乾貨 | 餐飲開店，小白必知（選址篇）
上一期為大家分享了乾貨 | 餐飲開店，小白必知（選品篇），加盟家在接下來很長時間內將推出適合於小白的乾貨知識，當然不管我們以何種形式給大家帶來分享，初心不變，就是幫加盟商開一家賺錢的店。
有這樣的一句話：做餐飲，選擇比努力要更重要，這裡的選擇就涉及到開店的選址問題。麥當勞CEO曾經說過，餐飲最重要的是三件事：選址、選址、還是選址！
選址是餐廳開店的開端，是重中之重，選址複雜又艱巨，即便是有經驗的餐飲老司機也常常會犯錯誤，更不用說餐飲小白了，談及選址基本上就是滿臉的馬賽克。
那到底又該如何選擇地址呢？上週，我們的專家老師在加盟家的社羣裏分享了「從0到1如何成功選出一個優秀的店址」，獲得了受眾的一致好評，下面我們就帶來分享實錄：
各位餐飲人和即將成為餐飲人的羣友，大家好，我是加盟家尹關平，今天我來跟大家分享餐飲選址的心得。
我們先來看一組數據，2018年新開餐廳311萬家，超過60%是加盟開出來店，年複合閉店率大於100%。而在這些倒閉的門店中有很大一部分是被快招坑騙的加盟店，導致閉店死亡。另外還有很大一部分閉店是因為店址沒有選好，導致生意慘淡，競爭力不足，最終慢性死亡。
那麼到底如何選址？選址前到底該做哪些呢？
一、先選址還是先選品
首先我先來顛覆一下大家的觀念，很多人是不是都認為先選好品類再進行選址呢？我相信答案是「是的」。我想說的是，如果要提升自己開店的成功率，你要做的事情是先選址，後選品。為什麼這麼講呢？我來跟大家剖析一下這個問題。
我舉個例子來給大家解釋這個問題。如果你要加盟一個品牌力大的品牌，這時候你先選好了品類、品牌。然後這個時候根據品類受眾去選址，但是因為受品牌和品類的限制。同時這個時候你更多的會考慮品牌影響力因素。往往因為這個你選到的都不是最優店址，舉個例子你最後選的店是90分，很多人會認為這個品牌的影響力能夠彌補這10分的差距。很多人可能會不相信，但這個確實是我們根據大數據分析和市場反饋拿到的很多現實案例情況。
但是並不是說先選品一定就不能成，大家不要誤解，在這裡我只講成功率和容錯率的問題。先選址還是先選品本身沒有一個確定的答案，只是從專業性來看，先選址後選品容錯率更低一些。
ok，上面呢只是給大家普及一個容錯率更低的方式。接下來我們分析如何選址，在選之前要先做些什麼。
二、根據圈層理論劃定最優商圈
第一，選址要按照區域—城市—商圈—街道/shoppingMall—鋪位的先後順序進行審查。在這之中根據區域、城市再結合當地的人均GDP、人均消費、外賣熱力圖(可以找一些第三方的服務進行查看)劃定商圈，劃定商圈後再根據1.5km圈層理論來反推我們具體要選出的店址街道。
什麼是圈層理論呢？就是在你的店鋪周圍1.5km半徑內是你主要服務的消費者，因為做餐飲大家記住，拋開一些景區，高鐵站，飛機場這些快消場景，復購是決定你生死的成敗因素。所以你要服務號你店鋪周圍1.5km內的消費者。把1.5km分成三個圈層，店鋪周圍500m半徑內是你的自然流量，靠的是你門頭、產品吸引。而500m-1km這個範圍纔是你要花大精力去挖掘和培養的消費者範圍，不誇張的講，你要花80%-90%，甚至更高的營銷精力在500m-1km的半徑範圍。
舉個例子，趕上十一國慶，你店鋪做營銷活動，滿100減20，並且還送3瓶啤酒，這個時候你的宣傳單頁要發在哪裡？在你的店門口發？ 還是跑到3km以為的地方發？ 顯然都不是你要發力做的事情。最佳的引流範圍路徑應該是500m-1km的半徑範圍內。而1km-1.5km你要花5%-10%的精力去做。這些區域以及1.5km之外的半徑範圍，你的發力點可能就是外賣了。1.5km之外的消費者就要做好線上，包括美團、餓了麼和大眾點評。
瞭解了圈層理論以後，我們來反推店址，結合在0-1km之內的受眾人羣分佈、人流量、人流動線、有效人流量、進店人流量，我們就可以再細分把我們在地圖劃定的商圈範圍再縮小。
三、收集信息驗證地址是否適合開店
第二，再次縮小了商圈以後，我們要去詳細的分析商圈的具體情況，商圈的成熟度，商業發展情況，競爭品牌分佈這些信息。這些信息收集了以後你可以明確並驗證我們前面劃定的這個商圈是否適合我們再開店。
我們假定這裡的商圈成熟度以及商業發展情況都非常好，那麼我們接下來要做的事情就是要結合你的單店營業面積再細分可選的街道和位置，明確了這些以後，再選擇具體店鋪之前，你要考慮的非常重要的一點就是，你考察的那些店鋪的門頭是否有足夠的位置，並且是否能夠清晰可見。這個非常重要，前面我們講了圈層理論的500m範圍內不需要你花太大精力去做，那是在後期營銷，但是前期門頭的設計決定了你500m範圍內的消費者是否願意進到你的店內。
對於門頭，我要重點講一下，一個餐飲店的門頭留給消費者的獲客時間只有3秒，也就是說你的門頭必須要在3秒內能夠讓消費者看清你是做什麼的，有什麼特色。切記不要去搞那些稀奇古怪的設計在你的門頭上，比如一些餐飲店的門頭搞了幾個字，99%的人不查字典都不認識這幾個字，並且品牌後面還不跟上品類名，那誰知道你是做什麼的，賣什麼的？
門頭的設計後面我們會專門拿出一期時間來講。我們接著來講，門頭選好後，你要考察的是這個單店的營業面積、內部結構、電力容量、排煙排污、上下水情況、消防安全情況。先不要著急去談錢，這些都考察後以後再談錢，你也不想以後三天兩頭被消防、環保找麻煩吧。
四、門店租賃需要謹慎再謹慎
ok，到這裡已經基本把你的店址確定下來了，這個時候要去談錢了。不要盲目去談，如果你沒有熟練的門店談判技巧，最好找個懂行的朋友來幫你談，因為，這個也很重要，決定了你的利潤率。
在門店租賃談判中，我給大家一個建議，你的門店最好租賃合同時間，結合整個餐飲行業大數據分析，最好在五年左右為最好。一方面可以有保障你剛開一兩年，正在事業上升階段，店主來找你事說要收回房子不跟你續租，另一方面也保證了你所做品類如果有窗口期，或者商業環境有所變動帶來的影響。
這個時候需要注意不要著急交錢交定金，因為你還沒有選品呢。選品是有周期的，這個週期可長可短，這個週期內的店租可沒人給你承擔。當然你可能會問那店鋪不等人啊，這個是對的。所以你不要只談一家店，並且你的談判技巧要足夠高超，讓業主或者中介給你留出一定時間的空置期。
然後如果你初步談好了店鋪租金了，那麼最後你要做的事情就是選品了。這個時候根據你所選店鋪周圍輻射的人羣（學校、社區、寫字樓、工廠），以及這些人羣的人羣畫像分析，結合當地的口味特色，選擇一個適合這個店址的品牌/品類(選品我們後面也會專門開設一期課程)。
最後就是財務測算了。基於這時候你可能還沒有確定品牌，你可以先去考察你的同品類競品的客單價和日均客流量。大概估算出一個你自己的盈利模型。包括主營業務收入測算，主營業務成本測算，主營業餘費用測算，主營業務利潤測算。結合整體測算情況來分析你的收入是否能夠承擔你的租金。
告誡大家，如果你是自己做品牌，不要認為你只開一家店就不用像大餐飲企業那樣去做做好你的盈利模型設計了。反正花多少錢，賺多少錢都有數就行了。你一定要分析出你的店鋪的毛利率是多少，凈利率是多少。外賣佔比多少，堂食佔比多少。我給大家一個行業大數據，一般快餐店的凈利率是5%-10%之前。外賣佔比是15%-30%之間。如果你的單店做不到比那些大的連鎖餐飲的利潤率高，如果他開在你旁邊了，你拿什麼競爭？這個問題希望大家要著重思考一下。
好的，今天的內容分享到此就結束了，感謝大家的聆聽，我們下期再見。
餐飲店選址的十大注意事項
1.避免在馬路過寬的車道兩遍開餐飲店
2.盡量避免在「陰陽街道」的陰面(坐南朝北：一側生意很好，一側門店都很少)開餐飲店
3.避免餐飲店門前有障礙物導致門頭會被阻擋視野
4.人流多的不一定生意好，要有效人流多生意纔好
5.避免宰客式消費，餐飲店的利潤來源主力軍是復購消費者(景區、車站等除外)
6.認清「酒香不怕巷子深」的現實，除非做到「人無我有，人有我精」
7.同行的生意好，你的未必就一定好，要搞清楚他們是靠什麼好的，品牌？口味？服務？
8.「只要地點好，就不怕租金高」這句話是相對的，要用自己完整的財務測算模型測算出自己未來的利潤做綜合分析
9.避免把地域差異的口味產品跨域開店，除非你做了適合當地口味的革新和你有足夠的品牌影響力
10.避免在行業商圈內做創新，比如在服裝一條街開餐飲店，在餐飲一條街開寵物店，一個街道商圈都是自帶目的屬性的
往期精選：href="http://mp.http://weixin.qq.com/s?__biz=MzUzNjkxNTM4NA==&mid=2247484217&idx=1&sn=955e2dec6d0c626c8952f3feaa8daa18&chksm=faefbfeecd9836f872978fe82598afc08da2d74d8830c6ba7cd650562f8dca93efb077795ca6&scene=21#wechat_redirect">乾貨 | 餐飲開店，小白必知（選品篇）
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