| 成都房幫幫·第241篇看房記 |

　　又到週三啦，本期幫幫看房記依舊爲房少、人多、價格還死貴死貴的的高新區代言。

　　扯起嗓子喊了幾個月的中建天府公館依舊沒得動靜，逼急了剛需購房者，也逼急了高新區另外兩個小盤——新景璟譽府和仁美熙和府。

　　其中新景璟譽府已在昨天拿證，帶裝修價格18016-20939元/㎡；仁美熙和府預計在本月中旬開盤，預計均價17000元/㎡。

　　究竟是不是“真剛需”，值不值得買？看完這篇你就有答案了。

　　先分別講下兩個盤的情況，再來看區域和配套。

　　新景璟譽府

　　價格：18016-20939元/㎡

　　裝修情況：帶裝修（3998-4899元/㎡）

　　建面：96-145㎡

　　綠化率：30%

　　容積率：4.0

　　物業費：3.4元/㎡/月

　　開發商：四川新景實業有限公司

　　物業公司：成都申和物業有限公司

　　樓盤地址：高新區中和中柏大道中段

　　登記時間：2019年4月3日-2019年4月5日

　　搖號時間：2019年4月16日

　　選房時間：2019年4月18日-2019年4月20日

　　談到新景這個開發商，大家應該比較陌生。但作爲一個本土開發商，它已經在中和片區拿下了好多塊地。

　　城南春天、格林君典、東府花園、御庭上郡等都是它的產品，物業也是自家公司，算得上是實力本土選手。

　　新景實業有限公司部分產品

　　新景璟譽府和新景鼎南川宇是一個地塊，總佔地100畝。其中二期璟譽府佔地36畝，一期的鼎南川宇已於去年年底交房。

　　新景鼎南川宇小區

　　新景璟譽府本批次共推出6、7號兩棟樓共計224套房源，其中棚改23套、剛需120套、普通81套。

　　兩棟樓均爲33層，其中6號樓層高3m，2梯3戶；7號樓層高2.9m，2梯4戶，預計交房時間2021年10月。

　　項目效果圖

　　6號樓裝修爲簡歐風格，裝修標準約4899元/㎡，配有三大件（地暖、新風和中央空調）;

　　7號樓裝修爲港式風格，裝修標準約3998元/㎡，只有新風和中央空調。

　　樣板間（圖源：該樓盤置業顧問）

　　兩個裝修風格比較相似，是簡約的現代風，1000元/㎡的裝修單價差在於有無地暖，實不實用暫且不說，這地暖是真TM貴。

　　項目共五種戶型，96㎡套三雙衛、100㎡套三雙衛、110㎡套三雙衛、117㎡套三雙衛和145㎡套四雙衛。

　　戶型圖（右滑查看更多）

　　以96平的最小戶型爲例，陽臺只有3.5米長，最大的臥室也只有11㎡，整體佈局稍顯擁擠。

　　此外，由於96平和100平戶型朝向爲北，冬至日的日照時間不足2小時，在房管局的備案價格表上顯示爲“公寓”。雖然價格較低，但光照條件很不好，不建議選擇這兩個戶型。

　　圖源：透明房產網

　　108平以上的戶型整體舒適度會有所改善，特別是145平的套四，陽臺長度有7.2米，主臥的空間大，但動靜分區不明顯，算是一個不足。

　　6、7號樓樓層平面圖（點擊查看大圖）

　　以上的樓層平面圖包含每個戶型的套內面積、各個房間的面積和公攤。如上圖，建面99平的戶型，除去20%的公攤後，實際套內面積約79㎡。

　　提醒廣大購房者，準備買房前一定要找售樓部要這份樓層平面圖，因爲當你研究完這張圖會發現，除去公攤這些之後，你要買的這套房面積少了一大半~

　　新景璟譽府均價是19000元/㎡，總價175萬-304萬，首套房最低首付52萬......

　　豆腐兒呵呵一笑，175萬買容積率4.0、朝向爲北的“公寓”，哪兒來的勇氣，難道是梁靜茹給的？

　　仁美熙和府

　　預計價格：高層17000元/㎡、洋房19000元/㎡

　　裝修情況：帶裝修

　　建面：高層97-128㎡、洋房138-228㎡

　　綠化率：30%

　　容積率：4.0

　　物業費：高層3元/月/㎡、洋房3.5元/月/㎡

　　開發商：四川譽美置業有限公司

　　物業公司：成都酈駿物業管理有限公司

　　樓盤地址：高新區康和西一街110號

　　比起新景，仁美這個開發商在成都知名度要更低一些。

　　唯一可供參考的項目只有高新區天府四街的仁美大源印象，仁美熙和府也把自己的售樓部選在了這裏。

　　項目售樓部

　　項目佔地約17畝，包含一棟高層和一棟洋房。預計在本月初推出404套房源，高層368套，洋房36套。

　　項目沙盤圖

　　其中高層層高3m，2梯6戶，共計32層樓；洋房層高3.1m，1梯2戶，共計6層，預計交房時間爲2021年4-6月間。

　　高層共五種戶型，97㎡、99㎡、107㎡的套三雙衛；128㎡和138㎡的套四雙衛。

　　平層戶型圖（右滑查看更多）

　　高層最小戶型是96平的套三，陽臺開間3.6米，戶型較方正，幾個臥室稍顯擁擠。最安逸的是，朝向均爲西南，不考慮遮擋因素的話，冬季的光照會很充足，這一點豆腐兒很喜歡。

　　洋房有3個戶型，平層138㎡，頂躍145㎡，底躍是210-229㎡。據透露，躍層產品均有“超大贈送”，其中頂躍贈送128㎡的屋頂花園；底躍有6米挑高，再贈送入戶花園。

　　躍層戶型圖（右滑查看更多）

　　項目樣板間還在準備中，預計在本週五對外開放，關於裝修標準，目前也沒有具體信息。

　　再來說位置，兩個盤距離約300米，只隔一條街。均位於高新區中和板塊，屬於中和老城區。

　　談到中和，就不得不說說它隔壁的大源和新川，在整個高新區，金融城、大源、新川等板塊被炒得火熱，唯獨中和被各種嫌棄。

　　周邊板塊示意圖

　　按理說，中和的地理位置是不差的。

　　通過項目旁的中柏大道可以輕鬆貫穿南北方向；向西，通過桂龍大橋，世紀城大橋可達金融城、大源商圈，向東，成仁快速路通向繞城高速，可以說是四通八達了。

　　項目位置示意圖

　　目前最大的問題是，中和老城區髒亂差的環境和擁堵的交通，隨處可見大型施工現場和亂停放的車輛，人車不分流。

　　項目周邊環境

　　並且新景和仁美的這兩個項目又正好處在地鐵施工區附近，日常出行很不方便。

　　除此之外，中和片區的佔地幾十畝的小盤衆多，新景璟譽府36畝、仁美熙和府17畝、錦城悅庭20畝。這幾個盤容積率都偏高，居住氛圍不錯，但居住舒適度卻不高。

　　在新景和仁美這兩個盤隔壁，是開盤半年的錦城悅庭，帶裝修均價14000元/㎡，還有少量房源順銷。

　　這幾個盤距離之近，大概是你站在陽臺上可以看清對面電視機畫面的程度，相當於只要開窗就沒有隱私性可言。

　　項目周邊樓盤間距

　　相比目前順銷的錦城悅庭，新景和仁美均價在17000元/㎡之上，你們覺得買賬的人會多嗎？

　　最後看看項目的周邊配套。

　　目前交通方面表現不佳，主要是高峯時期車輛多，開車極易擁堵。預計在2020年，地鐵6號線“中和站”開通後會得到改善。

　　正在施工中的地鐵站工地

　　在距兩個項目約1公里處還規劃有“張家寺+錦水花鄉TOD站點”，未來將建成大型的綜合交通商業體。目前工程還未動工，具體呈現效果還無法預見。

　　商業算是一個小亮點，喜港城就在家門口，已經入駐了保利影城和永輝超市，再也不用去隔壁大源逛街，中和人民算是揚眉吐氣啦。

　　喜港城

　　除此之外，新景還規劃了一個50000㎡的商業街——新景璟街裏，規模比喜港城更大，目前還在招商中。

　　買菜可以去朝陽菜市場，距離兩個項目的步行距離在300米左右。

　　朝陽菜市場

　　大家最關心的還有這裏的教育資源，如果你衝着這個來，可能要讓你失望了，片區的學校很多，卻沒有名校。

　　公立幼兒園有和美實驗幼兒園和中和職中附屬幼兒園，小學爲中和小學和成都高新新城學校，中學有中和中學。

　　按照以往的劃片，兩個項目的對口學校爲中和小學、中和中學，均在2公里步行距離內。

　　中和中學 中和小學

　　中和片區還有一個萬科璟南堂，上個月豆腐兒去踩過，所以很多配套類似，就不贅述了。

　　在房幫幫微信公衆號後臺對話框回覆“萬科璟南堂”，即可查看項目實踩信息。

　　兩個項目的基本情況就是這樣，爲了對比更清晰，給大家列一個表格。

　　點擊圖片查看大圖

　　對比後可以看出，兩個盤容積率都偏高，仁美地塊更小，真實容積率會高於4.0，但價格更低，朝向也更好。在其它基礎數據上，勉強可以打平手。

　　兩個盤總價較高，都在170萬上下。新景首付最低52萬，仁美首付應該在50萬左右，對剛需不友好啊。

　　最後，是大家最喜歡的總結部分，如果你沒看正文部分直接滑到這裏，算你聰明。

　　項目總結

　　優點：

　　1.兩個盤區域位置不錯，開車四通八達，待明年通地鐵後會更好。

　　2.周邊配套成熟，喜港城+新景璟街裏的商業組合是亮點。

　　3.中和片區的TOD項目已納入政府規劃中，建成後將提升片區的整體價值。

　　缺點：

　　1.教育資源一般，且無名校。

　　2.中和老城區環境髒亂差，交通也比較擁堵，整改需要很長時間。

　　3.容積率高達4.0，居住舒適度低。

　　4.兩個項目的最小戶型首付均在50萬上下，對剛需來說有點吃力。

　　繼萬科璟南堂把中和的均價拉高後，中和的開發商穩不住了。有老大哥頂起，再蹭一波TOD的熱度，價格不得低了。

　　憑心而論，如果拿品質來作對比，差不多的價格，新景和仁美質量被甩一條街；拿價格作對比，又被隔壁的錦城悅庭和中建天府公館吊打。

　　豆腐兒掐指一算，這兩個盤入市的目的應該是爲萬科璟南堂和錦城悅庭的準業主們打一針強心劑。這波操作不得不服~

　　但以目前的趨勢來看，中和片區2萬＋的房價或許僅僅只是開始。

　　看完文章還有啥問題？

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