本報記者 周雪松

3月份以來，部分二線城市房地產市場出現“小陽春”行情。一方面，武漢、南京、蘇州等成交量大幅回升，新開盤項目去化率皆有增長；另一方面，重慶、天津、合肥等土拍市場明顯升溫，房企拿地熱情高漲，地價重回高位。

在易居企業集團CEO丁祖昱看來，多數二線城市潛在供應總量適中，但貴陽、昆明、西安等部分二線城市潛在供應量整體偏高。從潛在供應區域、產品檔次來看，受供地結構性因素影響，貴陽、昆明、西安等潛在供應主要集中在重點規劃片區，貴安新區、滇中新區、西鹹新區這類國家級新區潛在供應量皆不容小覷。並且，待開發項目同質化現象嚴重，低端產品潛在供應量顯著偏高，去化前景難言樂觀。

2018年，我國商品房銷售面積達17.2億平方米，同比微增1.3%，商品房銷售金額149973億元，同比增長12.2%，銷售規模持續創歷史新高。不過，各能級城市市場格局此消彼長，成交分化之勢愈加顯著。

據CRIC數據顯示，2018年二線城市商品住宅累計成交26514萬平方米，同比微降3%，雖然廈門、海口等市成交下滑較為明顯，但熱點中西部城市鄭州、蘭州、重慶、西安等市均有較大增長，整體二線城市市場依舊堅挺。丁祖昱認為，目前，市場雖邁入下行通道，觀望情緒開始蔓延，但由於二線城市需求堅挺，支付能力相對較強，疊加政策放鬆預期，預計2019年二線城市成交量將小幅上升。

因一線城市供地長期受限，多數三四線城市供地則明顯過剩，二線城市逐漸成為房企競逐的焦點所在。自2015年二線城市經營性土地成交規模跌到歷史低谷後，2016年開始觸底反彈，成交量、價均持續提升。隨着2018年房地產市場進入調整期，房價上漲預期趨緩，二線城市前期出讓的大量高價地將陸續進入開發銷售階段，去化壓力將有所浮現。

2016年乃是市場公認的地王年，尤其是二線城市頻出地王，全年共計集中出讓250宗單價、總價地王，佔比超七成。其中，合肥、杭州、南京、天津四城土拍市場異常火熱，地王幅數都在30宗左右。如今，地王盤大量入市。不過，受限價政策影響，地價、房價之間的溢價空間顯著收窄，二線城市地王盤普遍面臨一定的去化壓力，顯著波及開發銷售進度。截至2018年底，2016年出讓的地王盤仍有一定數量尚未開工。

根據二線城市待開發土地測算未來商品住房潛在供應量，不難發現存在兩大風險性因素：其一，石家莊、太原等7城土地供應明顯過量，潛在供應規模不容小覷，庫存風險仍需警惕。其二，廈門、蘇州等7城待開發土地價格明顯偏高，疊加房價上漲預期暫告終止，高價盤去化表現着實不容樂觀。如貴安新區，涉宅用地潛在供應量超2000萬平方米，佔比多達63.3%。並且，待開發項目同質化現象嚴重。由於貴陽、昆明和西安低端產品潛在供應量顯著偏高，佔比都在95%以上。一旦市場需求難以有效承接，在售項目去化率持續回落已是大概率事件，開發銷售週期也將明顯拉長。而廈門中、高端產品潛在供應量明顯偏高，地王盤也不在少數。部分待開發項目地價、房價明顯倒掛，已然陷入開盤必虧本的窘境。長期來看，廈門房地產市場難言實質性好轉，中、高端產品去化前景着實堪憂。

不過，丁祖昱認為，總體上來看，二線城市仍是市場穩定器，更是市場下行週期的避風港。長期來看，二線城市市場需求依舊堅挺，潛在供應量很大程度上將決定未來成交量。

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