大馬，最近上頭條的機會比較多，主要是今年5月份換屆選舉和與中國政府一帶一路合作終止。今天我就簡單站在新加坡常駐居民的角度談談對於馬來西亞政治經濟的看法和在大馬置業的具體案例。

一、馬哈蒂爾之前的政績

今年，大馬最值得關注的事情就是馬來西亞政府換屆。2018年5月9日，以馬哈蒂爾為首的反對黨希望聯盟在選舉中戰勝了執政黨聯盟國民陣線，結束了國民陣線60年長久不敗的局面。93歲高齡的馬哈蒂爾到底有一個什麼樣的政治主張，我們大概梳理一下：

（一）擔任教育部長和總理期間，轉移華人財富

馬哈蒂爾在任教育部部長和總理時，推動的第二項政策，是將經濟勢力轉到馬來人手中。馬哈蒂爾在全國大幅擴增中學和大學的數目，並落實以馬來語和盈餘成為主要教學媒介語。這個措施的結果是創造了一個新的馬來人專業階層。許多華人家庭因此將孩子送到新加坡、澳大利亞、英國、美國或者臺灣就讀大學。政府建立了一些新的國有企業幹預經濟，優先僱傭了很多馬來人。因此，馬來人在經濟上所分得的比例提高很多。馬來西亞在1974年恢復全國大選，但馬來西亞實際是一個一黨制的國家，巫統所支配的國民陣線幾乎在每次選舉中贏得所有席位，在野黨民主行動黨和泛馬回教黨無法形成發對黨聯盟，因此媒體也不會對政府有監督，內安法令讓反對者禁聲。

（二）經濟發展有貢獻，但專治統治受詬病

馬哈蒂爾在馬來西亞擔任總理期間（1981-2003），馬來西亞的經濟經歷了巨大的成長。經濟結構發生了變化，從原先以農業為基礎的經濟，轉變為以製造業和工業為主的經濟。1997年亞洲金融危機前，人均GDP的水平達到了3627美元，2017年該指標為9562美元，國民富裕程度在整個東南亞地區僅次於新加坡。

但馬哈蒂爾是一個具有民粹思想的領導人，鐵腕治國手段，馬來人至上的觀念根深蒂固。由於1990年代晚期，馬來西亞受到金融危機、政治不安的影響以及馬哈蒂爾和安華對於國有企業腐敗問題的鬥爭，導致安華副總理遭到撤職和逮捕。2003年馬哈蒂爾卸任總理職務，但仍然垂簾聽政。由於對於新任總理納吉布的不滿，馬哈蒂爾宣佈退黨，重新組織反對黨聯盟-希望聯盟，並最終於15年後獲得了全國大選的勝利。

（三）在任期間和中國的關係

在任22年期間，馬哈蒂爾七次訪問中國，並學習日韓現代化工業成果。馬哈蒂爾保持同中國的友好關係，政府並沒有直接幹預馬來西亞華人、華裔在中國大陸的貿易與投資。亞洲金融危機，馬哈蒂爾稱西方外匯投機客操縱亞洲貨幣導致金融危機，而中國政府保住人民幣匯率的同時也在此期間給予馬來西亞一定的支援，使得大馬在1999年經濟重新步入了穩步成長的軌道。

二、馬哈蒂爾上任後與中國的關係

今年再次當選馬來西亞總理，馬哈蒂爾對於中國的政策變得反覆無常，包括：

（一）針對中國交建參與的東海岸鐵路項目，競選期間，馬哈蒂爾標識該項目造價過高，將會終止。並且在近期訪問中國期間，宣佈正式終止該項目。

（二）關於碧桂園集團森林城市的項目，馬哈蒂爾在競選期間就對該項目提出了批評，並且在公開媒體活動中公然反對為外國人建造一個森林城市和通過房屋購置拿到馬來西亞長期簽證。這導致碧桂園的房產在馬來西亞的銷量銳減，也顯示了聯邦政府和柔佛州蘇丹之間政治勢力的角逐。與此同時，在8月底，馬哈蒂爾宣佈不準森林城市房地產賣給外國人後，到柔佛投資的中國人減少了1/3。中國早前是柔佛前五大

（三）11月中旬，新加坡召開了亞細安峯會，就在峯會召開前夕，傳出了由中國出資投入的馬來西亞皇京港項目（MALAKA GATEWAY)項目工程忽然喊停的消息。據悉，皇京港項目第一島填海工程已經在一個月前開始停工，主要原因是項目發展商馬國凱傑發展有限公司（KAJ)拖欠數千萬工程款、獲取土地施工和準證的問題尚未解決造成的，不少中國員工也遭受到池魚之殃，拿不到工資。據悉，承包商和發展商協商後，決定給予三個月的時間處理相關問題，然後儘快恢復工程。更進一步的原因是，馬國新政府對涉及中國投資的項目遲遲未給予明確立場，因此發展商和承包商不敢放膽去發展皇京港，主動放慢工程進度。有分析指出，馬哈蒂爾對於中國投資項目的態度搖擺不定，包括碧桂園森林城市開始下令不得售賣房子給外國人，後又澄清包括中國在內的所有外國投資人在馬國置業，這些都會影響到皇京港項目未來發展的命運。

（四）對於中國「一帶一路」戰略的搖擺。馬哈蒂爾在與李克強總理會面的時候，並未表態與中國共同捍衛自由貿易，並且還說到自由貿易是公平貿易，馬來西亞不希望因為經濟發展滯後受到富國的資本輸出而出現新的殖民主義。

究其表態強硬的原因，我認為主要有兩點：

（一）如今中國的經濟體量和馬來西亞的經濟體量已經完全不是一個重量級，中國已經連續九年成為馬來西亞第一大貿易夥伴，並且是馬來西亞第一大房地產市場投資來源國。中國在大馬的貿易、工程、建築、製造、投資等領域（鐵路項目、石油管道輸送項目、吉隆坡地標建築等）投資比比皆是，使得中國在2017年超越了鄰國新加坡成為馬來西亞外國直接投資最多的國家，並且這些投資項目均是馬來西亞核心資產和能源項目，對於新執政的政府來說，有一種壓迫感和危機感。

（二）前領導人納吉佈政府貪污腐敗，簽訂國家無法償還的合同，造成了國家外債高企，國家瀕臨破產的境地。新政府上臺後，必將要打擊腐敗，提高政府效率，保證未來經濟健康發展，因此，為了捍衛國家利益和打擊異己，初步判斷，馬哈蒂爾上臺後針對中國企業的眾多表態和措施，大部分是基於其政府內部鬥爭的結果，是一次利益再分配的過程，短期看對中國的投資利益有一定的影響，長遠看不會影響其同中國友好合作的主基調。

三、希望聯盟政黨上任後的表現

寫這篇文章的時候，已經是馬來西亞新政府執政超過5個月的時間了。但至今新政中的多項承諾仍無法兌現。包括歸還石油公司凈利潤的20%的石油稅給產油州。石油開採稅課題在國會下議院掀起爭議，國民陣線黨的多名議員不斷追問希望聯盟政府何時兌現此承諾，並質疑人民是否被執政黨競選承諾所欺騙。經濟事務部部長坦言，政府絕對不會食言，會落實承諾時候的難題。對於前政府官員的深入調查，希盟政府毫不手軟，2018年10月，馬哈蒂爾在曼谷一個研討會上特別表示，新政府已經對前政府官員採取行動，更多的人將陸續被對付，其中最嚴重的就是前首相納吉布。新政府將會對於前政府的貪腐問題一一追究，並進行逐一處置。而對於國家環境治理的方面，大馬新政府也作出了相應的政策調整，在未來三年將全面禁止進口"洋垃圾「的塑膠廢料。之前馬來西亞成為歐美各國的塑膠廢料送往地，並且取代中國成為英國最大的廢料接收國，因為塑膠廢料除了僅有一小部分的工業塑膠廢料可以進行再次加工，其餘大多數會對國家的環境造成負面影響。11月2號，馬來西亞政府出臺預算案，計劃從明年6月1日開始，向所有搭乘飛機出國的當地民眾徵收出境稅，並且也要提高賭場執照費。這些稅費的調整，可以增加政府財政收入，減少財政赤字，提振本國經濟。

接下來希望聯盟執政黨對於大馬的治國表現，我將繼續關注。

四、大馬的經濟問題和投資者投資大馬的機會和風險：

（一）中美貿易摩擦對於大馬的影響

大馬在低端製造領域生產成本無法與越南、孟加拉等國家競爭，在高科技產品和半導體、高端電子電氣零部件生產領域又無法與臺灣、新加坡、韓國等地競爭。因此，使得馬來西亞產業結構比較尷尬，只能定位在中端行業（橡膠、棕櫚油等產品出口)，分工比教細緻，在區域內有一定的競爭優勢，但放眼全球，產品的替代性很高。這使得中美貿易摩擦對於兩國從大馬選擇可的替代商品的幾率較低。在2017年對大馬的外國直接投資最多的10個國家中，美國不在其中，所以說，中美的貿易爭端讓大馬間接受益的可能性較低。

（二）馬來西亞自身金融風險需警惕

因為馬來西亞有上述的產業結構和經濟特點，因此其經濟容易受到石油和棕櫚油價格波動而產生的影響。從2015年期，石油和棕櫚油價格大幅跌落對於大馬的出口產值打擊很大。另一方面，馬哈蒂爾在15年後以反對黨的身份推翻執政黨再次上臺，這一事件本身是一起「黑天鵝事件」，造成外資大量地從馬來西亞資本市場撤離進行避險。同時，隨著美元強勢加息和美國國債收益水平不斷上漲，美元再次被市場所青睞，這導致土耳其、阿根廷、印度以及印尼等國由於外匯儲備不足以及外債高企等原因，出現了嚴重貶值的問題。從今年5月份開始，馬來西亞令吉對美元也出現了一定的貶值，尤其是對鄰國新加坡元貨幣貶值幅度超過10%（從1：2.6貶值:1：3），但還好新政府大量減少外債和政府赤字，馬幣基本處於一個相對穩定的區間，因此對於人民幣有一定的升值。

（三）投資大馬的機會

1. 第二家園身份解讀

1) 優惠政策:

• 可以連續10年長期居住在馬來西亞，中途無需去做登記，續簽或者離境。
• 10年簽證到期後的續簽手續簡單。
• 申請簽證後沒有逗留限制，可在中馬等各國之間自由往來。
• 每次入境和離境都可以利用馬來西亞人的邊檢櫃檯，減少外國人排隊時間。
• 以馬來西亞為居留國時，可以在馬來西亞申請其他國家簽證，無需回國申請，手續簡單。
• 可以免稅購買當地組裝汽車，可便宜達40%。
• 可以用中國駕照換成馬來西亞駕照，無需考試。
• 更可以利用換好的馬來西亞駕照去申請國際駕照，方便海外自駕旅遊。
• 可開設本地銀行賬戶，註冊本地公司，變更成馬來西亞稅務居民身份。
• 可以第二家園身份從國內每人每年匯款5萬美金到馬來西亞。
• 作為分散投資來說，馬來西亞的活期利息2%以上，定期利率是4%左右，辦理完第二家園身份後可以將存款的一半拿出來購置大馬的房屋，還可以貸款購房。
• 買房的貸款利率約4.4%/年，第二家園簽證可以貸款達60%。
• 馬來西亞沒有遺產稅。

2）生活上：

• 生活費比起中國一線城市都便宜許多，基本是北京的1/3。
• 95號汽油均價是2馬幣，約3塊人民幣。
• 馬來西亞是個低稅國家，日常購買生鮮是免稅，而消費稅是6%。
• 居住在華人居多的城市，如檳城、馬六甲、吉隆坡華人區，沒有語言障礙，可以中文溝通。
• 常年是夏季天氣，氣候宜人，不用換季衣物，也沒有採暖費。
• 海產品多數是海捕野生，不用擔心養殖抗生素。
• 首都吉隆坡房價比國內一線城市便宜近70%，比二線城市便宜30%，例如吉隆坡檳城高層住宅均約20000人民幣一平米。
• 住房小區大都設有保安，健身房，游泳池，花園綠化，很適合追求安全以及健康生活的人士。
• 沒有重工業、污染霧霾，一年到頭空氣質量都很好。
• 可以購買商業醫療保險，人壽保險及其他保險類產品，可以去私立醫院看病，進一步保障生活品質。

3）教育上：

• 隨同申請的孩子可以自由上學。
• 吉隆坡一地就有八家國際學校，多家華人私立的初高中名校。
• 本地私立大學和歐美澳等國有聯合辦學的雙聯課程。
• 取得國外長期居留2年以上並在國外高中畢業可以按華僑身份參加中國聯考，比高考簡單很多，進入中國名校不是夢？？
• 在國際學校可以接觸來自幾十個不同國家的孩子和家長，培養孩子和家長的國際觀。
• 以英語為教學語言的國際學校，無論是教材，課程內容還是課外活動都完全接軌國際社會。

（四）投資大馬房地產的風險提示

大馬的房地產，一直以來是中國人和新加坡人比較感興趣的投資產品。我也想從周邊新加坡朋友在大馬投資的經歷講講我對於馬來西亞地產投資的感受。

故事一：新加坡跨國公司高管金女士，幾年前在馬來西亞柔佛州用10幾萬新幣買了套公寓用於投資。開始和中介簽訂合同時，中介承諾按照每個月確定的租金回報收益支付給客戶，剛開始得3個月租金收益很穩定，中介也能夠按時支付租金。但是3個月以後，金女士發現租金有所減少，她開始也是沒有在意這些，但後來發現租金收益越來越少，到一年左右的時間，租金幾乎沒有了，馬來西亞的中介也聯繫不上。於是，她抽時間去了一趟柔佛州看了一下她的物業。讓她驚奇的是，自己當時買公寓配套的傢具家電全部沒有了，問了該公寓的物業公司，才知道自己當初配置的傢具家電已經被租戶搬出去了，而租戶早已不見了蹤影，而物業公司卻說此事和他們無關（金女士認為物業公司和中介方以及租戶一起坑了投資者）。最後，金女士不得不委託另外一個新加坡負責馬來西亞房地產項目的中介快速出售了該房屋，粗算了一下，由於馬幣兌換新幣匯率貶值，加上投資成本不高，該投資基本是平價出手。她後來總結和我說，對她而言，這次的投資很不成功，因為考慮到機會成本，這個投資回報幾乎是負數。

故事二、新加坡地產經紀人，A先生在2012年，新加坡樓市創新高的時候，聽了一位好朋友的建議，去馬來西亞吉隆坡考察雙子塔附近的豪宅，該豪宅才400新幣一平方尺，開發商是一流的，而且還有折扣。同等品質的項目，新加坡市區，單價要超過新幣3000psf的新房纔有這樣的配置。在比較過多個項目之後，A先生和夫人決定在馬來西亞買入了3套豪宅，當時的租金達到了7000-7800馬幣。四年後的2016年，該豪宅的租金降到了5000-5800，A先生比原價僅高約10%的價格賣掉了2套，最後一套因為樓層高，買價稍高為1200馬幣/尺，現在還沒有賣出去。另一個投資A先生選擇了一個在吉隆坡和檳城之間、馬來西亞華人眾多的城市-怡保進行商業地產的投資，店鋪的對面是麥當勞，單價才350馬幣一尺，同樣地理位置，在新加坡，單價基本在10倍以上。2013年，A先生和其他合夥人以每間約160萬馬幣的價格買了三間店鋪，但是好景不長，這個麥當勞對面的店鋪，後來成了A先生團隊投資的噩夢，店鋪建好以後空了2年，硬撐著還了2年的貸款月供和各種稅費，才用便宜的租金找到租戶。一直到現在，這附近的大批店鋪仍然是空的。緊接著，更加糟糕的消息傳過來，政府要徵收消費稅（GST)了，A先生的店鋪因為是商業物業，按照工程進度，後面未付的房款，要繳納6%的GST，也就是要多交十幾萬馬幣的稅!簽合同的時候沒有在合同中寫明，但支付的時候卻要強收，A先生感到很鬱悶。更為沮喪的是，在過去5年，馬來西亞遭受低油價、政府腐敗的雙重打擊，和新加坡的差距擴大，再加上馬航接連2架飛機墜毀，使得投資者對於馬來西亞的信心遭受到很大打擊。馬幣從2012年1新幣兌換2.4馬幣到2018年1新幣兌換3.05馬幣，下跌了25%，對標的馬幣資產也縮水了1/4。最終，A先生的店鋪折價賣給了一個當地租客。

上面這兩個故事告訴我們，金女士和A先生都是絕頂聰明的企業家和投資人，但是在投資異國房地產的時候卻遇到了種種意想不到的事情。上述案例不能代表全部，我聽說也有很多朋友很早進入馬來西亞市場，很早享受到經濟發展和匯率增長（兌換人民幣）的紅利，也是賺的盆滿缽滿。所以，列舉的上述2個故事，只是讓大家在現階段投資馬來西亞房產過程中多一些思考。

在投資一個國家前，一些問題要思考清楚：

1）為什麼有些國家發展成功，有些失敗？

2）這決定成敗的因素變了嗎？

3）如何去看一個國家經濟的本質？

4）這個國家的政府值得信任嗎？

5）這個國家的的貨幣穩定嗎？

問完這些問題，下一步纔是按照投資原則，深入瞭解當地的市場。對於房地產市場，如果你購買它是為了投資而不是為了自住消費，需要關注幾點細節：

1）本地人投資佔比太低的項目不要考慮，邏輯很簡單：是本地人更瞭解當地，還是外國人更瞭解當地？ 是本地人在當地的選擇多，還是外國人選擇多？

2）二手市場不活躍的市場不投，邏輯是轉售難無法實現現金流，機會成本有時候比會計成本更值得考慮；

3）非移民國家的投資要慎重，因為接盤人多數是投資客。而移民國家，由於新進市場的都是新移民，必將有剛需置業的需求。

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