一帶一路，是人類歷史上偉大的一步棋。亞投行，提供必要資金來源，也將出資各國形成利益共同體。汎亞高鐵將串起東盟與亞洲各大城市，帶動人流、物流、金流。去化中國多餘產能，輸出中國標準，政治經濟雙管齊下。帶動上百個產業持續發展，如鋼鐵、水泥、造船、機械工業。交通運輸時間大幅縮短，貨幣更流通，人才無國界，東南亞潛力將大大發揮，成為耀眼的明日之星。

但各國皆有盤算，尤其戰略港口、土地據點，挑戰主權與底線，考驗多方談判智慧與格局。衷心希望各國以人類共同福祉為優先，打破外交藩籬，打造亞洲一日生活圈，不讓歐美專美於前。

　　柬埔寨房地產市場淺談
　　目前柬埔寨中產階級，月薪普遍在300-600美金，物價昂貴加上民族性重消費、輕儲蓄，一個月要存300美金已屬不易。一套6萬美金的房子，要存16年才買得起，銀行貸款利率又高的驚人，這樣柬埔寨中產階級哪有方法買10萬或是20萬美金以上的房子？若夫妻一起存款，速度可加快，但考慮到小孩，至少買2-4房，總價更高，負擔更不輕鬆。建議開發商順應當前市場潮流，先制定總價再回推成本，若訂價過高，容易曲高和寡、孤芳自賞。

一些項目標榜學區房。柬埔寨學生目前普遍月租屋預算落在30-100美金，但很多海外買家以為，學生租房預算行情400-1200美金甚至更高。當2018-2020年交屋潮來臨，租金神話就會輕易被戳破。銀行高管或是外資企業經理等級的客羣，兵家必爭，有本事抓緊此客羣的項目將是最大贏家。買家下手之前必須先停看聽，多問當地朋友真實情況，有助於投資判斷。挑選好項目不難，難的是跟對業務員。誠實用心的業務員，不僅提供正確情報，也能夠指出一盞投資明燈。

　　當一個項目客戶90%以上都是外國人，若時機反轉，買家集體轉身機率高。以日本為例，投資客多的公寓或小區，當地人根本不碰，地段再好都一樣，爆買大樓容易變成爆賣大樓。若當地買家佔多數，就值得考慮投資。建議多到項目附近的商家聊聊，答案就在嘴上。

　　少數項目，基地周圍空空如也，連便利店都沒有，雜草叢生，夜晚一片漆黑，有如荒野，您敢一個人走在路上嗎？無論有多好前景、多美藍圖，進場時機不對，資金被套住。建議發展到一定規模再進場，以策安全。

　　投資投機賭博
　　投資—挑選現成生活機能好的，風險較低，租客容易找；投機—3-5年即將爆發，是致富鑰匙，考驗買家眼光；賭博—要等20年纔有機會發展，建議您就先別碰了。時間機會成本很重要，更不用說每7-10年房地產大循環，金融海嘯一來，豹子，通殺。

　　成為在地行家很重要，如果只想做懶人投資美夢，還不如省下來喫大餐。柬埔寨文化與民族性都不同華人，某些觀點不僅南轅北轍，更是完全相反。不做充分功課，就想發財，異想天開。很多電視名嘴，只來柬埔寨幾趟，東西南北不分，就在電視節目上侃侃而談，還代理某某項目，把海外投資者唬得一愣一愣。
　　一些大型開發商，號稱有專業設計院與專家，花大錢請”國內頂尖銷售人員”，結果水土不服，原以為可以一個月賣100戶，結果連5戶都很掙扎。這種情況，您覺得是業務員的問題？還是老闆自己方向有問題？老闆神聖不可侵犯，高管求生存，就把過錯推在業務員身上。在金邊市場，設計出錯誤產品，有如在非洲賣暖氣機，在北極賣冰箱。與其花大錢請國內專家，還不如在金邊請教當地10個婆婆媽媽更接地氣。

　　給開發商的建議
　　國內近年有很多日光盤、微信搶房，火火熱熱。很多項目高管，把國內”成功經驗”拿到金邊，想不到淒淒慘慘慼慼，高管看不懂市場，市場也覺得這些”外來作法”與當地格格不入。只要銷售不如預期，大家互推責任，業務團隊一換再換。或許業務員可能本身不夠積極、能力不足，但更可能的是產品本身設計就有問題。換不掉老闆，換不掉股東，換不掉老臣，乾脆換掉業務團隊，打掉重來、一再洗牌，最後進入弔詭的惡性循環。

房價高低取決於市場供需，市場有需求，價格親民，產品才賣得出去。非洲賣鞋的故事大家都聽過，到底是市場非常廣闊？還是根本沒有市場？我的看法是進場時機很重要，當地人民需求更重要。如果非洲人需求是肌膚美白產品，為何非要賣鞋給非洲人？

當前高端公寓市場盤整中，價格在天上，案場空蕩盪。2018-2020年巨大賣壓與交屋潮湧現，量體大的區域壓力山大。很多人以為金邊會成為深圳或是上海第二，但世界上所有成長中城市，都號稱自己是深圳第二，世界上會有這麼多深圳？投資客也不是錢多人傻，一旦達不到預期的投報水平，資金浪潮會漲潮還是退潮？

　　金邊物價高，薪水低，真正有錢人會買賣土地或直接做生意，有強力意願非要買高端公寓，當前還是鳳毛麟角。金邊目前土地供應量很大，排屋與別墅在未來十年內依舊是主流產品。房地產進場時機很重要，太早開發會失敗，太晚開發失去先機，快半拍很重要，做對產品更重要。

　　很多發展商，來到柬埔寨卻不做柬埔寨人生意，產品都在外國人手上流轉。外資開發商總以為當地人思想落後，總有一天會明白先進產品；當地人卻不明白外國人在搞什麼東西，弄一堆十年也難以轉賣脫手的產品，還不如先投資更有發展的目標。兩邊不同觀點，您認為哪一方比較聰明？

　　中介渠道戰國時代
　　目前金邊二手市場空間狹窄，交易量遠無法跟國內三線城市相比。這幾年公寓產品剛剛興起，量體大，新成屋還沒有去化之前，哪裡輪得到二手公寓市場？中介渠道經營辛苦，利潤空間小且競爭者多，僧多粥少。但往好的一面看，目前沒有大規模的中介渠道，戰國時代，羣雄紛起，誰能夠掌握先機，誰能夠穩健存活在市場上，誰能夠接到好去化項目，誰能夠建立勝利方程式，誰就掌握未來江湖地位。

　　目前金邊排名前幾大中介渠道公司，規模最多約數十人，全國頂多幾家分店。房地產程度還停留在買空賣空、切割土地、賺取佣金的原始掮客模式。組織動員、代銷渠道、花式營銷的觀念非常薄弱。整體小區規劃、人海戰術金字塔模式，也相較國內水平相去甚遠。請大家有機會到各個渠道辦公室或售樓處看看，業務員玩的玩，混的混，穿拖鞋的穿拖鞋，一問三不知，多問一點就翻臉。這是最壞的時代，也是最好的時代，非常適合海外中介渠道在此插旗，真是冒險家樂園、機會者天堂。

　　根據馬太效應，未來併購風將起，大型開發商收購中小型樓盤或爛尾樓，大型中介渠道將整合小型中介店頭，中介渠道將大者恆大。五年後，大喫小，快喫慢，在線線下整合，行業集中度提高，中小型中介渠道與個體戶，將一一被收編或是淘汰出局，寡頭時代來臨，羣雄爭霸告一段落。

　　如何挑選好中介公司？
　　2012-2020年，檯面上海外房地產中介，至少80%倒閉，只有20%能夠存活在金邊市場上。建議客戶挑選有規模且在地化經驗夠的中介公司，未來管理與租賃才能順利進行。有些中介公司標榜國際品牌，業務員卻一問三不知，這種中介不碰也罷，還不如有心從事當地市場的中介業者。建議客戶到各中介渠道辦公室看看規模，只有一張桌子還是正統辦公室？業務團隊都是人才菁英還是隻能端茶跑腿的小弟小妹？中介公司高層是否具備一定的市場知名度？是否有正式公司營業執照還是跑單幫個體戶？

　　中介公司往往利益導向，不一定真心推薦您好房子。就像股票交易員，只為了抽水賺錢，哪管你買仙股還是藍籌股。沒有成交前，滿口答應，成交後，拿了佣金，拍拍屁股走人，責任丟給開發商。跟錯中介，美夢變成惡夢。

　　市場上還是有少數中介公司認真經營，各位投資者一定要精挑細選，不僅推薦你真正好產品，取得第一手好價格，也提供正確建議與後續服務。有心經營的中介將逐步在市場坐大，好口碑的渠道公司未來將成為領頭羊。

　　海外投資，一定要多認識當地區域專家高手，纔能夠趨吉避兇。先調查中介公司的網站、臉書粉絲專頁、公眾微信號、代表作風評、業界業績好壞、領導人物業界知名度，先做功課，才能找到可信任的中介。好的老師帶你上天堂，不好的老師帶你住套房。

給海外投資者的建議
　　開發商財務實力很重要，一些項目股東多達數十人，不斷增資再增資，金主一換再換，銷售策略一改再改。對外號稱金邊頂尖豪宅，炒作一陣子，遲遲沒動工，基地仍舊雜草一片，售樓處人去樓空，標準昨日黃花，開發商卻堅忍不拔，想方設法炒作話題，請大官站臺、邀明星捧場，不願投降輸一半，盲目毅力真叫人佩服。

　　也有真正實力雄厚開發商，在黃金地點打造優秀產品，設計、定位、配套、工程面面俱到，即使遇到市場亂流，仍有條不紊進行工程。這種負責任的開發商，就值得讀者好好關注。
　　判斷房地產價格，必須考慮裝修傢俱費用是否已包含在總價裡面？還是另外支出？在金邊的地產項目，貴的不一定貴，可能總價已經包括全套裝修，且使用國際精品家電；便宜的不一定便宜，因為之後可能還有很多名目與套餐要您不斷掏錢。千萬別被一開始的價格欺騙，魔鬼藏在細節中。

　　投資房產也要注意當地治安。金邊部分地區治安很差，飛車黨頻傳，或是周遭環境圾垃一堆，惡臭連連，甚至KTV等聲色場所聚集，鶯鶯燕燕花枝招展。這些地區租金行情會有天花板，建議避開，盡量選擇治安良好、國際學校多、白領階級多的地區。引用一位地產大師名言「挑選地段、環境、可及性好的項目，讓您投資更有勝算」。

　　未來展望
　　國家要發展，靠自己最重要。這個世界上，沒有永遠的朋友，也沒有永遠的敵人。十年河東，十年河西。靠山山倒，靠人人跑，靠自己最好。今天柬埔寨想真正富起來，必須依靠自己力量，才能真正成為實質上的發達國家。

　　柬埔寨公共基礎建設遠遠不夠，全民浪費太多時間在交通上，時間就是金錢。目前路小車多，且車輛越來越多。經濟實力還不到一個水平，塞車程度卻超英趕美，若完善公共建設，多鼓勵與補貼大眾運輸工具，有助於增加國家競爭力，經濟騰飛即可實現。

　　建議成功企業對柬埔寨社會多捐獻與貢獻，無論是醫療或教育、舉辦公益活動，幫助當地人民，讓華人在柬埔寨有更優秀友好的形象，也讓柬埔寨更支持華人企業，魚幫水、水幫魚，形成正向循環，共同壯大，一舉多得。

　　目前柬埔寨環境保護意識薄弱，沒有垃圾分類，大家都使用塑料袋、保麗龍，往河裏扔、往下水道丟。很多老外開玩笑，當他們做好垃圾分類，垃圾車一來，清潔員通通又混在一起，完全沒有資源回收觀念。我們只有一個地球，希望有更多企業發聲，共同保護這一塊土地，留給下一代藍天白雲、青山綠水.

來源：柬埔寨財經與房地產

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