摘要：重要信息不能只看標題

　　撰文|蜜姐

　　大部分人，尤其是還沒有買房的人，總是樂於聽到房價大降，甚至腰斬的新聞。

　　近期，媒體報道，北京有人虧130萬賣房，引發了網友地熱烈討論。無論是持有房產，還是沒有買房的人對房價的漲跌都特別關心。

　　沒買房的人，着急自己如何才能成爲撿便宜的幸運兒；而持有房產的人，則擔心自己被割韭菜，不僅買虧了，還成爲了最後的接盤俠。

　　這兩種恐慌心理當然都可以理解，不過蜜姐覺得，重要的消息，千萬別隻看標題，先搞清楚事情的真相，才知道到底對你有沒有借鑑意義。

　　01

　　先說北京降價130萬的房子，據報道，是一套位於北京亦莊的商住公寓。

　　而導致這一局面出現的原因，是兩年前北京實施的“326新政”，規定：“商業、辦公類項目限購，新建、在售項目禁止向個人出售”。

　　這一規定，幾乎是鎖死了讓商住公寓的流動性。商住公寓不能賣給個人，而只能賣給公司了，加之限購，這波操作，直接打擊了商住公寓的投機操作空間。

　　據中原地產研究中心統計的數據顯示：北京“326新政”前兩年（2015年3月27日至2017年3月26日），商住公寓成交量爲94551套；“326新政”實施後兩年（2017年3月27日至2019年3月26日），商住公寓成交量爲6550套，成交量暴跌93%，流動性基本是處於停滯狀態。

　　當然，商住公寓限購，在北京是首例，其他地方並未如此嚴格，但即便是在去年行情火熱的時候，蜜姐依然認爲商住公寓不值得小白投資。

　　02

　　商住公寓通常比住宅的價格便宜，但便宜自然是有原因。

　　比如，商住兩用的公寓通常產權爲50年；水電氣都是商用的，長期居住成本比住宅貴不少；而即便是趕上樓市行情大漲的時候，房價和租金的上漲幅度都較低。（詳見《投入上百萬買公寓，20多年回本，划算嗎？》）

　　但是否商住公寓就不能買了呢，其實也未必，關鍵還得看你的需求。

　　身邊朋友投資商住公寓的，有的覺得虧，有的卻說賺了，就是因爲當初買的時候有的人長期考慮，而有的人只是盲目相信買房致富。

　　蜜姐的一位好友C先生幾年前就投資了一套商住公寓，如今說起投資這個房子，依然是很欣慰和自豪。

　　跟他討論投資心得，說當時其實這個房子所在的地方還是開發區，周邊配套不完善，所以價格較爲便宜。當時，他一是看中了這裏是市政規劃重點發展區域，二是他自己攤開地圖一看，距離保稅港、機場和商圈的距離開車都不過15—20分鐘的車程，區位優質明顯。

　　重點是想考慮到自己當時也註冊了公司，以後可能會用到，加之當時的房貸利率打折，貸款買房很划算。

　　此後幾年這一帶的區位優勢逐漸顯現，入駐的公司越來越多，他的這套商住公寓長期都能出租。

　　覺得投資值得，一來這些年房價確實上漲了不少，儘快商住房的上漲幅度不及住宅，但重點是這一帶租賃辦公室的公司增多，房租上漲不少，前兩年他就收回來用作自己公司辦公，大大節約了公司成本。

　　而去年跟風投資的另一位朋友就相當“倒黴”了。

　　03

　　彼時，樓市行情一片大好，儘管他有大量房貸在身，加上裝修也貸款了一部分，本身壓力就大。但還是忍住想通過買房翻身。

　　2018年依然是“房住不炒”的主基調，住宅新房難買，他就選擇了更容易買到的商住公寓。

　　理由是開發商承諾帶有租約，不過沒有合同的約定，其實就是畫餅充飢而已。

　　他貸款買房後，足足兩個月開發商也未能按照口頭承諾的金額給他租出去。他自己一個月要還近兩萬多的房貸，夫妻倆都是工薪階層，壓力實在太大，最終只能降價出租。

　　更要命的是，當時着急下手，儘管只有近100平米的大公寓，還是咬牙花了近200萬的重金入手。總價高，要想理想價格賣出去也很難，如今這房子成了燙手山芋，只能苦苦支撐。

　　04

　　別說是較爲雞肋的商住公寓，就是住宅，無論是剛需還是投資，一開始買就要避免未來交易陷入找不到人接手的窘境。

　　買房本來就是一個長期的投資行爲，想要短期買房致富的時代已經過去了。

　　樓市的有周期，房價又起伏是正常的，關鍵是在買之前就要想要你能否扛得住。

　　比如，北京的商住公寓，基本是現在流動性鎖死，如果不賣依然只是賬面虧損，小面積的商住公寓未來租售其實也是有優質的，可爲何有人要降價130萬賣了呢？

　　還不是因爲扛不住了，當初太過激進，太過迷信買房致富。

　　近期，一二線樓市又在騷動，深圳“某房產中介銷售冠軍月入13萬”的新聞也是被傳得沸沸揚揚，很多人似乎又按奈不住，想要投身樓市。

　　蠢蠢欲動的你不妨再買房前先做好基本的保障措施（詳見《“我想再買套房，你覺得咋樣？”》），再出手也不遲。熱血沸騰的時候，想想北京這位虧130萬也要割肉賣房的業主，當初他可能和你現在一樣夢想着通過買房走上人生巔峯呢。

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