中和≠新川！

　　開發公司操盤手；成都樓市實戰專家；

　　20年重倉投資成都及房價跳漲城市50餘套；

　　教你複製50萬變5000萬的房產投資實戰經驗。

　　【本文約2500字，預計閱讀時間 3分鐘】

　　|前言|

　　昨天大會隻字不提的內容很重要，不提抑制投資需求、不提調控、不提分城施策，那麼2019的亮點就是“一城一策”。

　　房地產稅的論述在深化財稅改革環節中提及，房地產稅因稅制改而生，不是爲了打壓房價而設計；“穩步”是要有計劃分步驟，不是一蹴而就的事情，房地產稅任重道遠。

　　不提抑制投資需求，投資何需縮手縮腳，2019年依然是樓市好年！

　　找不到投資機會？報告談到：長三角區域一體化發展上升爲國家戰略，編制實施發展規劃綱要。請注意最後幾個字。

　　“後孃”養的“娃”--中和板塊

　　回到今日主題，中和場原本屬於雙流縣，高新區擴容之後，中和場、部分華陽區域、白家鎮的雲店村、大源等一併併入高新區，是最遲完全劃歸高新區的區域，這個角度可以認爲中和屬於“後孃”養的“娃”。

　　中和板塊區位圖

　　一條府河之隔，站在中和當年最高端的樓盤怡豐花園，這個2002年建造的樓盤外牆磚很具特色，十分搶眼，看到河對面是高大上的龍湖世紀和環球中心，再遠就是朝氣蓬勃的軟件園和互聯網創業區，然而過了那座天天堵車N個小時的橋，就是城鄉結合部的中和，一橋之隔，天壤之別。

　　挖挖挖、修修修、堵堵堵，就是中和每天的日常。

　　中和屬於成都的大城南嗎？未必！

　　因爲離軟件園的地理位置近，上班族第一感覺就是方便，可是因爲交通銜接和常年道路施工，交通效率非常低下。中和的人似乎比其他地方起得早，其他板塊還在晨暮中“再眯一會”，中和一帶已經發動了三輪車、電瓶車，火三輪與共享單車齊飛，行人同汽車公交共長天一色，有人形容光是過橋，就能將一天的耐心磨完，擠不到公交車，搶不到自行車！每天走五十分鐘到天府三街上班，傷心不？

　　中和屬於成都的大城南嗎？屬於南門嗎？未必。

　　雖然面對拐進拐出的紅星路南延線，比起直接連接劍南大道和益州大道，早已在“南拓”進程中翻天覆地的華陽和大源，中和改造難度大，商超資源薄弱，雙流當年的老規劃要實現改頭換面太難，住在這裏怎麼能有“南門新貴”的優越感？

　　“唯一不滿意的就是這邊老人去世的時候要大清早吹嗩吶，我這個月已經第二次被這種聲音吵醒了。”

　　軟件園上班的XX

　　城鄉結合帶的好處是菜市場有優勢，物美價廉，產品豐富，非常新鮮，有些剛從地中採摘。

　　火三輪煎餅攤，水果販子、涼麪、涼皮、狼牙土豆、賣糖炒栗子佔道吆喝，中和的傍晚是這樣的，有濃鬱的小縣城感覺，這就是人間煙火氣十足的中和。

　　“天府三街差一位，上車就走“

　　耳熟能詳的火三輪號子，是多少在中和生活過的上班族無法抹去的記憶。

　　畢竟這裏是高新區，很多人對高新區高看一眼，特別是高新區房源告急的情況下，任何樓盤都被挖掘出來成了香餑餑，萬科璟南堂、璟譽府、仁美熙和府等樓盤都被扒了出來。當然，高新區底蘊深厚，財力非同尋常，最重要是給中和帶來了TOD，這能否能扶起中和這個後孃養的“娃”？

　　中和的規劃是怎樣？

　　中和區域規控圖

　　上圖紅色爲商業性質的地塊，從整個綜合板塊來看，商業配比明顯不足，商業規劃佔比明顯過少，根本原因在於：該區域已經大體成型，空地很少。目測商業佔整個板塊建設用地不到百分之10%,所以即便是人滿爲患,商業用地也很難滿足需求，人口結構也決定了這裏商業性質以傳統低端商業爲主。

　　即將預售的萬科璟南堂項目是中和板塊位數不多的改善項目，佔地127畝，地塊由東莞市中天程錦實業投資有限公司競得，成交樓面地價11440元/平米，溢價率爲23.8%，配建並無償移交5%的租賃住房及其對應車位。

　　吐槽--配套是真弱！

　　交通：

　　地鐵：項目距離在建6號線張家寺站約600米（6號線預計2010年內通車）；

　　距離在建33號線錦水花鄉站約200米（33號線預計2025年完工）；

　　關於TOD：（見上圖）第一批TOD（陸肖戰）一體化面積爲1640畝，核心區面積爲127畝，第一批TOD（張家寺站+錦水花鄉站）一體化面積爲1030畝，核心區面積爲140畝。TOD規劃相當高水準，建設週期漫長，要長年要忍受“斷頭路”和“釘子戶”的阻隔，既造成小區周邊擁堵，又會大大增加繞行距離。該片區在TOD規劃設計範圍，至於何時落地，時間漫長。

　　商業配套：周邊住戶日常生活及購物，主要依靠於安置房小區底商，成都喜港購物中心計劃開業時間是2020年，除此之外，項目周邊無其他大型商業配套，生活不方便，商業配套欠缺。