亞里士多德告訴我們，人們來到城市是為了生活，人們居住在城市是為了生活得更好。

如果你還依稀記得，八年前那個看山看海看人看世界的2010上海世博會，相信你也一定還記得那年的主題——城市，讓生活更美好（Better City, Better Life）。而如今，它留給我們的遠不止一個「世界城市日」這麼簡單。

彈指八年間，「城市，讓生活更美好」已不再是一句過去時的slogan，它成了當今世界許多國家與人民的共識。站在全球歷史的長河中，城市化是人類社會發展無法繞過的一個重要節點，發達國家面臨著城市更新改造和進一步發展的問題，發展中國家面臨著快速城市化的挑戰。而作為2010世博會的主辦地——上海，也從未在建設宜居城市的道路上停止過前進的腳步。

擇一城終老，「住」是最重要美學

央視財經頻道《中國經濟生活大調查》公布的2017-2018年度「中國美好生活指數」為102.44（100為平均滿意度），意味著目前中國人的整體生活略高於「適宜」這個區間，正向著更加美好的方向提升。而在衣食住行各方面的測評中，居住品質成為其中重要的考量要素。

不難發現，當前樓市正在慢下來。當房價不再激增並裹挾和擠壓一切思考空間，我們得以重新審視城市當下的居住生態：理想居住範式到底為何？城市人的居住空間離理想狀態還有多遠？

在《第一財經周刊》和安居客發起的一份「城市人理想居住模型」調研中，我們發現，城市人認為房子本身的品質在購房決策過程中有21%的影響力，60%的城市人會根據小區環境判斷自己是否嚮往入住。而當我們討論城市區域是否具有魅力，衡量的其實是它能不能成為城市人對於理想生活追求的支撐點。

說起「住」，不得不看向樓市。相關分析認為，房地產市場主體需求的變軌正從數量向品質轉變，而這不僅表現在住房交易市場，還包括租賃市場。如今，中國大約有22%的城市人口選擇租房，預計未來5-10年這一比例將提高到35%。

租賃住房，看上去很美

據上海統計局數據，截止2017年底，上海常住人口達2418.33萬人，其中外來人口972.69萬人，佔比40.22%，比上年末減少了7.52萬人，這已是上海外來人口佔比持續下降的第四年。外來常住人口的減少，一方面受產業結構調整影響，另一方面隨著經濟發展水平提高，地區間差異逐步縮小，也對外來常住人口規模產生影響。然而不容忽視的是，這其中折射出的上海對人才吸引力下降的問題，不斷高企的生活成本和競爭壓力都是其中深層次的原因。

針對這一問題，從住房保障上發展租賃市場，使人才住有所居是其中一個解決辦法。住房乃民生之本，大力發展租賃行業是解決老百姓安居的重要途徑，這點從2017年來租賃市場所表現的政策紅利與市場涌動可見一斑。以上海為例，2017年9月，上海市發布《關於加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》，明確指出要在十九大「房住不炒」的定調下，建立購租並舉的住房制度，以政府為主為滿足多層次需求提供基本保障。上海政府在過去的一年中，從制度保障、政策落地、土地供應等多方面，大力發展租賃住房市場，在探索與實踐中國租賃住房方面進行了有效嘗試。

那麼，面對租賃住房的發展需求，上海做了哪些事？

一、頂層設計保障

根據上海發布的「十三五」住房發展規劃，計劃新增市場化住房8250萬平米，其中租賃住宅佔4250萬平方米，按每套60平米計算，預計大約提供總數高達70萬套租賃住房，並將多渠道增加租賃住房供應，積極推進「購租並舉」住房體系建設。僅2018年，上海全市將新建和轉化租賃房源20萬套，新增代理經租房源9萬套。截至6月底，已新建和轉化租賃房源8.77萬套，新增代理經租房源總數以10.7萬套（間）超額完成指標。

以上海張江科學城為例，《張江科學城建設規劃》顯示，該區域江新增住宅建築面積約920萬平方米，其中超過96.7%規劃為租賃住宅，面積高達890萬平方米，「只租不售」的新住宅用地將很大程度上緩解張江科創人才住房壓力。

無疑，新政背後的潛台詞是為留住人才。面對人才可能的流失隱患，上海明確了要解決中青年人才的居住矛盾，保持產業集中區域的活力。對此「十三五規劃」中特別提出按照「規模合理、以供定需、聚焦人才、循環使用」的基本原則，重點增加居住及生活服務功能，提供人才公寓等多樣化住宅產品，打造不同類型、功能複合的新型產業社區，大幅提高重點發展區域租賃住房的供應比例。

二、政策保駕護航

上海《關於加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》以時效性、落地性和可行性對租賃住房新政進行了詳細說明：

1.供應渠道涵蓋新建、商改租、產業園和集體用地等，重點強調發揮國資國企的引領和帶動作用；

土地供應方面，上海共有29塊租賃用地，總規劃建面達180.96萬平方米，在全國範圍內力度最大，約可供應3萬套租賃住房。此外，2016「滬九條」調控政策發布後，上海出讓的非遠郊住宅用地均有15%自持面積的要求，累計近60萬平方米，未來也將成為租賃住房的重要用地來源

大幅增加租賃市場供應，符合國際大城市發展潮流，將已經建好的商品房改為租賃住房是可行的方式。同時，對於有資金的大公司而言，也提供了一個介入租賃住房的新契機。

2.金融支持將拓寬租賃企業融資渠道，加快推進REITs試點；

針對住房租賃企業，以創新金融產品和服務、降低融資成本為導向，提出鼓勵商業銀行加大信貸支持力度，鼓勵開發性金融機構提供長期低息貸款，支持企業發行債券、不動產證券化產品，加快推進房地產投資信託基金(REITs)試點，鼓勵保險機構合理運用保險資金等五類金融支持政策。租賃住房市場極為特殊，雖然未來長期會有穩定收入回報，但前期投資較大，需要金融服務支持，發行房地產REITs等，可以更好滿足租賃市場的需求特點。

3.監管方面強調規範經營主體，統一租賃平台(http://www.shzfzl.gov.cn)已上線運行。

線上按照開放、共享的原則，建立全市統一的住房租賃公共服務平台，線下建立市、區兩級住房租賃服務中心，實現住房租賃服務監管線上線下相同步。同時，強化住房租賃市場分析研判，加強住房租金監測。通過建立健全企業主體備案、誠信建設、分類管理等一系列制度，持續開展違法違規租賃行為整治，建立住房租賃管理長效機制，為租賃當事人提供法律援助等措施，進一步規範住房租賃秩序。

今年3月31日，上海市住房租賃公共服務平台正式上線試運行。目前該平台已初見雛形，每日提供房源接近4萬套，未來，國企新建轉化的20萬套租賃住宅也將一併納入房源體系。

期待一場居住消費升級的共同思考

當城市人的不同理想匯聚起來，終將把城市帶向我們想要一直待在這裡的模樣。

我國對租賃房需求逐年增加，主要因為城鎮化進程中，大量人口在城市間流動。房價高企、限購限貸，部分住房需求從購房市場外溢到租賃住房市場；同時晚婚導致部分人群置業年齡延遲，進一步延長個體租賃時間，間接也增加了租賃需求。

這其中，一線城市的房價高企不下，極大地阻礙人才居留和流入，房屋租賃新政旨在解決「居者有其屋」的難題，以低於房價的租金解決居住問題，最終實現多數人「住得起」的目標，促進城市長久可持續發展。

「租賃住房」的推出，突顯了上海強調房屋居住屬性的決心。不可否認，推進租賃住房市場發展是具有改革意義的舉措。首先它改變了房地產盈利模式，即由所有權的低買高賣轉變為對居住價值的提供，很大程度上消滅了繼續抬高房價的經濟動機，其次也完美規避了「四限」的弊端。所以可以看到這一舉措有大規模持續推進的可行性，因為可確保改革的成本不高於維持原本制度的成本。

在上海的倡議下，聯合國將每年的10月31日設立為「世界城市日」，將每年10月的第一個星期一設立為「世界住房日」，以此號召全世界關注住房和城市可持續發展問題，可見兩者的密切關聯。

近年來，中國經濟發展的方向已從原來的高增長轉向優結構，地產行業也在2018迎來了全新時代，政策決策邏輯與市場運行周期都發生了巨大變化。就上海來說，租賃市場是當下樓市調控的重中之重，使住房租賃成為與住房銷售並重的住房市場支柱，既是妥善解決過去住房體系失衡的現實要求，也是滿足人民美好生活需要的民生工程。

一座城市的靈魂，不僅表現於它鱗次櫛比的高樓大廈和車水馬龍的繁榮景象，更應有深厚的文化底蘊和人文關懷。而宜居，大概是城市能夠給予人們日常生活的最好承諾。 -

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