繼主城區高端盤相繼入市之後，主城區終於露面了。

　　3月，主城區預計將會有兩個剛需樓盤面市，分別是位於金牛區國賓板塊的北京城建龍樾熙城和成華區北湖板塊的首鋼蓉城裏。

　　區位圖）

　　兩樓盤均處在三環與繞城之間，一個清水，一個帶裝修，性價比均較高。以下是兩個樓盤的具體情況。

　　位於金牛區國賓板塊，地段好、配套完善

　　樓盤位於金牛區蜀西路66號，屬於國賓板塊。 目前區域發展已非常成熟，城市面貌好，周邊配套非常完善。

　　重點看，交通、商業、教育和公園配套。

　　交通配套：離地鐵2號線百草園站約1KM，步行10分鐘。附近大道有蜀西路、西芯大道、紅光大道、三環路等，公交有54、311、705、17路等。不管是自駕、公交還是地鐵都非常方便。

　　商業配套：小區自帶近20萬方商業綜合體，已經開始動工。與中海購物公園相距約500米，步行僅4-5分鐘。目前樓盤一期住宅已交房入住，底商基本能滿足日常生活。

　　配套圖）

　　教育配套：對口小學是金泉小學、中學爲金牛中學，緊挨樓盤一期，目前正在建設茶店子小學分校，未來也有可能劃片入讀，學區還算不錯。

　　樓盤附近也有較多的私立學校，且教育質量很高，在經濟條件允許的情況下，也可以考慮。

　　公園配套：離中海體育公園和兩河森林公園，步行約10分鐘，裏面有非常多的運動設施，配套非常完善。

　　現房，區域新房、二手房剪刀差約4000元/㎡

　　小區總佔地163畝，分四期打造。其中1、2期爲住宅、3、4期是商業，目前一期住宅已交房入住，二期住宅已達到現房的標準，三期商業已經動工。

　　整個2期住宅佔地約50畝，圍合式佈局，能保證足夠寬的樓間距和較大的活動空間。

　　（二期住宅實景圖）

　　下批次加推房源，是二期的最後三棟住宅，分別是3、6、7號樓，其中3、6號樓爲2T5戶、7號樓2T4戶，15層，面積段95-148㎡，共336套。

　　據銷售透露價格相較上批次12500元/㎡（含裝修2016.5元/㎡）或許會有小幅上漲，預計在本月底取證。

　　我對比了同區域的二手房價，約在17000元/㎡，龍樾熙城一期二手房（清水房），掛牌價約17000-19000元/㎡，對比之下，我認爲新房價格是很划算的。

　　戶型好，得房率高，但裝修比較雞肋

　　從戶型上看，龍樾熙城的10個戶型均較好，贈送大，得房率高。

　　比如，94㎡的戶型做到了套三雙衛雙陽臺，主臥帶衛生間和衣帽間，最小臥室面積達到8.4㎡。相較目前市面上的新房，94㎡或許只能做到套三單衛的佈局。

　　戶型圖）

　　但也存在一個問題，開發商裝修是按照原始戶型圖來裝修的，意味着其中一個次臥在交房後，還需要業主將隔在房間中間的牆給敲掉，這樣就會破壞之前的裝修，但不裝修又沒有辦法使用。

　　此外，本批次裝修標準和上批次一致，只包含基礎裝修， 不含新風、中央空調和地暖。

　　以下是項目總平圖及詳細的戶型分析：

　　（點開看大圖）

　　戶型及戶型分析

　　優劣勢分析

　　優勢：

　　1、地段好、區域發展已非常成熟，城市面貌新。

　　2、配套完善，區域交通、商業、教育、公園等配套好。

　　3、買房時直接看現房，免去後期維權的可能性。

　　4、戶型好、得房率高、實用性強。

　　5、區域二手房均價約17000元/㎡，新房性價比高。

　　劣勢：

　　1、裝修雞肋，改造大，且只含基礎裝修。

　　2、樓棟按“工字型”佈局，所有大多數戶型存在對視和遮擋情況。

　　總結：雖然龍樾熙城的裝修和戶型佈局有一定問題，但我認爲，這個樓盤的性價比確實很高。同時，可滿足剛需和改善客戶的置業需求，如果你是11區購房資格，建議入手。

　　區域面貌新，環境好，但配套還有待完善

　　樓盤位於東三環路一段外側，屬於北湖板塊。與龍潭寺板塊相鄰，目前整個區域還處在建設中，所以在配套上，更多依賴於龍潭寺板塊。

　　（區位圖）

　　樓盤所在區域，城市面貌較新、居住環境好。離佔地近3700畝的北湖溼地公園直線距離約900米，但在離樓盤約300米處分佈有達成鐵路，存在一定的噪音影響。

　　配套一般，有待完善。

　　交通：以自駕和公交爲主，離北湖客運站約1000m

　　教育：離樓盤500米處，有在建的北湖幼兒園（公立），2018年同街道的北湖國際城劃片小學爲龍潭寺小學，對口中學爲成都三十八中，學區一般。

　　石室中學（北湖校區）離樓盤約1.2公里，不過得考試

　　商業：目前主要依靠龍潭寺板塊的上古天地及華宇錦繡廣場，另小區自帶1萬㎡商業，附近樓盤底商和商業街也能滿足日常生活。

　　小區環境好，品質較高，萬科物業加分

　　樓盤總佔地78.5畝，共13棟樓。其中1-3棟爲商業，4-13棟爲高層住宅。目前，部分樓棟已封頂。整個小區呈S型分佈，樓棟之間互無遮擋，視野開闊。

　　在小區環境的打造上，設置了一個近3000㎡的中央水景區，近1000㎡的全齡活動區和近1000㎡的陽光草坪區。

　　（樓東分佈圖）

　　樓盤佈局及小區環境上有加分。此外，在臨湖秀二路一側，分佈着東風渠支流—馬鞍山排洪渠，全部打造下沉式庭院，入住後，就可以沿着東風渠散步。

　　（環境圖）

　　下批次預計開11、12號樓，共312套房源，面積段94-128㎡。其中11號樓爲2T6戶，33層；12號樓爲2T4戶，30層。車位比：1:1.35，容積率3.8，一樓均設架空層。

　　從樓盤數據指標及房源面積看，這是個有一定品質的剛需盤。價格預計在13000-14000元/㎡，清水房。此外，物業公司較好，萬科物業，收費2.9元/月/㎡。

　　戶型好，可同時滿足剛需和首改客戶置業需求。

　　下批次一共加推5個戶型， 11號樓三個戶型，分別是94、102、128㎡；12號樓兩個戶型113、127㎡。五個戶型的佈局和分佈都比較好，具體看詳細的戶型分析。

　　房號及房源分佈圖)

　　戶型及戶型分析（點開看大圖）

　　優劣勢分析

　　優勢

　　1、品質剛需盤，最低首付約38萬起，入住門檻相對較低。

　　2、萬科物業，物業費2.9元/月/㎡，性價比高。

　　3、離3700畝北湖溼地公園近，城市面貌新，居住環境好。

　　4、小區園林配套活動區、水景區及草坪區，有充足的活動區域。

　　5、戶型加分，功能性強，方正且空間浪費少。

　　劣勢

　　1、配套有待發展，短期內無軌道交通、學區一般。

　　2、離達成鐵路較近，存在噪音影響。

　　總結：首鋼蓉城裏項目，雖是剛需盤，但它在戶型設計、樓棟分佈及小區環境等方面都有加分。面積段和總價也比較適合剛需和首改客戶購入，在主城區剛需盤越來越少的情況下，我認爲這個樓盤也是不錯的選擇。

　　剛需在當下的市場環境下，或許會比較“焦躁”，但可以看到，主城區已經開始有剛需盤陸續面市，與其擔心買不到房，還不如時刻關注樓市，在新房和二手房市場中，淘到適合自己的房子。