凶宅能否撤銷?
【裁判字號】 99,台抗,520
【裁判日期】 990715
【裁判案由】 聲請強制執行聲明異議
【裁判全文】
最高法院民事裁定 九十九年度台抗字第五二○號
再 抗告 人 甲○○
代 理 人 柯尊仁律師
上列再抗告人因債權人永豐商業銀行股份有限公司與債務人林柏
瑞律師即蕭淑芳遺產管理人間聲請強制執行事件，聲明異議，對
於中華民國九十九年五月十三日台灣高等法院高雄分院裁定（九
十九年度抗字第一四二號），提起再抗告，本院裁定如下：
主 文
再抗告駁回。
再抗告程序費用由再抗告人負擔。
理 由
按對於抗告法院所為抗告有無理由之裁定再為抗告，僅得以其適
用法規顯有錯誤為理由，並應經再抗告法院之許可；此項許可，
以原裁定所涉及之法律見解具有原則上之重要性者為限，此觀民
事訴訟法第四百八十六條第四項及第四百九十五條之一第二項準
用第四百六十九條之一規定自明。又此項規定，依強制執行法第
三十條之一之規定，於強制執行事件，亦應準用之。本件債權人
永豐商業銀行股份有限公司向台灣高雄地方法院（下稱高雄地院
）聲請就債務人蕭淑芳所有高雄市○○○路一○六之二號二二樓
房屋暨基地（下稱系爭房地）為強制執行（案列該院九十七年度
司執字第八○四三六號），經再抗告人於民國九十八年十二月九
日法院第二次拍賣時，以新台幣三百八十六萬六千元得標拍定，
並繳納價金完訖，嗣於同月十四日即以發現該房地係蕭淑芳於九
十七年八月二十一日法院查封之翌日即燒炭死亡之凶宅為由，聲
請撤銷該拍賣程序及返還價金，高雄地院司法事務官以裁定駁回
其聲請（誤載為聲明異議駁回）後，再抗告人聲明異議，經該法
院法官撤銷該裁定，改裁定上開拍賣程序應予撤銷，債權人不服
，提起抗告。原法院以：按強制執行法上之拍賣仍應解為買賣之
一種，並以拍定人為買受人，以拍賣機關代債務人為出買人。又
拍賣物應買人就物之瑕疵無擔保請求權，不動產之強制執行準用
關於動產執行之規定，強制執行法第六十九條及第一百十三條分
別定有明文。該法第六十九條之規範理由係因應買人於拍賣前，
得閱覽拍賣公告知悉受執行標的物所在處，並預為查詢明確，已
有機會發現拍賣物之瑕疵，法律為確保拍賣結果之安定性，乃排
除物之瑕疵擔保責任，使應買人自行負擔瑕疵存在之危險，該條
之適用並不因債權人有否據實陳報受執行標的物之品質而有異，
應買人不得執此以意思表示錯誤為由，主張撤銷買賣之意思表示
。查高雄地院為核定系爭房地拍賣最低價格，於九十八年七月十
三日曾函請債權人及債務人（遺產管理人）「呈報不動產使用情
形」，除債權人陳報經其實地查訪，該標的物為空置外，並無他
人有為該屋係凶宅之陳明或任何資料，於拍賣公告第一點記載：
「本件建物於九十七年八月二十一日查封時，據債權人之代理人
陳稱係債務人自住；又據債權人於九十七年十月三十日具狀陳報
，該建物原為債務人自住使用，後因債務人於九十七年八月二十
二日死亡，故由債務人之子女居住使用；另據債權人於九十八年
七月二十三日具狀陳報，該建物現無人使用，拍定後依現況點交
；惟實際使用情形，投標人應自行查明」，自已盡強制執行法第
八十一條第二項第一款所指之「應記明事項」。再抗告人指其所
拍定建物是凶宅，固然屬實，然其於向法院投標前，即得閱覽拍
賣公告知悉受執行標的物所在處，並預為查詢明確，已有機會發
現拍賣物係凶宅之瑕疵，其未事先查詢，係可歸責於自己之事由
，當不得於拍定後，以系爭房地係凶宅，主張有物的瑕疵擔保請
求權之適用，其抗告為有理由，因而撤銷高雄地院裁定，改以裁
定駁回再抗告人之聲明異議，經核並無適用法規顯有錯誤之情形
。再抗告人仍執陳詞，泛以：拍賣標的物為凶宅屬於足以影響應
買人買受意願或其應買價格高低之重大資訊事項，應予拍賣公告
記載，執行法院應主動調查，且債權人銀行及債務人（遺產管理
人）均未據實陳報使用情形，違背誠信原則，認事用法顯屬違背
法令等詞，再為抗告，惟所陳各節，均與適用法規顯有錯誤無涉
，亦無所涉及之法律見解具有原則上重要性之情事，依上說明，
並參照同法第四百三十六條之五第一項規定，其再為抗告，不應
許可。
據上論結，本件再抗告為不合法。依強制執行法第三十條之一、
民事訴訟法第四百九十五條之一第二項、第四百八十一條、第四
百四十四條第一項前段、第九十五條、第七十八條，裁定如主文
。
中 華 民 國 九十九 年 七 月 十五 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 朱 建 男
法官 顏 南 全
法官 林 大 洋
法官 沈 方 維
法官 劉 靜 嫻
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十九 年 七 月 二十七 日
注意：﹝102年12月10日修正發布﹞法院辦理強制執行應行注意事項第四十一點(五)、第四十三點(十)
【裁判日期】 990715
【裁判案由】 聲請強制執行聲明異議
【裁判全文】
最高法院民事裁定 九十九年度台抗字第五二○號
再 抗告 人 甲○○
代 理 人 柯尊仁律師
上列再抗告人因債權人永豐商業銀行股份有限公司與債務人林柏
瑞律師即蕭淑芳遺產管理人間聲請強制執行事件，聲明異議，對
於中華民國九十九年五月十三日台灣高等法院高雄分院裁定（九
十九年度抗字第一四二號），提起再抗告，本院裁定如下：
主 文
再抗告駁回。
再抗告程序費用由再抗告人負擔。
理 由
按對於抗告法院所為抗告有無理由之裁定再為抗告，僅得以其適
用法規顯有錯誤為理由，並應經再抗告法院之許可；此項許可，
以原裁定所涉及之法律見解具有原則上之重要性者為限，此觀民
事訴訟法第四百八十六條第四項及第四百九十五條之一第二項準
用第四百六十九條之一規定自明。又此項規定，依強制執行法第
三十條之一之規定，於強制執行事件，亦應準用之。本件債權人
永豐商業銀行股份有限公司向台灣高雄地方法院（下稱高雄地院
）聲請就債務人蕭淑芳所有高雄市○○○路一○六之二號二二樓
房屋暨基地（下稱系爭房地）為強制執行（案列該院九十七年度
司執字第八○四三六號），經再抗告人於民國九十八年十二月九
日法院第二次拍賣時，以新台幣三百八十六萬六千元得標拍定，
並繳納價金完訖，嗣於同月十四日即以發現該房地係蕭淑芳於九
十七年八月二十一日法院查封之翌日即燒炭死亡之凶宅為由，聲
請撤銷該拍賣程序及返還價金，高雄地院司法事務官以裁定駁回
其聲請（誤載為聲明異議駁回）後，再抗告人聲明異議，經該法
院法官撤銷該裁定，改裁定上開拍賣程序應予撤銷，債權人不服
，提起抗告。原法院以：按強制執行法上之拍賣仍應解為買賣之
一種，並以拍定人為買受人，以拍賣機關代債務人為出買人。又
拍賣物應買人就物之瑕疵無擔保請求權，不動產之強制執行準用
關於動產執行之規定，強制執行法第六十九條及第一百十三條分
別定有明文。該法第六十九條之規範理由係因應買人於拍賣前，
得閱覽拍賣公告知悉受執行標的物所在處，並預為查詢明確，已
有機會發現拍賣物之瑕疵，法律為確保拍賣結果之安定性，乃排
除物之瑕疵擔保責任，使應買人自行負擔瑕疵存在之危險，該條
之適用並不因債權人有否據實陳報受執行標的物之品質而有異，
應買人不得執此以意思表示錯誤為由，主張撤銷買賣之意思表示
。查高雄地院為核定系爭房地拍賣最低價格，於九十八年七月十
三日曾函請債權人及債務人（遺產管理人）「呈報不動產使用情
形」，除債權人陳報經其實地查訪，該標的物為空置外，並無他
人有為該屋係凶宅之陳明或任何資料，於拍賣公告第一點記載：
「本件建物於九十七年八月二十一日查封時，據債權人之代理人
陳稱係債務人自住；又據債權人於九十七年十月三十日具狀陳報
，該建物原為債務人自住使用，後因債務人於九十七年八月二十
二日死亡，故由債務人之子女居住使用；另據債權人於九十八年
七月二十三日具狀陳報，該建物現無人使用，拍定後依現況點交
；惟實際使用情形，投標人應自行查明」，自已盡強制執行法第
八十一條第二項第一款所指之「應記明事項」。再抗告人指其所
拍定建物是凶宅，固然屬實，然其於向法院投標前，即得閱覽拍
賣公告知悉受執行標的物所在處，並預為查詢明確，已有機會發
現拍賣物係凶宅之瑕疵，其未事先查詢，係可歸責於自己之事由
，當不得於拍定後，以系爭房地係凶宅，主張有物的瑕疵擔保請
求權之適用，其抗告為有理由，因而撤銷高雄地院裁定，改以裁
定駁回再抗告人之聲明異議，經核並無適用法規顯有錯誤之情形
。再抗告人仍執陳詞，泛以：拍賣標的物為凶宅屬於足以影響應
買人買受意願或其應買價格高低之重大資訊事項，應予拍賣公告
記載，執行法院應主動調查，且債權人銀行及債務人（遺產管理
人）均未據實陳報使用情形，違背誠信原則，認事用法顯屬違背
法令等詞，再為抗告，惟所陳各節，均與適用法規顯有錯誤無涉
，亦無所涉及之法律見解具有原則上重要性之情事，依上說明，
並參照同法第四百三十六條之五第一項規定，其再為抗告，不應
許可。
據上論結，本件再抗告為不合法。依強制執行法第三十條之一、
民事訴訟法第四百九十五條之一第二項、第四百八十一條、第四
百四十四條第一項前段、第九十五條、第七十八條，裁定如主文
。
中 華 民 國 九十九 年 七 月 十五 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 朱 建 男
法官 顏 南 全
法官 林 大 洋
法官 沈 方 維
法官 劉 靜 嫻
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十九 年 七 月 二十七 日
注意：﹝102年12月10日修正發布﹞法院辦理強制執行應行注意事項第四十一點(五)、第四十三點(十)