每經記者：吳若凡 每經編輯：陳夢妤

4月2日晚間，不久前剛公佈靚麗年報的新城控股（601155，SH）公告稱，收到上交所的年報事後審覈問詢函。據新城控股年報，公司以122.83%的高目標完成率、74.82%的高增長率首次躋身房地產行業TOP10。

受問詢函影響，4月3日，新城控股股價開盤即大幅下跌，盤中跌幅一度突破8%，至收盤時跌幅爲5.7%。

《每日經濟新聞》記者注意到，上交所這份《關於對新城控股集團股份有限公司2018年年度報告的事後審覈問詢函》，要求新城控股就利潤增加、與關聯方資金往來、現金流等5個方面進行補充披露，共涉及16個問題，並要求其在4月19日前進行回覆。而這16個問題幾乎均涉及對新城控股利潤虛增的質疑。

公允價值變動受質疑

問詢函指出，2018年新城控股的投資性房地產公允價值變動收益爲28.09億元，同比增長209.02%，佔歸母淨利潤的26.78%。請公司補充披露投資性房地產的區域分佈特徵，以及2018年房地產價格和土地價格的變化趨勢，說明投資性房地產公允價值大幅增長的合理性，以此來說明公司利潤快速增長是否具有可持續性，並充分提示風險。

上交所尤其指出了公允價值變動的合理性。

實際上，按公允價值計價的方式的確會直接影響到房企利潤表現。業內人士告訴《每日經濟新聞》記者，投資性房地產和其他物業不同之處在於，這部分物業可以用於投資，會產生收益，公允價值模式計量下，每年需要對投資物業進行資產重估，投資物業增值，則直接增加當期利潤。“因爲投資性房地產持有期間的公允價值會產生變化，進而會影響利潤。”

另外，採用公允價值模式計量無需對投資物業計提折舊或進行攤銷，因此公司的費用會減少，進而也能間接增加利潤。

“一般而言，採用公允價值模式會提高投資性物業的賬面價值，從而擴大公司的資產規模。企業採用公允價值模式對投資物業進行計量，可改善企業的資本結構，提升經營效益，並不增加實際稅負。”上述人士表示。

也就是說，公允價值變動對利潤的影響，或基於經營的提升，或只是取了“會計計算模式”的巧。如果淨利潤和淨資產會隨房地產市場發生大幅度波動，就意味着投資風險加大，企業經營的不穩定性增加。

顯然，這類企業，如果剔除物業公允價值的變動因素，淨利潤的表現更直接且明顯。

新城控股2018年的利潤構成中，投資性房地產公允價值變動收益、財務報表範圍變動的投資收益佔比較大。同時，公司較高的資本化利息支出比重、較低的預期信用損失率和新會計準則的採用，都是利潤同比增長的主要原因。

並且，新城控股公允價值變動所產生的收益爲28.09億元，佔到母公司淨利潤的26%，相當於兩成半的利潤都來自於公允價值變動，而非房屋銷售所帶來的收益。也即，如果不考慮投資物業增值，新城控股的淨利潤勢必不會出現如今的大幅增長。

選擇性合併報表？

除了用增加公允價值變動收益來增加利潤外，公司是合營還是控股，也會對利潤造成影響。

2018年7月，公司通過協議約定方式，將持股49.51%的青島卓越新城置業有限公司和持股50.50%的義烏吾悅房地產發展有限公司納入合併報表範圍。通過收購許昌市昱恆房地產開發有限公司（以下簡稱許昌昱恆）1%股權和進行協議約定的方式，將持股32.38%的許昌昱恆納入合併報表範圍。同時，合營企業轉子公司帶來了6.77億元投資收益，佔公司2018年歸母淨利潤的6.45%。

這一佔比很高，對公司利潤屬於重大影響。但新城控股在上述公司的協議約定和少量股權變動，能否保證公司對子公司實現控制並不清晰。這也是新城控股被上交所問詢的一項。

一般而言，持股比例在40%以上可以納入會計報表，但業內人士指出，新城控股在許昌項目的持股是32%，應該是合營企業而非控股子公司，但是新城用協議的方式將其以子公司進行處理，如果事先有約定（比如，雖然持股比例僅32.8%，但新城對這家公司有絕對控制權），則需要在協議裏說明一切。

的確，在經營決策方面如果沒有約定計入方式會有一定變化，則對合營公司利潤影響較大。新城控股把這三家合資公司進行並表，除了增加銷售收入額，其餘理由並不充分。

現金流淨額和淨資產匹配成疑

年報披露，2018年新城控股新增土地儲備共164幅，總建築面積4773.24萬平方米，平均樓面價2330元/平方米，新增土儲中三四線城市佔比達到66.1%，二線城市佔比33.2%，一線城市佔比僅0.7%。可見2018年新城控股的經營活動較活躍。

但綜合盤點新城控股經營活動和投資活動現金流量淨額之和，其2016年、2017年和2018年這一數值皆爲負，分別爲負6.10億元、負102.41億元和負161.96億元。

業內人士稱，一般情況下，經營性現金流可能存在負數，但金額如此之大確實存在一定問題，即說明新城控股的資金鍊應該比較緊張。

而年報顯示，新城控股目前淨資產爲295.38億元，公司2018年末貨幣資金454.09億元，同比增長106.90%，其中銀行存款佔比88.10%；同時，公司長期借款和短期借款合計259.39億元。

新城控股既然有如此多的銀行存款結餘，爲何還有大量的長期和短期借款？

業內人士表示，這是否由於手頭貨幣資金使用受限，而需要大量借款？

這類疑問，亦或是上交所詢問新城控股與關聯方資金往來、現金流等方面的原因。《每日經濟新聞》記者就上交所問詢函詢問新城控股公關負責人，其表示董辦正在組織補充披露材料，上述問題會在公告中迴應。

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