豪宅不是建商说了算 豪宅检定标准条件

大家都在讲豪宅，但是，什么样的房屋才是豪宅呢？这可不是建商自己说了算，豪宅有其必须具备的基本条件，豪宅也有其一定必须拥有的基因(DNA)。

有人说，真正的豪宅产品是将有形价值组成部分都演绎到极致，要具备

(1)高舒适度、(2)高安全度、(3)低碳、绿色、节能、(4)高智慧科技家居的4大属性。加上拥有最好的地段区位、最好的设计规划、最好的建筑施工、最好的用材配置……，总之，一切都要用最好的。

然而，一切都用最好的，就算是豪宅了吗？「假豪宅」、「真豪宅」、「超豪宅」都有不同的定义，该如何区分呢？

豪宅「私密」+「景观」凸显尊贵

对于豪宅而言，硬体建设之外，豪宅「私密性」则更具有超乎一般的意义，其原因就在于，豪宅客户往往具有更强的防卫感。一方面是因为他们多为「富贵一族」，有太多财物需要进行防护；另一方面由于他们多为易受「侵害一族」，所以，他们从心理上也往往具有更强的防卫意识。

豪宅客层在选择自己理想的住宅时，往往将住宅的防卫性与安全感，作为评判一个住宅好坏的最重要指标之一。

豪宅也都会特别注意公共空间设计的目标，是要(1)营造享受舒适生活，同时(2)吸引具有国际观及(3)细腻审美品味的客户。

让豪宅建筑能够帮客户「创造品味生活」，当然，在注重生活品味的同时，豪宅最好还能推开窗，就能拥抱广阔的绿意，所以，世界各大都市最昂贵、最有价值的豪宅，都是集中于市区内大型绿地周边的景观宅。

从英国伦敦海德公园、纽约中央公园、东京六本木、台北市大安森林公园，屡屡出现的高价住宅，都印证景观在豪宅的价值。

豪宅2个定义 3项特性

一般来说，豪宅的2个基本定义必须是(1)房子面积与总价够大与够高，(2)尊贵品味。而豪宅也必须具备3个特性：(1)地段与产品的稀少性、(2)建筑与设计的尊贵性、(3)名人与豪客的群聚性。

按照官方认定的豪宅标准，总计有8项，根据民间版本的豪宅定义，则归纳出12项的广义审视标准，当这些条件都符合的时候，您所居住或拥有的豪宅，才能算是具有豪宅DNA的基因，而在这些审视标准之外，那就是成为「超级豪宅」的另外条件了。

所以，特别整理归纳了25个豪宅必备的基因元素，让您检视一下，您自己住的房子，或者您正在找寻的房子，是不是真正具有豪宅的DNA。

25个断定豪宅身价测量标准

以下25个条件，每个4分，完全符合就是「超级豪宅」，能达到8成以上，
可归列为「标准豪宅」，未达80分者，请不要相信这是豪宅。
□ 建案基地面积够大，房子面积与总价须在一定规格之上
□ 公共空间设计尊贵品味，高档物业管理公司进驻服务
□ 地段与产品必须稀少性，外观设计必须具地标性
□ 建筑与设计必须尊贵性，审视建筑团队的成功案例
□ 名人与豪客的群聚性，建设公司老板最好能自己住在里面
□ 独栋建筑：单一建筑，凸显豪华
□ 外观豪华：建材高级，认定简便
□ 地段绝佳：环境幽雅，交通便利
□ 观景甚好：林荫公园，山景河岸
□ 每层户少：采光良好，少受干扰
□ 户户车位：车位数多，基本配备
□ 保全严密：监视系统，安全无虞
□ 管理周全：专人负责，清洁维护
□ 格局：至少100坪以上、4房以上
□ 总价：北市至少1亿元以上，台中、高雄至少3000万起跳
□ 座落：市区精华及稀有地段，接近捷运
□ 地段：黄金地段门牌
□ 成本：每坪营造成本新台币15万元~30万元间
□ 管理：比照元首级的保全管理
□ 设计：国际级知名建筑设计师或建商，标准楼层超过3米2
□ 设施：精致与低调奢华的公共设施 (招待所、2~5个停车位)
□ 结构：能抗七级大地震的钢骨耐震、制震结构
□ 名气：知名度、指名度具一定水准
□ 住户：影视或政商名人入住
□ 价格：较区域内房产价格相对抗跌   From: MyGoNews

现代豪宅大楼的必要条件

这几年，台湾的房地产市场靠著高端买家撑起一片天，这些资产大户成为推升房市的主要力量。此外，在原料取得日益困难，造成土地取得成本不断垫高的情况下，建商必然需反应在房屋销售的价格上，而为了让房价获得市场的认同，无不以「豪宅」作为产品包装的主轴。

近年来，政府有关单位意识到，台湾高房价结构系因M型化社会中，来自富人的置产需求。且遗赠税调降后，让大批台商、海外移民的资金一波波回流台湾，这股房价攀升的现象更是显著。

故近两年来，开始针对高总价住宅产品交易查税、要求行库对于豪宅之授信条件趋严，台北市更在今（二○一一）年率先课征所谓的「豪宅税」。检视其定义，则多以房屋总价、建物坪数及地段为标准。

然而，当大台北都会区房价不断攀升，到处充斥著以「豪宅」之名为包装的建案之刻，单纯以上述条件做为标准（只要总价五千万元以上就说是豪宅、只要坪数够大就说是豪宅、只要地段佳就算坪数小也说是豪宅），反而容易模糊焦点，让消费者忽略豪宅本质，在定义版本多元且不清楚之情况下，更方便有心人士藉题炒作。

这两年搭著房地产景气的顺风车，有机会到处演讲、授课，与大众分享房地产投资经验，每到Q&A时间，总会有人举手发问「每个建案都说自己是豪宅规格，请问到底什么是豪宅！他的定义是什么？」

显然，大台北都会区到处充斥著以「豪宅」之名为包装的建案。为了让大众更明确理解豪宅的本质，本人根据自身的工作经验及市场观察，整理出现代豪宅的必要条件，提供消费者参考并供依循，以作为判别真、假豪宅之基准。

本文所称之现代豪华住宅，系指以大楼（大厦）型为主之住宅社区，不包含所谓透天的别墅住宅。并将其分为：单层平面、单元平面、社区规划、社区外观、社区车位、社区管理等六大判别项目，以下分别说明。

一 单层平面

要规划豪宅，必须先了解该特定族群之心理，多数富人重视隐私安全、尊卑关系及时间管理，故在单层平面的规划上，应该要让「各栋电梯数量大於单层户数」，意即若一层一户，至少应配置两部电梯；一层两户，则至少应配置三部电梯。多出的一部平日除做为佣人出入使用（佣人需负责采买、倒垃圾等工作，容易影响电梯的质感，故应与之区隔），偶有搬运大型家具、家电需求时，亦可从该部电梯进出，以免影响主要电梯之正常运转。

笔者曾经进入一个豪宅社区参观，该社区各栋大楼均采一层一户规划，且一个楼层配置了三部电梯，其中一部即属上述功能，另两部皆为主要载客电梯，如此规画可确保主要电梯的车厢环境品质及输送效率，让住户达到应有的尊荣感。

二 单元平面

多数的豪宅定义，在单元平面上大多以坪数大小（如：八十坪以上、一百坪以上）再加上所谓的采光、通风等字眼做为标准，实过于笼统模糊。笔者认为，应以产品规格的卫浴间与房间等两个空间的数量做为判别依据。

若其建案系以豪宅为定位，则各单元平面的「卫浴数至少应等于房间数」。目前豪宅规划多以四房产品为主（若加计佣人的专属套房则为五房），扣除一个房间为书房，无须设置卫浴设备外，其余三个卧室则均应为套房（故有三套卫浴间），再加计一套公共卫浴间，一户总共就有四套卫浴间，刚好与房间数相等。

要能满足上述的条件，坪数相对就会对应出来，故以此作为判别依据可更明确表现出其豪宅产品的高规格。至于采光、通风是否良好，是购买各类住宅的消费者，在居住品质上均应重视的课题，不限高端族群。

三 社区规划

豪宅的整体规划，应著重整体住户的居住环境品质，故自身不能创造出可能影响环境品质的空间，需以达到「零店面、纯住宅」社区为目标。豪宅座落之地段多属精华，低楼层极具商业效益，规划店面可让建商增加销售利润，惟此恐降低社区的整体质感，且未来进驻的行业不易掌握，将打破住宅应有的单纯性及宁适性，更让豪宅社区所应塑造的神秘感、尊荣感消失了。

另就前述的单层平面及单元平面的规划上，为避免住户层次落差过大，影响社区的齐质性，应达到社区内每栋「电梯数量应大於单层户数」及每栋户户「卫浴数至少应等于房间数」之产品规格一致性，以确保社区住户的水准品质。

四 社区外观

真的「豪宅」，外观一定要气派，并且要历久弥新，长久维持其应有的质感跟气势。目前市场认同具有质感及气势的外墙材料普遍均为石材，要打造真正的豪宅，就要获得市场大众的高度认同，但多数人进不了豪宅大门，无法了解其内在的奢华，就只能从外观的质感跟气势来判别了。

而其质感和气势，除了在白昼时透过建物造型及外墙材料来表现外，到了夜晚，更需要透过灯光照明的辅助来证明，故前述的材料和设备，均是豪宅不可或缺的必要元素，而外观要能够长久的维持，定期的外墙清洗及灯具维修是必要的，故其建筑物的洗窗机轨道设备，亦是建案规划之初即应予纳入考量的。

五 社区车位

基地太小整体价值不易塑造，亦影响建物楼地板面积，较难以建构完善的管理、服务及维护（目前管理费多以坪数计算），我们可以透过其社区的地下室停车位来检视。

基本上，选择居住豪宅的住户都有一定的身价，拥有名车的数量，一户多在一部以上，且很少有人愿意让它停放在机械停车位，故地下室的规划，一定要是全部坡道平面式的停车位，且要能使户户拥有一个以上的车位，要能满足这样的条件，座落基地必须要具一定的规模才能达成。

六 社区管理

能够具备上述五大条件的建案，从硬体方面来看，我们得以称之它为「豪宅」，惟豪宅的社区安全管理、经营服务及后续的维护修缮，是长久维护社区品质的重要关键，亦是豪宅住户所重视的环节。简言之，豪宅社区管理应达到「门禁森严、维护良好」，以永续建立其应有之价值。

 

能够符合上述六大条件者，才可名符其实的称之为真正的豪宅。但多数人跟笔者反应「依这样的标准，大台北地区可能没有几个社区可以符合，但已被冠上豪宅之名，也多已被市场所认同」。

但是「真豪宅」本应就该用最高标准来检视，为此，特提出所谓「半豪宅」之条件，整理于前页附表。「豪宅」真正的价值，不应单从总价、坪数及地段来论断，任何区位或许都有「豪宅」产品需求，且若建商有勇气在不被看好的区位，推出具备上述六大条件的产品（例：淡水小坪顶上），我们不妨也大胆称之它为「豪宅」。     (本文作者为建筑师) 住展房屋网

 

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