產業園

運營與招商

產業集羣未能如期形成，大批在建項目爛尾，資金斷鏈且債臺高築，人煙稀少淪為「空城」，此類種種，被媒體稱為"爛尾產業園"。

這幾年在中國，這樣的「爛尾」園並不在少數，尤以產業新區、主題公園和高新技術產業定位的項目居多。在土地溢價、政府政績、住宅轉型、資本湧入等多重因素的催發之下，開發商和政府做起了掩耳盜鈴之人，十幾年裡，無數的產業園區拔地而起，又有無數的產業園區悄無聲息的倒下。

在經濟的下行和產能過剩壓力之下，一些企業和地方政府終於回過神來，並且走上了漫長的救贖之路。今天我們來探索產業地產如何通過併購重組和輕資產運營來實現這個行業的救贖。

從去年政府大力倡導集約節約用地，盤活閑置工業用地開始，這在一定程度上也成為促進產業地產併購重組的契機。同時，由於中國實體經濟處於下行期，很多產業地產正是價格低估階段，不少產業園區都在尋求重組和轉型，這些都為產業地產收購提供了難得的機會。

這一時期，具有資金實力，且有產業園區成熟運營經驗的大型企業以充足的現金流和國家政策扶持，開始展開併購。業內的不少金融管理公司和園區運營企業已經率先走上了這條路，但是產業地產併購重組區別於其他行業的是，除了雄厚的資金實力和金融管理能力，專業的園區運營能纔是核心所在。

對於併購的方式也非常靈活，可以出資購買資產、出資購買股票、以股票換資產或是以股票換股票。

經濟發展的不同階段，併購都是非常重要且有效的手段，當經濟穩定發展時，那些擁有先進技術、優秀經營模式和充裕資金支持的企業就可能脫穎而出，成為行業的整合者，而這些整合者將會從新的高度帶動整個產業的發展。

中國的產業集中度不高，結構不合理也是制約產業地產發展得桎梏。所以現有產業結構必須調整和優化。一方面是產業地產體量過大，產能過剩；另一方面，不僅園區招商難，企業選址也難，優質的服務供不應求。中國的產業地產經過三十幾年的探索，當下正是一些專業園區運營團隊大展拳腳的時刻。相信經過這一輪的市場淘汰，未來會出現幾家產業地產巨頭企業。

「輕資產」是當下中國產業地產都在積極探索和試水的一種模式，業內的爭論很多，但始終無法蓋棺定論。就目前看來，綜合考量中國產業發展水平，運營技術水平等因素，把握好輕重資產的配比是比較穩妥且可行的一種方式。

其實，目前一線城市一些老舊廠房改造就是輕資產模式的一種探索，因為北上廣深這些舊廠房至今仍在市域範圍內星羅棋佈，央企有，市級國企有，區級企業有，鄉鎮甚至街道辦的企業也都有。像不少老舊的保溫瓶廠、藥廠、印刷廠房等被改造成了文化創業產業園，搭乘這一波創新創業的浪潮，倒也是喚醒睡眠資產的機會。

我們現在說的最多的一種輕資產模式，即實力較強的一些產業園區開發商，經過多年的平臺搭建，逐漸轉變為單純的產業園區運營商，說的直白一些，就是園區運營託管，開發和運營完全的分離。還有一種就是由專業的產業園運營人才組建的投資管理公司，這兩種模式有異曲同工之妙，好處在於，讓專業的人做專業的事。我覺得，當產業地產的運營管理模式變得專業且成熟，對於盤活中國的爛尾產業園區大有益處。

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