時代財經APP記者 劉新歌

“海南樓市政策今年一定會有放鬆的消息，上半年一定會出”，“房地產價格上下浮動不會超過10%“，“萬科肯定能活下去，它說‘活下去’是提醒我們活下去”，“現在活得都比較長，暫時不考慮退休的問題”。向來輕言重語的李思廉，依舊不疾不徐地對臺下媒體爆出“金句”。

3月20日下午，李思廉攜董事長助理陳志濠、董事總經理李啓明、財務總監張詩賢現身富力地產2018年業績會。在過去的一年，富力協議銷售額1311億元，雖然同比增長60%，但也是隻是堪堪完成1300億元的年度目標。

同期，富力地產營業額768.6億元，較2017年增長30%；毛利同比上漲33%，達279.5億元；核心盈利95.3億元，同比增加49%。不過，淨利潤卻下降60%至87.28億元，同時，淨負債率高達184%，遠超同行。

除了高負債問題，酒店業務也繼續成爲這場業績會繞不開的話題。從2017年夏天意外捲入萬達、融創的“世紀交易”後，富力地產一直以較高的曝光率出現在大衆視野。畢竟，業內普遍認爲，曾是“華南五虎”之首的富力地產之所以失去昔日光彩，就是因爲沉於商業地產的開發，錯失了房地產黃金時期。

酒店連續六年賬面虧損

對於萬達77家酒店的收購，李思廉不止一次公開表示“買得很便宜”，這次亦不例外。

2017年7月，富力地產突然現身萬達、融創大額交易簽約現場，以199.06億元的價格收購了萬達77家酒店。這些酒店大多位於一二線城市的核心地段，總建築面積約328.6萬平方米，折算下來每平方米均價僅6000元左右。

而在富力半路殺出前，融創擬以335.95億元代價收購萬達76家酒店，富力的收購價近乎打了六折。因此，不僅媒體認爲富力撿了大便宜，李思廉在交易現場發言時也直言，“這次一口氣拿到77個酒店，我們是贏家。”

不過,申萬宏源並不看好這筆投資，“雖然富力收購萬達77家酒店與賬面淨值相比折價40%，但我們認爲該收購價格並不如想象中的有吸引力。”該機構在研報中分析稱，“給予目標估值約爲10倍PE，則該酒店資產包的合理價格應約爲100億元。”

吃下萬達77間酒店後，富力在71個城市共擁有89間運營中酒店，萬達在管的酒店爲51間。在營酒店中，奢華品牌10間，超高端、高端品牌分別有32間、42間。

不過，雖然酒店營業額增長192%至70.9億元，但仍處於虧損狀態，虧損額達4.59億元，爲連續第六年錄得虧損。李思廉稱“酒店我們一般看現金流，因爲酒店的賬本身很難賺錢”。

陳志濠則進一步解釋道，“（酒店）賬面上有會計的處理，所以大家很難看到我們酒店的實際情況。目前酒店經營淨利潤爲13.5億元。”

富力地產一向堅持商業和住宅並重，二者開發比例一度高達1:1。這或許與李思廉學步香港地產商人有關。香港地產大佬偏愛開發商業地產，因爲商業項目不僅可以長期坐收租金，還可以安享物業升值帶來的收益。富力地產在上市後的高點時刻，貸款拿地蓋了不少商業項目。

但財務數據顯示，商業項目對總收入的貢獻仍然有限。2018年全年，在入賬的663.9億元物業銷售總額中，商業物業佔23%；物業投資、酒店營運及其他收入爲104.7億元，佔總營業額（768.6億元）的13.6%。

對於酒店業務的發展，李思廉表示將會通過酒店資產包在市場融資，如發行酒店REITs等，並稱將在二季度實行。“目前酒店有一兩間在虧損的狀態，但是虧損的金額都非常少，都是百萬位的。” 他還透露，兩年內酒店數量會增加到100間左右。

負債2963億元

酒店業務虧損之外，富力地產高企的負債額和淨負債率也廣受關注。2015-2017年，富力地產負債總額分別爲1345億元、1795億元、2332億元，金額不斷攀升。截至2018年底，富力地產的負債總額爲2963億元。

連年走高的負債額使富力地產遭到評級機構的看空。1月4日，惠譽發佈評級報告稱，2017年積極拿地和收購萬達酒店資產，致使富力地產槓桿率升高。而富力地產2020年銷售目標爲3000億元，對規模擴張的追求或將使槓桿率進一步升高至65%。基於對富力地產的負面評級展望，惠譽表示考慮降低其評級。

2018年樓市融資的收緊，讓高負債前行的房企頗感壓力。富力地產的債務壓力從其多次發行融資融券可見一斑。2018年內，富力地產發行境內公司債券合計143億元、超短期融資券合計82億元、資產證券化產品合計14億元以及17.5億美元的優先票據。公司多次表示，募集資金將用於償還將於2019年到期的公司債券。

而“般遲又遇打頭風”，渴求資金的富力地產在2018年的融資之路也走得頗爲坎坷。2018年2月9日，富力地產公告稱“鑑於近期市場波動較大，公司取消發行10億元中期票據”；5月23日，富力宣佈取消10億元超短融發行計劃，另擇時機重新發行；5月29日，富力地產非公開發行2018年住房租賃專項公司債券遭遇“中止”，這筆債券發行額度爲60億；8月29日，富力一筆60億元的住房租賃專項公司債券被終止。

業績會現場，李啓明表示短期內的債務壓力已解除。“短債包含了一些開發貸，基本上每年會再延伸一點，所以今年到期的債並不多。最近我們發債都是比較長的，3年、4年、5年的都有，短期的債壓力今年已經大部分都解決了。”

高負債壓力下，富力或許只有保持高週轉才能擺脫危險。2019年，富力計劃交付920萬平方米的可售面積（2018年爲610萬平方米），新開工權益建築面積1200萬平方米，推出200個項目（2018年推盤155個），預計貨值3000億元。

不過，在規模增長上，富力並未定下太高的目標，2019年協議銷售目標並非市場預期的1800億元，而僅定在1600億元，同比增長22%。李思廉迴應道：“我覺得增長20%已經不錯了，超過千億規模的公司，增長要有一個穩固數。”