在很多人的眼中，南京樓市確實比較“奇怪”。

　　每年平均有100多個樓盤同時在賣，在消化得差不多的時候又會出來100個。不少項目的“麪粉”確實便宜了，卻還在想方設法突破限價。還有一些先天不足的項目，雖然身處城郊結合部，可每天還說自己在“城央”。

　　“什麼是城央？”你房叔的好朋友狐妹眨巴着忽閃忽閃的大眼睛，好奇地問。

　　其實，就連百度都沒有這個名詞解釋。如果只能從字面去理解：在一座城市的中央，相當於都市跳動的心臟。但，細心人不難發現：在每個樓盤都自稱“城央”的年代，活躍在南京市場的大多數產品，基本全是千篇一律的、“賣完就跑”的純宅地。

　　在南京，住宅產品一般都是“正統”，商辦產品卻變成了“異類”。尤其是從拿地之初就要以“最短時間”快速套現的前者，往往長着差不多的面孔，唱着差不多的腔調。它們看似是南京房地產的“主流”，但本質上卻是高週轉的快銷品。

　　既然是匆匆過客，也就難出精品。可嘆，在滿城皆是“短平快”的操盤思路下，又有多少開發商能夠經得起時間的考驗，能夠代言南京，將城市的心跳聲收藏？

　　所以，我一直都在想一個問題：南京還有沒有一個具備代表性的項目，願意不惜成本地重倉“城央”？說得更直白點，它敢不敢打破這座城市“唯住宅論”、“唯學區論”等較爲保守的人居邏輯，最大程度地革新一個城市的地產觀，營造大多數南京人前所未見的生活方式？

　　答案或許是有的。比如那個從拿地之日起，就“偏執”到讓人有些無法理喻的世茂河西中88億地王，最近又放出了“狠話”：要在4月10日搞一場大事情，讓全城的高淨值人羣徹底刮目相看，感受下什麼叫“未見的南京”。

　　攜洲際之力，見天譽真容。這一次，世茂天譽是要動真格了嗎？

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　　2016年5月13日，歷經88輪舉牌廝殺，世茂以88億元拿下河西中部G11地塊，溢價率高達114.6%，刷新當時的南京總價地王記錄。

　　G11地塊最早又叫江東5號地，毗鄰金鷹世界、華潤悅府、星雨華府等已建項目。是承擔河西新江東中央活動區（CAZ）“壓箱底”角色的大型商辦、住宅混合開發用地。

　　彼時，正值南京樓市最爲狂熱的上行期。一連兩個“88”數字，不僅震動了南京業內，也輕鬆讓世茂登上了全國樓市的頭條。

　　要知道，當時世茂在南京市場2015年的全年銷售額，也只不過90億。2014年的銷售額更低，只有70多億。但仍然蟬聯南京房企銷冠。

　　“孤注一擲地投入88億買地。還是一幅商辦佔比極大的綜合體地塊，世茂究竟想幹什麼？”有業內人士開始對世茂看似“激進”的拿地行爲表示擔憂。

　　耐人尋味的是，坊間曾經盛傳韓資地產巨頭樂天世界很早就看中了江東5號地塊。但未曾料想，傳說中的“樂天”最後還是放了鴿子。等到這幅地真正掛牌入市後，卻變成了世茂“不惜成本血拼”的囊中物。

　　同時，它也是世茂進入南京市場十多年後，第一次“摒棄”只開發純住宅項目的思路，以重資產形式打造的首個頂級都會型綜合體。亦被業內視爲是“給老虎喫的肉”。即拿地的房企不僅要有牙口，更要有消化它的能力。

　　俗話說得好：“樹大招風”。於是，從G11地王摘牌的那一天起，業內的各種聲音也從未停止過。

　　“地塊容積率接近9，怎麼住？”“商辦佔比超過70%，能消化得掉嗎？”“項目賣完住宅後，會不會拖延商業、酒店等配套的開發？”

　　讓人感到十分意外的是，世茂天譽面對外界的議論紛紛，幾乎很少出面辯解，而是埋頭默默地做着自己的產品。

　　因爲，世茂深知，腳下所踩的土地，相當於南京版的“徐家彙”。從地段的“靶心”論上看，它必然不是傳統意義上的常規項目。尤其體內流淌的城市綜合體DNA，從一開始就決定着：它未來要做的，是與南京絕大多數項目完全不同的。所以，它從正式動工開始，就默默刷新了“河西唯一的大型商業、辦公與住宅用地同步施工”的新紀錄。

　　“與其費勁口舌的說服，不如讓客戶親身感受，並自己想象未來生活的模樣”。這或許就是支撐該項目價值的核心邏輯。但，如果沒有打動高淨值客羣的殺手鐗，即使是資金背景雄厚，它又憑什麼能顛覆南京？

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　　從2016年迄今，南京近百億級的總價地王又出現了幾個，比如招商中華門G98，綠地江北核心區G41，仁恆江心洲G84，以及金茂魚嘴G97等。

　　有意思的是，三年時間過去了，世茂G11自始至終都是整個河西最貴的土地。換言之，它一直牢牢佔據着“河西總價地王之冠” 的寶座，從未被輕易撼動。

　　或許看到這，有人會不解：“爲什麼被視爲河西陸家嘴的魚嘴G97地塊只賣了73億多？南京唯一富人島的江心洲G84也只賣了78億？難道是因爲它們的地段價值都不如88億的河西中部（新江東）嗎？”

　　今天我們再回頭看，正如李嘉誠總是不厭其煩地嘮叨：地段，地段，還是地段。即便撇去爲吸引房企參與城市建設的一些“優惠”因素不談，單論地段醇熟度的話，相信大多數人心中自有答案：現在看上去略顯“荒蕪”的河西南部與江心洲南部，明顯與“已熟透了的”新江東區域無法處於一個水平線上。

　　說得直白點：前兩者還在等待起飛，後者卻已經起飛，且正在爬升。

　　畢竟，那些等待起飛的區域，距離大規模的產業、居住人口導入還需更久的時間（一般爲8-10年）。最典型的例子，例如奧體元通地區當初用了十五年以上的時間發展，但迄今仍然沒有形成真正的商圈，甚至被人調侃爲“睡城”。而平日人流如織的新街口，依舊錶示微微一笑很傾城。

　　某種意義上，“人氣”纔是一座城市最具活力的源泉。“人流”纔是核心地段價值的最突出體現。雖然等與不等，它都擺在那裏。但對於那些極富實力的塔尖人士來說，你是選擇等，還是不等？

　　不同的客羣，對產品的觀念也是挑剔的。在南京，開發一個普通的住宅樓盤、滿足大部分剛需剛改客羣的需求很容易。但，如果是對標頂豪客羣需求，可以一口氣同時開發自持型購物中心+超甲級5A寫字樓+高端奢華酒店+頂級服務式公寓+大平層天際豪宅等多種業態，集萬千寵愛於一身的航母級項目卻是難上加難。

　　並且，還有一個重要的前提：開發商不僅要有雄厚的現金流實力，還得時刻都有想法，有成功運營一座“城中之城”的豐富經驗。

　　事實上，也只有立足於城市繁華“靶心”的、由國內一線房企巨頭獨立開發的奢華型綜合體項目，或許纔有資格和底氣這麼玩。讓人感到可惜的是，時至今日，南京雖然叫得出名字的住宅樓盤一抓一大把，但能拿得出手的地標綜合體確實不多，“基本一隻手都能數過來”。

　　有的代表項目如紫峯，雖然蓋了寫字樓、商場和洲際酒店，但沒有服務式公寓等對外銷售的產品，也就無法將“南京第一高樓”的絕美湖景、城景資源真正收藏，實乃一大遺憾。至於城中其他高端綜合體如金茂廣場二期、德基三期等，受制於規劃、資金等多種原因，整體進度堪比“龜速”，有的甚至出現“曬地多年”的現象。

　　“高端地標難出頭，滿眼都是住宅盤。”一時間，“南京樓市宅熱商冷”、“商住長期倒掛”、“南京人只愛買住宅”、“沒有學區賣不動”等種種妖魔化的論調逐漸塵囂日上，甚至一度佔據了輿情主流。而實際上，不少早已“看過世界”的高端圈層人士都十分清楚：南京，只不過是暫時沒有特別牛逼的產品罷了。

　　這，或許是近年那些“降標減配也能賣光”的住宅盤們的幸運，卻是南京的不幸。有人不禁要問：這座城市的房地產市場還會有更多的想象空間嗎？還剩下幾家開發商，能夠真正不辜負南京，對得起自己拿下的土地？

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　　有人說：比賣房產高一個段位的，是做地產。而比普通開發商高一個段位的，一定是城市綜合運營商。

　　所以問題來了，當昔日被捧上神壇的江灣天成默默成爲過去式，在高端人居產品不斷迭代進階的今天，未來誰纔有資格引領南京樓市的“塔尖”？

　　在我看來，首先它一定要是南京人從未見過的，能夠顛覆傳統人居邏輯的作品。其次，它必須選用最好的建築材料，聘請最好的建築設計團隊，引入最好的服務體系。最後，它必須時刻深度思考幾個最關鍵的問題：

　　如何跨越一座城市的前沿？

　　如何激發一座城市的天賦？

　　如何連接一座偉大都會的歷史與未來？

　　如何打開未見的南京？登峯，而後造極？

　　可以清楚預見的是，隨着城市核心區土地資源愈來愈稀缺，南京的土地出讓門檻將會繼續提高。尤其在河西、江北等熱點新城區，那些僅具備單一功能的純住宅盤很有可能不再成爲“最受寵”的對象。而如果想佔據城市最繁華、最核心的“靶心”地段，一定是“住宅+商業+辦公”的多元化綜合體模式。

　　在擁有近150年曆史的伍茲貝格加持下，一個位於地處河西“C位”，以最高300米海拔，重新定義城市天際線的高端綜合體集羣正在蓬勃生長。它將以超越時代的科技美感姿態，一如紐約曼哈頓ONE57、公園大道432號等全球頂級地標的儀態佇立，象徵城市精神。

　　從效果圖中可以看到，世茂天譽擁有近77萬方的體量，將打造集摩天寫字樓、大型時尚購物中心、天際大平層住宅、洲際天譽公館（服務式公寓）及洲際酒店等爲一體的都會型地標綜合體。

　　“讓世界重回南京”。這也就意味着，河西最有想象力的一站式大都會生活方式，將在這裏被靈魂重塑與創意詮釋。

　　其中，最搶眼的產品，莫過於即將在4月10日準備“搞事情”的洲際天譽公館。約65-230平米的闊綽面積段，讓其完全有別於南京市面上絕大多數所謂的“公寓”產品。堪稱是南京高端服務式公寓中的“平流層”、“頭等艙”。

　　據悉，這也是南京首家“由洲際酒店提供物業管理顧問服務”的私人服務式公寓產品。將打造私人管家&六大服務體系概念，堪稱南京公寓市場目前最細緻貼心的“塔尖”增值服務陣容。具體如下圖所示：

　　交付後，業主不僅能免費使用會所的健身中心和恆溫游泳池，還能享受到如此之多的增值服務（含付費）。開發商已經不是在賣房子，而是在賣這座城市最爲高端、也是最能對接國際潮流的某種上層社會生活方式了。這，在南京樓市的歷史上也是頭一次。

　　與中海等央企動輒用十多幅住宅或商辦小地塊“重倉”南京不同。“逆行者”世茂，這一次偏偏要用開發與運營難度最高的大型城市綜合體重倉南京。而事實上，我們也不難發現世茂那種接近破釜沉舟的決絕之心：就是要將自己“最拿得出手”的產品獻給南京。

　　多年以後我們回頭再看，世茂今天在河西中部所做的一切，有可能被寫進歷史。

　　當然，相比那句“想象即真實”的官方廣告詞。我們其實更加在意的，是天譽爲何要誕生的意義。它要做的，歸根結底不是爲了建一座地標，或是賣幾套房子，而是真正迭代一座城市的生活方式。

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