中國房地產庫存為86.3億平米，按照目前全國均價來計算，估計為60萬億，這也是過去25年銷售額總和。然而問題是，為這60萬億的資金接盤，錢在哪兒？

然而，國人對高房價的抱怨從來是主流，能夠在城市輕鬆買房的家庭一直是少數，而且背上房貸後，對個人消費會形成很大的擠壓。

此外，有業內人士表示懷疑，目前來看，新增債、置換債規模“雙升”的局面，今後政府擴大赤字和擴大債務的空間有多大？

60萬億

當前我國房地產市場庫存壓力巨大，那麼“巨大”是多大？有些數據是必須要知道的。

國家統計局公佈的數據顯示，截止2015年底，中國房地產庫存為86.3億平米（其中待售7.2億平米，正在施工73.6億平米，待開發土地3.7億平米按1.5倍容積率算）。

需要注意的是，這個數字還是低估的。如果考慮已批未開工土地，自建房和小產權房等其他，庫存數量更大。

這意味着，商品房庫存去化時間需要6.3年，住宅去化時間為5年。

按照2015年的銷售速度（2015年商品房銷售面積為12.85億平米），施工面積與待售面積之和為80.8億平米，去化時間為6.3年。其中住宅庫存（施工面積與待售面積）為55.7億平米，去化時間為5年。

如果中國的房地產庫存都建好賣出去，值多少錢呢？

按照目前全國均價來計算，2015年全國銷售12.85億平米，銷售總額8.73萬億，均價6800元/ 平米。以此測算86.3億平米的總價為58.6萬億。考慮到近期部分城市的漲價，估計為60萬億應該不算高。

但從1991年開始，全國商品房銷售額25年來的總和就是60萬億。也就是說，庫存價值60萬億=過去25年銷售額總和！

按照目前情況，庫存還會繼續積累，形勢嚴峻。據國研中心劉世錦測算，我國住宅需求峯值1200-1300萬套，按照每套100平米算，住宅需求峯值約12~13億平米，2015年住宅成交面積為11.2億平米，這意味着商品房需求增長空間有限。

錢在哪兒？

86.3億平米的庫存需要60萬億的資金接盤，問題是，錢在哪兒？

有人認為，供給側改革成敗的關鍵在於，老百姓手中要有錢，要敢花。中國企業部門的負債率很高，需要去槓桿。居民部門的負債率較低，可以加槓桿。而政府部門的槓桿率處於這兩者之間。

下圖是社科院測算的2014年中國各經濟部門的槓桿率（其中中央政府是2013年數據）：

從總數上看，居民部門的債務槓桿確實有增加的空間。那麼，如果去庫存的60萬億都由居民財富承擔的話，居民的資產結構會變成如下的樣子：

然而問題是，國人對高房價的抱怨從來是主流，能夠在城市輕鬆買房的家庭一直是少數，而且背上房貸後，對個人消費會形成很大的擠壓。

首先，雖然居民總資產達到了253.7萬億，但其中150.5萬億是固定資產（主要是房子），實際上無法動用。另外還有10.5萬億的保險也難以變現，可動用的財富其實僅92.7萬億（包括現金、存款、股票、債券、保險、銀行理財等）。

此外，有業內人士表示懷疑，目前來看，新增債、置換債規模“雙升”的局面。今後政府擴大赤字和擴大債務的空間有多大？

財政部部長樓繼偉還曾在兩會上回答了這個問題，他表示，不能把赤字的空間都用在一般公共支出，那就會出現大的問題，好在我們是保持着"黃金原則"，就是債務用於資產，我們留下了很多優良的資產，這是我們心裡有點底的地方。

他比喻說，“喫飯”靠借錢不行，“喫飯”要靠發工資，借錢可以買房子，用今後的工資收入來還它，按揭是可以的，我們保持了這條防風險的底線。

在分化加劇中去庫存

房地產業內人士普遍的判斷是，即使“樓市紅包”持續給出，“在分化加劇中去庫存”依然是2016年樓市“主旋律”。

賣不掉的房子和弔詭的房價形成矛盾綜合體：在一線及少數二線城市樓市“春意漸濃”的同時，不少二線靠後及三四線城市去庫存壓力依然“寒意十足”。國家統計局的數據顯示，絕大多數三四線城市房價同比仍在下降。如1月份同比跌幅最大的三個城市湛江、蚌埠和襄陽均為四線城市，房價跌幅都超過3.5%。

同時，年輕勞動力也將用腳投票，向大城市湧入。大都市圈將持續地吸引周圍人口的流入，虹吸效應顯著。小的城市未來將面臨衰落不收縮的困境，還將導致部分省份依存度不人口背道而馳。

更為緊要的是，較為寬鬆的政策牌還將持續打出，而一線城市的房價還免不了繼續飆漲。

國泰君安任澤平預計，政府部分政策尚未打出，預計2016年政策依舊較為寬鬆。各地出臺了減免稅費、財政獎補、盤活公積金及放寬其貸款設限、降低購房商貸利息、降低購房首付等一系列優惠政策刺激住房消費，將進一步加快存量房去化速度。