觀點地產網訊：6月3日，深圳香江控股股份有限公司公告回復了上交所關於2018年年報的問詢函。

問詢函中，上交所就上市公司以25.02億元收購控股股東南方香江的天津三項目，收購溢價率達6202.44%，並設置4年交易業績承諾，要求香江控股回復項目的業績表現等情況。

香江控股表示，為實現業績承諾，天津項目自2018年以來進行了一系列積極的舉措。截至2019年5月25日，天津項目庫存累計去化率42%（以簽署認購合同為準）。其中，2019年1月1日-5月25日實現新增銷售8.59萬平方米，銷售狀況不斷改善。目前天津項目可售面積17.67萬平方米。

香江控股同時提示，天津三公司由於受市場競爭、房地產行業政策及宏觀經濟的影響，存在業績承諾可能無法實現的風險。

另外，上交所要求上市公司結合同一控制下合併的58家子公司的經營業績、定價依據和歷史收購價格，說明關聯交易的公允性和必要性，是否存在抵押、債務等其他協議安排，是否存在向控股股東輸送利益的情況。

公告顯示，通過資產置換上市公司支付的對價合計為7.1億元，其中現金支付僅為6638.19萬元，其餘皆為置入資產的凈資產評估價作價。通過以上資產置換，上市公司目前持有商鋪面積合計約20.26萬平米，可供開發土地計容建築面積約23.52萬平米，收購後累計實現凈利潤為約3.64億元。

商業類資產並購支付對價合計共46.15億元，其中支付現金約10.66億元，其他對價均以發行股份支付（交易對價的股份控股股東至今未減持）。

商業類資產並購到上市公司後，收購主體均完成了當時業績承諾，累計產生的凈利潤約11.2億元。

同時，公司通過關聯交易收購控股股東地產類資產合計支付對價419,965.28萬元，其中通過現金收購方式支付274,067.14萬元，其他為通過發行股份方式購買。通過收購，獲得了已開發未售建築面積約50萬平米，未開發土地計容建築面積約403萬平米。收購後累計實現凈利潤約27億元，並且目前持有已開發未售面積合計約104.97萬平米、未開發土地計容建築面積合計約203.63萬平米。

財務數據方面，上交所稱，公司報告期末短期借款和一年內到期的非流動負債餘額合計42.43億元；而貨幣資金餘額僅26.24億元，且其中2.62億元處於受限狀態，公司資金壓力相對較大。

對此，香江控股表示，截至2019年4月30日，公司已歸還借款18.84億元，公司借款餘額約為63.81億元（含公司債），其中短期借款和一年內到期的非流動負債合計約23.98億元（含7億元“13香江債”），比2018年底的數據已大幅降低，4月30日公司資金餘額約30億元，下半年將利用存量資金和銷售回款歸還銀行借款。

此外，香江控股2018年新增合計29.35億元的長期借款和應付債券，當期利息費用為3.39億元，佔年度歸母凈利潤的66.60%，且公司2018年度資產負債率提升15個百分點至75%。

回復中，香江控股稱，截至2019年4月30日，公司已歸還金融機構借款18.84億元，較2018年底已大幅下降，公司將繼續在滿足公司正常生產經營所需資金的情況下，歸還金融機構借款，主動降低財務成本。

其中，2019年一季度銷售商品、提供勞務收到的現金17.18億元，經營活動產生的現金流量凈額9.95億元，公司優質項目銷售帶來的回籠現金，將進一步降低公司的資產負債率，降低財務風險。