租賃準則解讀系列之七：出租人的租賃分類
一、分類概述
出租人應當在租賃開始日將租賃分為融資租賃和經營租賃。出租人對兩類租賃會計處理的主要區分在於該項租賃是否為：
?簡單的短期租用安排（經營租賃），其租金計入損益，對財務狀況表的唯一影響僅是付款的時間；或者
?通過融資取得資產（融資租賃）的安排，其在財務報表中的列報方式不考慮交易的法律形式，而基於其經濟實質（即，如同相關資產已出售給承租人一樣）。
租賃開始日，是指租賃合同簽署日與租賃各方就主要租賃條款作出承諾日中的較早者。
融資租賃是指實質上已向承租人轉移與相關資產所有權相關的全部風險和報酬的租賃。其所有權最終有可能轉移，也可能不轉移。
經營租賃是指並未實質上轉移與相關資產所有權相關的全部風險和報酬的租賃。
在租賃開始日後，出租人無需對租賃的分類進行重新評估，除非發生租賃變更。租賃資產預計使用壽命、預計餘值等會計估計變更或發生承租人違約等情況變化的，出租人不對租賃的分類進行重新評估。
二、融資租賃的判斷
一項租賃屬於融資租賃還是經營租賃取決於交易的實質，而不是合同的形式。如果一項租賃實質上轉移了與租賃資產所有權有關的幾乎全部風險和報酬，出租人應當將該項租賃分類為融資租賃。
一項租賃存在下列一種或多種情形的，通常分類為融資租賃：
（1）在租賃期屆滿時，租賃資產的所有權轉移給承租人。
如果法定所有權及相關的持續風險和報酬的所有權依照租賃協議或構成總租賃協議一部分的附屬協議（如，若出租人與承租人訂立一項單獨的遠期銷售協議）自動轉讓，則認為租賃轉移了相關資產的所有權。如果出租人擁有一項要求承租人獲得法定所有權的賣出期權，而該期權的安排方式可合理確定出租人將行使該期權，則實質上也能滿足該項條件。
（2）承租人有購買租賃資產的選擇權，所訂立的購買價款與預計行使選擇權時租賃資產的公允價值相比足夠低，因而在租賃開始日就可以合理確定承租人將行使該選擇權。
該項條件將上一點提及的情形延伸至承租人的買入股權，其購買價格使得從經濟角度而言該期權很可能將被行使。按較低金額或名義金額進行購買的期權是這類安排的常見例子。
在某些租賃安排中，承租人並未獲得廉價購買選擇權，而是承租人的母公司（可能除了作為投資控股公司之外並無其他經營活動）具有在租賃期結束時按較低價值或名義價值購買相關資產的選擇權。在這種情況下，能夠合理確定母公司將行使購買相關資產的選擇權。儘管承租人並未持有購買相關資產的選擇權，但該安排的實質是隻有承租人才能使用相關資產。據此，此類安排通常會導致租賃被歸類為融資租賃。
如果租賃涉及相同的賣出和買入期權（在租賃期結束時，承租人擁有按指定價格購買相關資產的買入期權，而出租人則擁有相同價值的相應賣出期權），則租賃實質上是一項遠期合同。在租賃期結束時，如果相關資產的市場價值超過期權的行權價，承租人將行使買入期權；而如果相關資產的市場價值低於期權的行權價，則出租人將行使賣出期權。因此，可合理確定在租賃期結束時賣出期權或買入期權將被行使，從而承租人將在租賃期結束時取得相關資產。據此，該租賃通常應被歸類為融資租賃。
（3）資產的所有權雖然不轉移，但租賃期佔租賃資產使用壽命的大部分。
這項條件涵蓋了在承租人控制相關資產的租賃期內消耗了相關資產的幾乎所有經濟利益的情形。
【題例】評價建築物的經濟壽命
A公司建造一幢建築物，並將在建造完成時將其出租給B公司25年。在租賃期結束時，土地和建築物的所有權均由A公司保留。如果建築物的經濟壽命為50年，則該租賃顯然並未佔建築物經濟壽命的很大一部分；因此不存在表明租賃是融資租賃的其他指標的情況下，A公司可能將該建築物歸類為經營租賃。為確定建築物的經濟壽命，A公司應考慮一系列因素：
?全部重要的維護和翻新費用是否由承租人支付，並且該義務是否構成租賃的一部分（考慮這項要求的原因是其有可能延長建築物的經濟壽命）
?租賃是否要求B公司保持建築物處於與租賃開始時相同的狀態（「定期檢修」）（該項要求有可能延長建築物的經濟壽命）
?如果建築物鑒於其具體設計、運作方式或所處地點而無法按其現有狀態在額外期間內出租（即，「功能過時」），其經濟壽命可能較短；
?如果建築物被視為「功能過時」但承租人仍希望租賃，則建築物將具有一定程度的經濟壽命。
上述所列的因素並未涵蓋所有情形，並且每一幢建築物均應分別基於具體事實和情況單獨進行考慮。
對建築物經濟壽命的考慮往往揭示出建築物外部結構的壽命與建築物內部區域的壽命之間的差異。在許多情況下，建築物外部結構是該資產總體經濟壽命的關鍵。例如，對於商店或辦公室，承租人通常會對建築物的內部區域定期翻新（這往往是租賃包含的要求）使其繼續成為在經濟上可運作的不動產以供承租人使用。如果按固定間隔（如，每10年一次）對內部區域進行翻新，基於不動產外部結構的預期壽命考慮建築物的預期壽命可能是適當的。定期維修和翻新將延長資產的預期經濟壽命，並且如果租賃合同對此作出要求，則在租賃開始時對資產經濟壽命的評估應對此加以考慮。
（4）在租賃開始日，租賃收款額的現值幾乎相當於租賃資產的公允價值。
（5）租賃資產性質特殊，如果不作較大改造，只有承租人才能使用。
一項租賃存在下列一項或多項跡象的，也可能分類為融資租賃：
1.若承租人撤銷租賃，撤銷租賃對出租人造成的損失由承租人承擔。
2.資產餘值的公允價值波動所產生的利得或損失歸屬於承租人。
如果承租人在租賃結束時未獲得法定所有權，其仍有可能承擔相關資產剩餘價值變動的風險；租賃通常會規定實質上固定的最終租金（「租金前期較小而後期較高」），並隨後償還相當於處置相關資產的銷售所得的全部或絕大部分金額。
如果相關資產剩餘價值變動的風險由出租人和承租人共同承擔，則有必要考慮特定的事實和情況以評估出租人保留的風險是否重大。如果出租人保留的資產剩餘價值變動的風險僅在被視為極罕有的情況下才是重大的，則可能表明該租賃可適當地歸類為融資租賃。
3.承租人有能力以遠低於市場水平的租金繼續租賃至下一期間。
如果承租人能夠以遠低於市場租金的租金在下一個期間繼續租賃，則存在廉價續租選擇權。若承租人按該較低租金繼續租賃在經濟上合理，則認為下一個期間的租金實質上低於市場租金。
下一個期間的租金若僅為名義金額或實質上低於市場租金，則表明（1）出租人已從其初始投資獲得了所需回報；以及（2）承租人很可能選擇在下一個期間繼續租賃。
在確定續租選擇權是否為廉價租賃時可考慮的因素包括：
?相關資產的性質；
?技術過時的可能性；
?在下一個租賃期間內發生較高的經營及維護成本的可能性；以及
?出租人尋找新承租人並確保相關資產可供新承租人使用所發生的成本。
三、轉租賃
轉租出租人應當基於原租賃產生的使用權資產，而不是原租賃的標的資產，對轉租賃進行分類。
但是，原租賃為短期租賃，且轉租出租人應用租賃準則對原租賃進行簡化處理的，轉租出租人應當將該轉租賃分類為經營租賃。
【題例】轉租分類
甲公司（原承租人/中間出租人）租賃一幢建築物5年。該建築物的經濟壽命為30年。甲公司轉租該建築物4年。該項業務是融資租賃還是經營租賃？
【解析】轉租是參考原租賃的使用權資產（而不是相關建築物）進行分類，甲公司作為融資租賃。在評估使用壽命標準時，將4年的轉租期與原租賃中的5年使用權資產進行比較，而不是與該建築物的30年經濟壽命進行比較。
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