（視覺中國/圖）

近期，頭部房企相繼披露千億業績，一派繁榮景象。但與此同時，一些中小型房企卻正在爲過去幾年的激進擴張付出代價。

2019年3月28日，評級機構聯合信用發佈公告稱，安徽房企國購投資有限公司（下簡稱國購投資）旗下“18國購01”、“17國購01”等6只債券因公司賬戶被查封、現金流短缺、融資渠道受阻等原因無法按時償付，構成實質性違約。據南方週末記者統計，這6只債券涉及的償付本息超過24億。

這是2019年以來房地產行業最集中的一次債務違約。早從2018年11月開始，國購投資就先後因“16國購債”、“16國購01”出現兌付危機，而遭聯合信用連續三次下調信用評級。國購投資此前存續債券共10只，其中有7只已構成實質性違約。上述債券目前均處於停牌中。

這家創立於1993年的老牌房企，已到了“崩潰”的邊緣。自2018年以來，早年投資不當、房地產收入減少造成的資金鍊危機，正將這家房企推向懸崖。

激進擴張

此次債務危機，與國購投資過去幾年的激進擴張息息相關。

國購投資是安徽最大的房地產開發企業，2018年中國房企五百強第69位。因在安徽開發多處商業綜合體，他們在當地一度有“小萬達”之稱。

2005年，國購投資因在合肥老城區開發商業綜合體國購廣場，而在本地一舉成名。此後規模不斷膨脹。到2013年，他們收購了本地房企藍鼎置業，一躍成爲本地龍頭。

然而這次收購，卻成了這家老牌房企命運的轉折點。藍鼎置地，是仰智慧旗下藍鼎集團主要負責房地產業務的公司，其曾在合肥高價拿下多處優質土地，傳言這筆收購花費了國購投資90億資金。據21世紀經濟報道，國購投資在那一年曾大舉借債一百多億。

大幅舉債，登頂省內第一後，國購投資又開始了大力轉型——陸續佈局現代農業、健康醫療、智能製造等領域，連續入股多家上市公司，但這些投資卻並沒有帶來讓人滿意的效果。

2015年，國購投資進軍機器人產業。旗下子公司安徽國購機器人產業控股有限公司，以1.3億元收購中發科技（600520.SH，現爲文一科技）。但此後該項業務進展緩慢，到2016年6月1日，國購機器人又以1.5億元的價格將其全部賣掉。

2017年1月，國購投資先後5次買入東凌國際（000893.SZ），累計花費5億元。但這些股權到2018年2月又陸續全部減持。

他們在資本市場唯一一次還算成功的投資，是在2016年以15.8億元收購司爾特(002538.SZ)的25%股權。這次收購後，國購投資曾宣佈向現代農業進軍，司爾特的化學肥料業務後來也成爲其主要收入來源之一。

在連續進入資本市場的同時，國購投資仍在房地產業大舉擴張，他們的項目集中於安徽省內，其中在合肥市的佔比最多。根據聯合信用的評級報告，截止到2017年底，公司共有在建項目13個，在建項目總建築面積1187.39萬平方米。

合肥樓市在2016年曾迎來一段高潮，漲幅一度領先全國。但在全國樓市調控之後，合肥逐漸降溫，商業地產也面臨去庫存壓力。國購投資在其公告中稱，截止到2018年上半年，合肥全市有522.53萬方的商業地產庫存，至少需要8.6年才能賣完。

評級報告顯示，要全部完成上述13個在建項目，國購投資還有150.09億的計劃投資，等待填補。樓市大熱時，國購投資曾於2015年拿下合肥蜀山區單價地王國購廣場二期地塊，但時至今日尚未開發完成。此外，包河區東方廣場等項目也一度因資金緊張陷入擱置。

激進擴張遇到市場下行，國購投資的收入開始明顯縮減。2017 年，國購投資房地產業務僅收入 54.83 億元，同比下滑 12.64%。

而到2018年6月30日，公司總營收僅剩33.29億元，同比減少26.04%，其中房地產業務收入爲19.6億，同比下滑58.02%。公司淨利潤僅1.72億元，同比減少41.75%。

截至2018年年中，國購投資負債合計達到354.79億元，其中，流動負債合計206.06億元，非流動性負債148.73億元。

債務環環相扣

一系列激進擴張，讓國購投資的資金鍊危機在2018年集中暴露，並很快形成了連鎖反應。連續爆發的違約事件不僅令他們被凍結股權、查封資產，也讓投資人徹底失去信心。

2018年7月3日，國購投資下屬國購控股因未能按時繳納定向增發款，而遭安凱客車公告其違約並追究責任。這是國購投資第一次公開暴露資金鍊危機。

按照安凱汽車當時公告，國購控股原本擬認購安凱客車非公開發行的3.5億元股權，但因未能按時繳款，而導致定增方案未能實現。

隨後到2018年11月，安徽一家名爲大志投資集團有限公司的P2P公司，因非法吸收公衆存款而被公安機關通報立案調查，根據合肥市公安局廬陽分局發佈的公告，國購投資曾向大志集團拆借資金，具體規模尚待審計。

通過P2P融資，這件事徹底向外界公開了這家公司資金鍊危機的嚴重程度。此後國購投資遭到多起訴訟，南方週末記者通過啓信寶查詢發現，國購投資自2018年11月至今共有68.61億元股權遭到凍結，另外公司實控人袁啓宏的4.98億元股權也被凍結。

而據中國執行信息公開網顯示，2018年11月至今，國購投資名下還有7條被執行信息，合計執行標的約12.55億元。

另外，他們還分別欠下民生銀行、華融渝英共3.7億借款未還，致使曾替公司創下名聲的國購廣場及安徽國際金融貿易中心共有27套房產被法院查封。根據國購投資公告，查封房產總價值逾27億。

此前，聯合信用已將國購投資的信用評級下調爲“C”，這意味着想靠融資還債將十分困難。而到2019年1月底，司爾特也發佈公告稱，控股股東國購產業控股有限公司持有的全部股份已被法院凍結。

環環相扣的債務問題也讓公司的債權人開始行動。自2019年2月初“16國購01”未能兌付後，債券持有人提出對現有債券加速到期。這也直接導致了上文所述的“18國購01”、“17國購01”需要提前兌付。

2018年11月，在債務危機尚未徹底暴露前，國購創始人袁啓宏曾在接受21世紀經濟報道採訪時表示，如果前幾年沒借下那麼多債務，不着急追求企業排名，現在也不會出問題。他稱眼下是公司最困難的時候，正考慮出售資產還債。