中房網訊

經過2018年密集的政策調控，在限購、限價、限貸、限商、限售等多重限制下，房地產市場從之前的高溫逐漸退燒，並步入理性發展軌道。業內人士預判，今年房地產調控以穩爲主，政策上不會大起大落，當以微調爲主，同時落實城市主體責任，預示樓市調控靈活性增強。

??“穩”將成爲房地產市場主基調

??2019年政府工作報告中對房地產市場作了新的定調：更好地解決羣衆住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展。

??業內普遍認爲，這表明一方面中央把住房保障擺在更加重要的位置，另一方面也表明市場與保障兩者分開的思路。在市場方面，繼續強調平穩健康發展，2019年“穩”將成爲房地產市場的主基調。

??此前全國住房和城鄉建設工作會議提出穩地價、穩房價和穩預期。在業內人士看來，房地產市場的穩定是雙向調節。

??“政策總基調沒有變，依然是‘穩’。”北京大學房地產法研究中心主任樓建波認爲，落實“穩地價、穩房價、穩預期”要求，今年各地定位房地產市場不會離開這個主基調。穩定房地產市場的核心，就是要防止房價暴漲暴跌，“房住不炒”的定位沒有變。

??今年以來，包括上海、河南、福建等多地調控也以穩爲主，確保房地產市場穩定發展被提到前所未有的高度。

??不僅是調控政策，與樓市密切相關的信貸政策，也將在今年保持“求穩”態勢。政府工作報告提出，要引導金融機構擴大信貸投放、降低貸款成本，精準有效支持實體經濟，不能讓資金空轉或脫實向虛。加大對中小銀行定向降準力度，釋放的資金全部用於民營和小微企業貸款。

??業內人士認爲，這對金融支持小微企業的導向十分明確，結合此前2月底央行表態“繼續緊盯房地產金融風險，審慎發放開發貸款和個人按揭貸款”，房地產金融管控將會依然嚴格。

??一二線城市有望率先築底放量

??近期，一些地方樓市成交活躍度提高、個別項目房價上調。

??一線城市方面，北京二手房市場出現新一輪成交高峯。根據多家機構發佈的統計數據顯示，3月北京樓市二手房網籤住宅16051套，創下了近10個月以來的簽約新紀錄。上海樓市也迎來一波“回暖”行情。多個樓盤現場都有不少看房人或洽談，或簽約。房屋中介的生意同樣不錯，前來諮詢者絡繹不絕。深圳某高端樓盤開盤，因操作人數衆多，看房預約軟件失靈。

??從其他城市來看，燕郊樓市再度活躍；杭州再現萬人搖號，中籤率僅爲1.5%；無錫、南京、蚌埠等地也相繼傳出在售樓盤漲價的消息。

??從克而瑞研究中心發佈的報告看，3月份房地產市場整體銷售表現較前兩月明顯好轉。TOP100房企單月的整體銷售規模同比增長，單月環比增速也遠高於去年同期。

??易居企業集團CEO丁祖昱表示，2月下旬開始的市場回穩乃至於之後的回暖、回升是受行業資金鍊相對寬鬆，政策鬆動預期，股市整體表現尚佳，以及房地產投資快速增長等多方面原因影響。

??對於二季度的市場表現預期，丁祖昱認爲還會有所波動。同時，他認爲目前市場分化情況比較嚴重。對於城市之間而言，一二線城市和三四線城市本身的差異較大，一二線城市表現更穩定一些，而三四線城市相對有壓力。另一方面，城市內部也存在着分化。“就目前的情況來看，從房地產行業的銷售總量上來看沒有必要悲觀。即使在行業整體成交面積有所下降的情況下，2019年維持15萬億的市場容量我認爲還是大概率事件。”丁祖昱說。

??事實上，從全國來看，整體仍處於降溫通道。“春節後，個別城市的確存在個別項目漲價，千人看房、土拍升溫等跡象，但我們認爲基於前期需求、購買力透支而造成的需求疲軟問題仍將持續一段時間，難改總體市場下行調整的大趨勢，三四線城市也將面臨更大的調整壓力。”克而瑞研究中心報告指出。

??成交量方面，受春節假期影響，樓市整體成交大幅下滑。克而瑞研究中心數據顯示，2月，全國29個重點城市整體成交960萬平方米，環比銳減53%，相比2018年同期降幅達28%。

??保利發展戰略研究院和保利投顧研究院日前聯合發佈的《白皮書》認爲，2018年四季度，全國性的市場運行週期拐點已確立。預計2019年將是樓市“調整年”，但局部窗口顯現，下半年先行一二線城市有望率先築底放量。目前房價和購買力錯配，三四線城市購買力透支下帶來更長的尋底期。

??多位研究人士認爲，隨着一些政策釋放利好。資金將從三四線城市向一二線城市迴流，預計全年市場將延續調整，先行一二線城市將有望率先築底。

??政策微調成趨勢

??今年政府工作報告強調，落實城市主體責任，促進房地產市場平穩健康發展，這意味着，“一城一策”的調控將繼續，樓市調控靈活性增強。從目前各個地方政府的做法看，結合自身城市特點，有條件有策略放鬆調控的同時，兼顧人才引進和城市活力營造，正在成爲新的趨勢。

??如福建省提出，落實城市主體責任，編制實施住房發展規劃，福州、廈門編制“一城一策”實施方案；河南省明確堅持因地制宜、綜合施策，實行“一城一策”。另外，杭州、寧波、成都、長沙等地還明確將開展房地產市場調控“一城一策”試點。

??據相關研究機構統計，當前全國近20個城市對樓市調控進行了微調，“因城施策、一城一策”的特點更明顯。從今年1月開始，海口、廣州、西安、大連、常州等城市陸續發佈了人才引進政策。業內人士分析認爲，這些城市針對人才引進的新政策，對當地的房地產市場將產生短期的利好作用。

??“調控全面退出的可能性較小，‘房住不炒’和‘因城施策’兩個原則不會改變，同時，住房租賃市場局面的打開客觀上也要求房價穩定。”交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹表示，“不過，結合當前宏觀經濟和房地產市場形勢，2019年房地產政策可能出現適度的結構性調整，二季度前後政策可能適度放鬆。”

??多位業內人士認爲，房地產政策存在適度調整的現實需求。從內部看，要加大對住房剛需的支持，減小對改善性需求的誤傷，特別是小戶型向大戶型置換的需求；從外部看，我國經濟新舊動能轉換仍需時間。預計將繼續支持正常的首次置業和改善需求，支持跨城市流動人口的住房置換，並對二套、多套住房以及投資投機性需求依然保持高壓態勢。

??來源：經濟參考報、丁祖昱評樓市、北京商報、每日經濟新聞，中房網綜合整理