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01

昨日，一個朋友拿着張稅務單子來哭訴，買了一間小公寓，本來水電物業高就夠鬱悶了，怎麼還要繳稅呢，而且還是每年都繳。

朋友的公寓50平（按總房款50萬算），按威海稅務局的規定，每年要繳納的房產稅金額是4200元，城鎮土地使用稅500元，這樣一筆費用委實不菲，自己住不合算，租出去轉嫁到租客身上，相當於一下子增加了小半年的租金，哪個租客能接受得了，若是這麼高的費用，爲何不去租住宅呢，還更寬敞。

針對這個問題我也打電話諮詢了稅務局，稅務局將告知書下發到業主手中，繳納方式並沒有嚴格限制。也就是說，你沒有在規定的時間去辦理納稅可能暫時沒有其他的催繳，但告知書上那一句“相關法律責任”是一直存在的。

在此區分一個概念，很多人常說的“房產稅”其實是“房地產稅”的一個組成部分，房地產稅就是一直以來都在研究、隔段時間就會傳出某個消息、今年兩會提出“穩步推進”立法的那個稅制。房地產稅是一個綜合性概念，涵蓋了一切與房地產經濟運行過程有關的稅種，包括房地產業營業稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地佔用稅等。

言歸公寓，購房者在諮詢購買的過程中有一個很奇怪的心理：一方面覺得銷售人員從自己身上賺到了大錢，因着一種被坑的情緒，對銷售人員很是不滿；另一方面又不知哪裏來的信任，對銷售人員關於項目的一切介紹全盤接受。我就遇到過這樣的業主，言之鑿鑿跟我說他的公寓可以落戶是學區房，所以他纔買的，而他如此肯定的原因只是因爲這是銷售人員告知的。真是迷之信任。即使你無處打聽，打個政府熱線也能轉到住建局啊。

實際上，銷售人員的說辭，對於不利的因素，絕大多數都不會提；對於需要說明的都會盡量模糊，即使是購房者問一句電費，他們也只會說比住宅貴一倍吧，而不是具體的價錢；至於網絡上一些可以捕風捉影、歪曲理解的信息，只要對銷售有利，他們不會確認真假，拿來就用。

就像這種公寓拆遷補償是住宅的3倍的謠言，謠言不知起於何處，有的銷售人員看到了就歡喜地拿來當做有利的促銷說辭。但實際上，一般情況下，威海市區非住宅房屋貨幣補償額=非住宅房屋評估價值＋搬遷補助費＋三個月停產停業損失費＋裝飾裝修評估價格＋簽約期獎勵費，被徵收房屋補償價格是由依法依規產生的房地產價格評估機構的評估結果確定，搬遷補助20元/平米；停業停產損失費須有營業證，其中營業用房每月40元/平方米，生產用房每月20元/平方米，倉儲等其他用房每月13元/平方米，這一塊跟公寓無關；簽約獎勵視每次具體拆遷情況不同確定有無多少。

總之，3倍補償純屬謠言。

02

商鋪、寫字樓，最常用的說辭就是租金收益高，尤其是17年威海住宅暴漲後，租金回報相當於住宅的三倍，確實是這樣。

但首先，這兩樣40年產權的商品也面臨着跟上面商住公寓一樣的稅收問題，持有一年，就要交一年的稅。

其次，這兩樣商品最大的問題是未知性太大。

商業的本性是運營，也就是說它應該是自持的，應該是隻租不售的，因爲只有這樣才能保證統一的規劃、統一的監管，將整個商場或者整棟寫字樓作爲一個整體，納入良性的發展軌道。像是威高廣場、九龍城商場，前幾年都是在不斷的摸索中，剔除影響整體形象的店鋪、引進更高端的品牌，尋求最佳的商業組合方式。

寫字樓的運營也是同樣的道理。當前威海的寫字樓都是單個出售，但大城市優質的寫字樓都是公司或者基金整體持有然後再出租。出售型與持有型在物業水平、辦公環境、辦公配套、企業入駐、企業配套等方面都有很大差異。

分割出售的商鋪，因爲沒有統一的管束，很容易就成了大雜燴，比如說有人在你的高端日料店旁開了家買不了喫虧買不了上當的“統統兩塊錢”，你的店還怎麼高端的起來？一個實體店沒有好的體驗感，還怎麼奢求盈利。

分割出售的寫字樓也是，你能控制的只有自己那一間屋子，但是跟你的租金/轉讓息息相關的物業水平、電梯維護、車位情況等都是不可控的。還有可能租你房子的是一家品質公司，但不幸鄰居卻是一家利用好門面來裝點空心的皮包公司，警察也來受害者也來，你的租客還會繼續留在這裏嗎？

整體持有然後出租，對開發商的要求高，九龍城磨合了五年纔開始盈利，寫字樓需要的時間更長，投入大回報慢，開發商自然不願意。因此在實際運作的過程中，開發商爲了獲利爲了儘快實現資金回款，對商業進行出售，而且出售比例越來越大，從最初的百分之二三十發展到現在的全部銷售。

持有問題多多，轉手稅費又高達售價的百分之二三十。投資路上，盡信銷售人員不如無銷售人員。

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