劉德華被罵慘，揭開了香港高房價的祕密
◆圍繞高房價，實際上已經形成了龐大的既得利益羣體。
正解局出品
香港房價，貴絕全球。
為了平抑房價，港府提議「填海蓋樓」，竟然遭到了強烈反對。劉德華表態支持，也被罵得狗血淋頭。
「填海蓋樓」之爭，揭開了香港高房價的祕密。
1. 房價上天，被逼下海
香港是全球房價泡沫最嚴重的城市。
瑞銀集團發布的全球房價泡沫指數排名，香港前兩年還是在六七名徘徊，今年已經飆升至第一了。
（全球房價泡沫指數排名）
美國城市規劃諮詢機構Demographia發布的《全球房價負擔能力調查2018》顯示，在全球92座城市中，香港連續第八次成為全球房價最難負擔的城市。
（2017年全球房價最難負擔的10個城市。來源：《全球房價負擔能力調查2018》）
儘管各個機構的統計口徑不同，但是，全球最貴房價或者最難負擔房價等榜單的冠軍頭銜，幾乎無一例外都給了香港。
香港的多次民意調查也表明，房屋問題是港人最關心的問題。
40 多平方米的兩居室，曾是香港三口之家的基本配置。隨著房價越來越高，這個「基本配置」開始縮水。
統計數據顯示，香港的人均居住面積僅為 170 平方尺（ 15.8 平方米），比新加坡小100 尺，比深圳小130 尺。
（香港的人均居住面積）
為了將房子賣出去，也為了讓消費者買得起，開發商不斷縮小住宅面積。近兩年，香港就出現了面積僅為11.52 平方米的極小戶型。
（香港住宅樓）
香港特區政府也想調控房價。比如，採取「對非港居民額外徵收買家印花稅」、「提高二套房印花稅」等措施，遏制外來資本對香港樓市的投資和炒賣需求。
但是，高房價的問題始終沒有解決。
一計不成，又生一計。
這不，香港行政長官林鄭月娥最近公佈了「明日大嶼願景」計劃，計劃在大嶼山東邊一代水域及屯門龍鼓灘填海，建造人工島嶼。
（「明日大嶼願景」計劃）
這樣，香港就能凈增1700 公頃的土地，拿來建設 26-40萬住宅單位，可以容納70-110萬人口居住。
2. 慘遭反對，填海難於上青天
經濟常識告訴我們，導致房價高的重要原因，就是供求失衡。
填海蓋樓，增加供給，不一定能降房價，但至少為望樓興嘆的香港市民提供了新的選擇。
然而，就是這麼一件利民的好事，竟然遭到了強烈反對。
被圍攻最慘的是劉德華。團結香港基金製作了填海宣傳短片《讓下一代看見》。劉德華受邀擔任旁白，表態支持人工填海，招致了眾多反對。
（劉德華被罵，香港行政長官林鄭月娥為其打抱不平）
反對之聲，五花八門。
有人站在環保立場，指責填海損害自然環境；有人敲起了算盤，質疑填海耗資太大；有人從交通入手，認為交通連接是個大難題……
那麼，這些反對，有沒有道理呢？
從歷史看，填海造地，香港早已有之。早在1842年，香港就展開了第一次非正式填海工程。迄今為止，香港填海土地大約7000公頃，佔已開發土地面積的26%，容納了70%的寫字樓面積和27%的人口，如今繁榮的西環、中環、灣仔至銅鑼灣等地區都是填出來的。
（香港歷年填海面積）
可以說，沒有填海，就沒有今天的香港。百年前都能填海，對現在的香港來說，資金、交通更不是問題。
從現實看，雖說環保很重要，但香港人現在連住的地方都沒有，談環保實在是一種奢望。
可見，這些反對聲音，都站不住腳。
3. 土地供給，高房價的大祕密
在反對聲中，有一個觀點，值得注意。
有人提出，填海不是最好的解決方法，想要增加土地，不如回收、開發像高爾夫球場這樣的閑置土地。
甚至有議員疾聲斥責填海計劃是「舍易取難」——
高爾夫球場170公頃，你不做；私人發展商農地1 000公頃，你不做；預留予丁屋的900公頃，你不做；棕地發展超過700公頃，你不做；還有前發展局局長說2000公頃的閑置土地，你都不做。你便選了一個最貴、等於倒錢落海的做法。
這位議員從側面揭開了香港高房價的一大祕密，就是土地供給。
香港的土地可謂是寸土寸金，總面積僅1100平方公里，只相當於北京的1/15、上海的1/6。
即使如此，香港2/3的土地，竟然都是林地、草地、荒地、濕地和灌叢，剩下的採用於城市建設。其中，用於興建住宅，更是少之又少，只佔總面積的7%。
（香港土地利用情況）
因此，香港每年增加的住宅用地極少。有數據顯示，從2000年到2013年，香港住宅用地僅增加了900公頃，比2013年上海一年的住房用地供應還要少100公頃。
住房需求大，住宅用地少，房價不高才怪。要想降房價，最有效的措施就是增加供給，根源又在於增加住宅土地。
方法無外乎兩種：
第一種是盤活存量，將舊有的土地用來建設住宅，比如拆遷廠廈、舊區，開發棕地，開墾郊野。
第二種是創造增量，開發新的土地，比如填海造地。
港府的填海計劃，就是第二種。上文的議員則認為，第一種更容易，填海是「舍易取難」。
然而，這位議員，卻是找對了病症，開錯了藥方：填海恰恰是「舍難求易」。
這是因為，香港絕大部分土地屬於郊野地區，法律明確禁止開發。拆掉舊廠區建住宅？拆遷成本又高到承受不起。
（香港綠地）
所以說，填海雖有爭議，卻是最有效、最可行的方法。
4. 「填海計劃」與「八萬五」計劃
在反對聲中，最奇特的是，有人認為填海蓋樓，蓋的太多了。
比如香港立法會議員郭家麒質疑稱，根據估算，香港未來只增加37萬人口，而填海計劃可容納70萬人以上，大大超過了新增人口數量。
（媒體報道）
房子建的多，房價就能下降，老百姓買得起，不是好事嗎？
當然是好事。
但對某些人來說，就未必了。
1997 年，香港回歸前夕，房價瘋狂上漲。回歸後，時任行政長官董建華興建公屋，提出每年興建不少於 8.5 萬個公屋（「八萬五」計劃）。
本來是一件好事，但隨著亞洲金融風暴影響，香港樓市崩盤。房價在5年多的時間內貶值70%，許多中產階級成為負資產階級。
香港人將房價下跌歸罪於「八萬五」建屋計劃，上街抗議，迫使港府不得不撤銷「八萬五」計劃。
歷史何其相似。
今天的「填海計劃」，與當年的「八萬五」計劃，有異曲同工之妙。根據計劃，填海建造的房屋數量，大大超過了香港未來增加人口的需求，勢必將衝擊原來的樓市，引發房價下跌。
以史為鑒。圍繞高房價，實際上已經形成了龐大的既得利益羣體。他們是香港的財團和地產商、擁有住房的中產階層、免費獲得土地的新界原住民……
他們可能不盼著房價漲，但肯定不希望房價跌。
這就是香港高房價的另一大祕密。
5. 人心難滿，慾海難填
香港房價之高，不僅影響了港人的生活品質，也損害了香港的城市競爭力，已然到了忍無可忍、不得不解決的地步。
然而，解決，何其難哉。
面對無法開發的大片土地，港府沒有破除舊有利益格局的魄力和勇氣，只好想出了填海的方法，卻又遭遇人心的考驗。
殊不知，人心比海更難填。
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