威海即將開啓旅居模式，老張侃房幫帶您繞過那些防不勝防的“坑”“旅居地產篇”

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　　春節的尾巴還影影綽綽，榮成的大天鵝已經開始爲回遷做準備，它們是對氣候最敏感的旅居者，而它們的離開也預示着威海將迎來另一批旅居者。

　　旅居講究的是下沉式的享受當地的美好環境、體驗當地的風土人情，居住時間上一般能達到一個季度甚至更久，對威海來說一般能持續整個夏秋季節，因而不但對海景資源有要求，對居住的質量也有要求，旅居之地無異於寄託了詩與遠方的另一個家。

　　今天我們就來分析一下購買旅居地產的幾種方法、在購買過程中需要注意的問題以及可能遇到的陷阱等等。

　　異地購房首先要了解的自然是購房政策。

　　威海是限售不限購，而且限售範圍非常有限，僅控制在主城區：“非本市戶籍居民家庭在環翠區環翠樓、竹島、鯨園街道辦事處,高區怡園、田和街道辦事處,經區皇冠、鳳林、西苑街道辦事處範圍內購買的新建商品住房和二手住房，需取得不動產權屬證書滿3年後方可上市交易。”威海的旅居地產主要集中在海景資源豐富的榮成地區、南海新區，因此這條限售也是影響不大。

　　此外，非本市戶籍無法使用公積金貸款。其他方面跟本地人並沒有區別。

　　外地人到威海購房的方式主要有兩種：參加看房團和自駕。

　　看房團大體有兩類，一是開發商跟旅行社或者媒體合作，以低價旅遊爲噱頭，吸引外地人來威看房。這種方式一般很好辨別：低廉的旅費甚至沒有旅費，就可以到威海兩日遊或者三日遊，當然遊的主要是售樓處，輔之以海邊。

　　這種方式對開發商來說成本較高，但是由於參團人員多有貪便宜者，只爲旅遊不爲看房，所以成交量很低，效果很差，已漸漸爲開發商所捨棄。

　　再有一類就是專門的看房團，開發商在外地設立城市展廳、外銷攤點或者派遣專業的外銷人員到外地宣傳、尋找客戶，這樣的看房團效果就很明顯。

　　跟隨看房團，省時省力，優點明顯，但它的缺點同樣也很明顯：你只能看到對方想讓你看到的東西，只能聽到對方想讓你聽到的話，而且大多數情況下你根本無法判斷這裏面有幾分真幾分假。

　　在這種情況下，就有可能出現虛報價格的問題，出現入住之後才發現配套不齊全：買個菜要驅車十公里；距離醫院確實是兩公里，但他指的是地圖上的直線距離……，當初銷售人員口中的規劃都是滿嘴圈地跑馬：高鐵什麼時候建還沒確定、通往的那個城市跟自己的原住地無關；說好的公園變成了工廠……，甚至還有可能掉入陷阱：房屋產權存在問題。

　　這都是因爲買房雖然是一件大事，但也是一種消費行爲，它跟所有的購買行爲一樣，會受到當時當地氛圍的影響，產生衝動消費。開發商更是深諳此道，會利用種種手段誘導客戶交定金，製造緊張的購房氣氛，最常見的營造銷售氛圍的手段就是某某先生喜獲某某房，鼓聲敲響音樂喜慶禮花從天而降所有銷售人員一起鼓掌，購房的心裏莫名地就緊張了起來，彷彿好東西被人搶走了，自己要喫虧了。

　　綜上所述，跟隨看房團買房最好的是自己通過可以利用的渠道，對將要考察的項目有一定的瞭解再參加。例如，威海規劃局網站可以找到相關區域的詳細規劃，威海住建局的網站上可以查到商品房預售許可，可以查到樓盤項目公示，已經網籤的數據在這一欄都可以看到，起碼對這個樓盤的銷售情況有一個大概的瞭解，就不至於幹瞪着眼看對方可能存在貓膩的“已售”“已售”“已售”。

　　自駕看房的劣勢就是耗時耗力，而且很有可能大半時間都在做無用功。但是優點也很明顯，可以實地考察，多家對比，從附近住戶口中瞭解到更準確更詳實的情況。想要了解入住率，就晚上去看看亮燈情況；想要了解生活配套，就開着車在周邊轉一圈；若是看中了某個成熟的小區，還可以直接找個業主，給對方一個紅包，往業主羣裏發個購房信息，省了中介那一環，自己和賣方直接談。

　　自駕看房想要提高效率，最好是在本地有認識的親朋好友，幫忙推薦介紹，另一個途徑就是中介，威海房產中介很多，車站前就總是有一小撮一小撮分發賣房廣告的，公交站牌的廣告欄也是大片的售樓信息，而且很多人手中的房源遍佈各區各市，可以帶着你跑遍威海。

　　關於砍價。

　　無論哪裏的購房者，對售樓人員對中介都天然地沒有好感，一方面是，房價高昂，對任何人來說都不輕鬆，但又有此需要，不得不買，另一方面就是，我國的房地產市場存在着巨大的缺陷：住房資源信息不透明、無法共享。

　　舉例來說，一個房主要賣房，他會告訴中介自己想要出售的價位，然後剩下的事情就全部交給中介去辦理，這樣一來，房子的底價只有房主和中介知道，中介爲了謀利就會盡量高價賣出，完全得不到相關信息的購房者則處於這個買賣鏈條的最底端，成了徹徹底底的弱勢羣體。

　　兩方面原因加諸於身，購房者便很容易就把火氣發泄在中介、售樓人員身上。

　　話雖如此，但當前的商品房市場就是這樣，我們也只能在極爲有限的空間裏儘量爲自己爭取更多的利益。

　　首先，我們要清楚，銷售人員、中介人員也只是在履行自己的工作職責，他們的所作所爲無可厚非。而且，並不是所有的銷售人員中介人員都是不擇手段鑽營之輩，跟所有的行業一樣，只是個別不良人員的行爲擾亂了整個市場，大部分的銷售人員都是在合情合理的前提下進行正常的銷售行爲，但是因爲買房茲事體大，一樁不良銷售帶來的負面影響也就更大，這種渲染效果使得整個行業受損，也嚴重損傷了銷售人員和買房者之間的信任。

　　通常情況下，面對外地客戶的外銷樓盤比市裏面對本地客戶的樓盤給予銷售人員的報酬更高，這是因爲外銷需要長期出差，不斷拓展客戶羣體，對工作人員的要求更高，工作也更辛苦壓力更大。

　　再一個問題是，很多人會想當然地認爲自己進售樓處買房，比跟着中介要便宜。但實際上，這就跟你在專賣店買蘋果手機和在商場櫃檯買蘋果手機的區別是一樣的，同樣的東西，專賣店的售價高，因爲它還有店鋪成本服務成本。售樓處本身就有建造費用、沙盤區位圖樣板間費用、裝修成本乃至你享受到的飲料點心工作人員的服務等；所有這些費用，中介都是沒有的，此外，中介幫開發商賣房子，還能從開發商那裏拿到一定的佣金，爲了促成交易，很多中介都願意主動讓利，比如說開發商給他一千，他讓出來五百給客戶，雖然賺得少，但還是有賺頭。售樓處的房價則是把所有裝修服務成本乃至中介費用統統都算在裏面，銷售人員自己並沒有什麼讓利空間，除非你認識大老闆，否則是很難拿到更優惠的價格。

　　看到這裏，很多人一定會嗤之以鼻，認爲我就是個給自己打廣告的中介，還好老張侃房幫只侃房不賣房。