2018年年底，負債千億的黃老闆給泰禾找接盤俠，他第一時間想到了孫宏斌。兩位中國房地產行業最激進的老闆坐在了一張桌子上，但境遇迥異。

黃老闆的院子系豪宅在地產業獨樹一幟，孫宏斌自認爲自己的豪宅也不賴。一位泰禾朋友跟你包叔說，孫宏斌當時跟黃老闆說：

今天下產品英雄，唯使君與斌耳！

孫宏斌剛上市那會其實摳摳嗦嗦，遠不是現在“一直對錢不太有概念”的闊佬形象。那會他抱着國企首鋼的大腿，一起在北京做了西山壹號院。

有次包叔在西山壹號院跟他論天下英雄。他說自己看過全世界的豪宅，特別喜歡綠城的桃花源，可惜太貴了。要是老宋能打點折，他就能咬緊牙關買一套。

我真是第一次遇到地產老闆跟我說房子太貴：

地產商也沒餘糧呀！

過了兩年，孫宏斌把北京農展館地王拿下。在媒體會上宣佈：

北京壹號院只賣30萬一平米，很便宜。

不再是當年坐在板凳上，搓着手心說綠城房子太貴的樣子。

敢說北京房子能賣30萬一平米的，除了孫宏斌，也就只有北師大的董藩教授了。2012年，董教授就給25年後的北京房價描繪了一條藍圖：賣80萬一平米。

說完這句話沒多久，他轉身就帶着粉絲，從北京開赴河北固安團購房子去了。

諾貝爾經濟學獎得主薩繆爾森說：

當經濟學家說話時，他其實總是想從對方口袋裏多撈點利益。

豈止“經濟學家”是如此。

1

2010年，中國網發起一個“互聯網九大風雲人物”的投票。

著名“經濟學家”郎鹹平當然入選其中。但幾十萬網友票選出來的其他幾個“中國最有良心的學者”，包括了易憲容、時寒冰、曹建海等人。

這幾個人的成名路徑和郎鹹平有類似，語不驚人死不休。但他們青出於“郎”而勝於“郎”——都以唱空中國樓市一夜聞名。

社科院金融室主任易憲容預言上海房價會下跌50%、北京房價會下降30%；2007年，時寒冰發起不買房運動，並預測09年爲中國樓市雪崩元年。

社科院研究員曹建海更直接。不管何夕是何年，都說中國合理房價應該降50%。

他們簡單粗暴地預測樓市，發表的言論，迎合了大批老百姓的心聲。

2008年金融危機後，每隔兩三年，中國樓市和股市都會來一輪過山車。中國老百姓也都在思考一個百思不得其解的問題——該不該買房。

資產劇烈波動讓老百姓焦慮如何保住手中財富，“經濟學家”們粉墨登場。

後來，易憲容被社科院勸退了。社科院金融研究所所長抱怨，一般研究員一年只發表二三十篇論文，易憲容一年寫了600多篇論文：

他完全沒有調查，誤導了大衆，不知道在瞎捯飭什麼。

他們在跑步演講授課，名利雙收。老百姓等發現自己被他們營造的海市蜃樓愚弄時，已爲時太晚。

董藩也是中國成名最早的房產專家。2011年4月，董教授就發過一條微博：

40歲時沒有4千萬身家，不要來見我，別說是我學生——這是我對研究生的要求。

這條微博當時引起了巨大爭論。包叔覺得董教授應該從生源抓起，專招身家3999萬以上的研究生，這樣可以保證他學生的成材率。

一年後，董教授又在一個論壇上發表了自己的最新研究成果：

25年後全國房價均價9萬，北京房價均價80萬。

董教授還淳淳善誘，舉例解釋說1987年北京是五百塊一平米，25年後的北京變成了兩萬一平米。以此往後推25年，北京房價肯定也是翻四十倍。

經過四十年的發育，你包叔的好友獸爺成爲一個一米五三的摳腳大漢，按照董藩老師的算法，80歲的獸爺身高將達到三米，腰圍也是三米。

2

2019年開始，樓市撲朔迷離。

廈門的房價基本上是去年的七五折；北京的二手房跌去了10%，上海房價也基本回到2016年底的水平，但同時也有消息說：

小陽春要來了。

深圳的房價也跌了。但人們眼睜睜地看着華潤瑞府8000萬豪宅秒光，南京也傳來消息，3000人看房團橫掃樓市。

唯一有確定答案也就是杭州的西湖國際城，開盤價格比周邊二手房低了1萬多，262套房子引來了17344戶登記搖號，中籤率1.5%。

廊坊樓盤一天漲7000元的消息一傳開，馬上有人跑去買廊坊的商住。一些城市首套房貸利率從上浮10%降到了7%，馬上就被看作放水的信號。

又是熟悉的味道，躁動。新城2019年的銷售目標是2700億元，相比2018年2210億元，增幅22%。這是地產商對今年樓市的預期。

所有人都在盯着泄洪閘，都像懷春的少女，等着驗孕棒上的那一條紅線出現。

結果等來了房產稅要立法的消息。

房價已經成爲一門玄學。有人搬出了萬年曆，說過去都是三年來一次房價暴漲。有人搬來了死去經濟學家的康波定律，說85後們人生第一次康波就要來了，就在2019年。

中介和專家的鼓吹，大家都能看出來，但有些人的鼓吹，是被忽視的。

2013年2月，大同市長耿彥波調任太原，有人說他五年修了別人五十年都修不出來的路，也花了別人20年才能花掉的錢。讓政府背上百億負債，是耿最大的爭議之一。

但是耿彥波和他的好朋友私下算了一筆賬：他留下了100億元的債務，但是同時又留下150億元的土地置換收益，還有一些沒有收回來，如果全部收回，應該有300億。

大同根本不欠債。

耿彥波這樣像企業家一樣經營城市的官員，已經成爲主流。用負債把新區的配套和環境做好，讓土地迅速增值，最容易出成績。

很多城市的房價，因此被推高。

耿彥波五年拆遷了十三萬人口，放到南方的很多城市，並不算顯眼。2016年到2020年，杭州預計將會有7.5萬戶得到貨幣化安置。

爲了迎接亞運會，2018年一年，杭州拆出了四萬人。因此杭州的賣地金額，是全國最高。杭州的朋友說，如果沒有意外，2019年杭州的土地出讓金，還會是全國最高。

不會有人注意到，前不久綠城一個樓盤的備案價格漲了5000元，這可能是杭州樓市今年全部的理論支撐了。

你包叔的好友，杭州樓市專家丁建剛說，杭州市區面積8000平方公里，是深圳的4倍多，但是常住人口不到一千萬（比深圳少300多萬）。

既不缺地也不缺房的杭州，房價在很大程度上不取決於供需關係。

說杭州樓市有泡沫，畢竟會得罪那麼多父老鄉親。

3

不再有人記得廊坊樓市腰斬，或者北京上海調控商住。

上海一位朋友的商住曾被強行敲掉裝修。前幾天他問我，去廊坊買一套商住，有沒有前途。

三月初有個公司年入千萬的淘寶小老闆在線上籌錢看病，有人問她爲什麼不賣房子，她說：

我的房子還被限售着呢。

大家都在等着彩蛋。過去幾次的房價上漲，你真以爲是市場的結果？

因爲沒有耐心和記憶，所以無論是誰，都能把買房人玩弄於股掌之上。買不起北京上海，就去柬埔寨吧。馬來西亞森林城市的人們，已經被忘記了。

只是有時候一些情緒反轉後的反噬，是很激烈的。看看過去兩年郎教授、宋鴻兵甚至羅胖的人人喊打。由愛生的恨，只會對你更咬牙切齒。

相比專家們，包叔看得更多的是一些房產公司或者中介機構自己的研究。他們有時候更純粹些，春江水暖鴨先知。

比如萬科的譚華傑團隊、保利發展的戰略研究院，恆大的任澤平團隊等。

你包叔去年有次跟鏈家左老闆聊天，發現左老闆纔算是掌握了中國核心城市二手房的全部數據的人，比如他說：

北京需要2億平米的出租面積，但現在只有1億平米的存量房是用來出租的。

萬科譚華傑團隊2014年當時做的房地產研究也是值得看看的。當時他們花了8個月時間，做了全球房地產最大一項量化研究工作。

促使他研究的動機，是那時就發現，中國整體的短缺時代已經結束了。這個研究之後，譚大師就封筆去搞農業去了。

現在對於樓市的分析，大家都在看政策，很少有人看人口了。

前幾天你包叔看到保利發展戰略研究院的房地產行業白皮書。他們強調，地產業兩大核心驅動力是人口及城市。用這個思路來分析城市的發展週期，纔是基礎常識。

用不着懷念，中國的人口紅利期的確已經過去了。

農民工迴流三四線城市，是上一輪三四線房地產大爆發的重要背景。至於未來，將有2.5億人受過高等教育，他們的遷移選擇將深刻改變中國城市格局：

房地產峯值時代更應追尋需求而非供給，佈局聚焦最優百城。

這些核心城市中，分化也很嚴重，珠三角有重點的九個城市，北方只有少數幾個核心城市有生命力，中西部他們點名了武漢、西安、成都、貴陽，認爲鄭州和南昌優勢並不明顯。

白皮書上寫，2018年四季度，全國性的市場運行週期拐點已確立，新的一輪調整中，中西部非城市羣三四線城市，週期滯後先行城市一年以上。

你包叔的好友獸爺想了想，問我：

中西部有城市羣嗎？

保利的話翻譯過來很簡單，一二線城市去年年底發生的事情，將在不久之後在三四線城市身上發生。

與此同時，下半年先行的城市將率先築底，資金將從三四線城市向一二線城市迴流。

承認很多城市已經失去投資價值，會砸掉很多人的飯碗。

當然，即便相信了命中註定。過馬路的時候，我們還是要左右看看的。

中國樓市的真相，可能比靠譜的研究還稀缺。來自駐馬店的獸爺研究了這麼久，也不過發現了一條：

我國先富起來的那部分人和貧困人口的人數一樣，都被大大地低估了。