大灣區西岸主要爲技術密集型產業帶，以裝備製造業+農業爲主。其中包括新材料、新能源、農業產品、電子加工等。東岸主要爲知識密集型產業帶，以新興產業+高科技爲主，其中包括互聯網、人工智能、科技創新等。沿海則爲生態保護型產業帶，包括先進製造業、現代服務業。同時，東岸、西岸、沿海城市羣加強聯繫與合作，優勢互補，共同構建產業結構。

　　數據來源：中商產業研究院整理

　　另外，港澳地區在大灣區中起到促進向外發展、加強對內融合的作用。其中，澳門積極發展旅遊休閒服務業、博彩旅遊，同時也擔任葡語國家交流平臺中心的角色。香港作爲全球金融中心之一，成爲對外開放渠道，擔任貿易中心、航運中心等角色。

　　數據來源：中商產業研究院整理

　　總的來說，粵港澳大灣區正在快速發展中，產業集中、結構優化、多地加強交流與合作，未來在全球經濟舞臺上將越來越突出，越來越重要！

　　灣區利好，珠三角9城產業地產迎來發展新機遇

　　大灣區囊括了珠三角的九大城市（廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶），隨着粵港澳大灣區發展規劃的發佈，珠三角9城產業地產迎來發展新機遇。低地價和大灣區的利好，一些灣區城市吸引了大批企業進駐，不少企業在積極拓展土地儲備。

　　據中商產業研究院產業地產情報庫監測數據顯示：2019年一季度廣東省產業用地出讓數量共計1715宗，面積近4萬畝，繳納土地出讓金439.14億元。從行業來看，一季度廣東產業用地拿地面積前十大行業分別是：製造業、房地產業、交通運輸/倉儲和郵政業、公共管理和社會組織、水利/環境和公共設施管理業、教育、信息傳輸/計算機服務和軟件業、電力/燃氣及水的生產和供應業、科學研究/技術服務和地質勘查業、租賃和商務服務業。

　　在各行業中，2019年一季度廣東製造業用地拿地面積最多，面積達到近8000畝，佔2019年一季度廣東產業用地拿地總面積的20.13%；其次，房地產業位居第二，拿地用地面積佔比爲10.39%。交通運輸/倉儲和郵政業一季度產業用地拿地面積達3870.51畝，佔廣東產業用地拿地總面積的9.84%。

　　數據來源：中商產業研究院數據庫

　　從珠三角9大城市來看：2019年一季度廣州市產業用地出讓面積最多。廣州作爲粵港澳大灣區、泛珠江三角洲經濟區的中心城市以及“一帶一路”的樞紐城市，2019年一季度廣州產業用地出讓數量74宗，面積達6643.5畝，繳納土地出讓金突破50億元。其次爲江門市，江門一季度產業用地出讓總面積爲3339.15畝，成交價36.56億元。在大灣區9達城市中，除深圳和中山市外，其餘7城一季度產業用地出讓面積均在1000畝以上。

　　從產業用地出讓數量來看，一季度佛山產業用地出讓達603宗，是9大城市中數量最多的城市。同時，佛山也是成交價最高的城市，其成交價高達68.56億元。而成交均價最高的則爲深圳市，其成交均價突破千萬元/畝。

　　數據來源：中商產業研究院數據庫

　　從行業來看：9大珠三角城市中，除深圳和江門外，其餘城市一季度均爲製造行業用地拿地面積最多，這也很好地印證了一季度全省製造行業用地拿地行業第一。

　　其中，廣州製造行業一季度產業用地拿地面積達2285.04畝，是9大城市中製造行業拿地最多的城市。最令人意想不到的是，江門市作爲著名的製造之城，一季度卻是房地產行業用地拿地面積最多。可見，隨着大灣區發展的利好，江門房地產行業也在不斷崛起中。

　　數據來源：中商產業研究院數據庫

　　從企業來看：珠三角9大城市中，廣州市企業衝勁十足，一季度廣州產業用地拿地前十企業拿地面積最多。據數據統計，TOP10企業2019年一季度產業用地拿地總面積達3808.71畝，佔廣州全市一季度產業用地拿地總面積的近六成。據瞭解，廣州汽車集團乘用車有限公司爲2019年一季度廣州產業用地拿地面積全市第一，面積爲1284.99畝，成交價達12.97億元；同時，廣州汽車集團乘用車有限公司也是廣州一季度唯一一家產業用地拿地面積在1000畝以上的企業。

　　從前十企業拿地佔所在城市的比例來看：東莞市一季度TOP10企業2019年一季度產業用地拿地面積佔全市總面積的98.5%，可見東莞頭部企業佈局灣區十分的積極。

　　數據來源：中商產業研究院數據庫

　　隨着粵港澳大灣區發展規劃的發佈，粵港澳大灣區的建設吸引了衆多企業的關注。各企業紛紛佈局粵港澳大灣區，進行各種產業土地儲備，利用自身的資金優勢與資源優勢發展產業地產。如何讓產業入局粵港澳大灣區，讓衆創空間、特色小鎮、產業園區等在大灣區開花結果，是衆多產業地產開發者面臨的課題。

　　據業內人士分析認爲，珠三角城市以“世界工廠”聞名，普遍產業規模龐大，但不同區域由於產業類型及發展階段差異，產業效能不盡相同。大灣區的成功開發不僅取決於四通八達的交通網絡，更重要的是各城市發揮各自優勢，因地制宜，並進行產業升級和轉型。相信未來，粵港澳大灣區未來將會發展得更好，我們一起拭目以待！

　　更多資料請參考中商產業研究院發佈的《2019-2024年粵港澳大灣區產業地產行業市場前景及投資機會研究報告》,同時中商產業研究院還提供產業大數據、產業規劃策劃、產業園策劃規劃、產業招商引資等解決方案。