撰文/ 蔡真 繆凌雲

編輯/ 繆凌雲 黃柯傑

2018年1月，紐約舉行“美國中國總商會慈善頒獎晚宴”，蘇世民與陳峯握手言歡，他稱讚海航集團“在慈善領域的成就獨一無二”。

時隔一年多後，海航危局，蘇世民以“援助者”的身份，走到陳峯面前。

2019年3月8日，黑石集團以70.23億港元的價格，從海航手中接過了香港國際建投（0687.HK）69.54%的股份。

念念不忘，必有迴響。

（陳峯接受蘇世民頒發“年度最佳品牌獎”）

01、舊主黑石

黑石是香港國際建投的舊主。

香港國際建投原名“泰升集團”。2013年，黑石斥資25億港元收購其75%股份，獲得控股權。2016年，海航又以26.15億港元的價格，從黑石手中購得泰升集團66%股權，成爲新的控股股東，後將其更名“香港國際建投”。

香港國際建投的主業是地基打樁、物業投資等房地產上下游業務，在海航手中，它成爲進軍房地產市場的重要跳板。

2016年11月，香港國際建投以88.37億港元拿下九龍啓德1K區3號地皮，平均樓面呎價1.35萬港元的價格，刷新當時九龍區地價成交最高紀錄。此後，海航頻頻出手，又以多個驚人的價格摘得啓德地區另外三個地塊。以上四宗土地合計斥資272億港元。

在寸土寸金、巨頭如雲的香港，拿下多個位於九龍城區的熱門地塊，正符合彼時海航迅猛的擴張勢頭。業內驚呼，一個實力強勁的地產新貴出現在香港地產界。

伴隨着整個“海航系”流動性危機的出現，不過一年的時間，這些土地又以262.3億港元的價格甩賣了出去。

就連香港國際建投也被擺上了出售席，重新還給它的舊主——黑石。

令市場頗爲疑惑的是，隨着四宗啓德地塊被售，香港國際建投已沒有太多特別值錢的資產，地基打樁等主業的營收狀況也出現下滑。但蘇世民依舊給出70億港元的高價，這一價格比兩年前出售時，提高40多億港元。

縱觀雙方交情，這並不是蘇世民第一次對海航如此大方。

2016年將“泰升”賣給海航時，黑石提出26.15億港元的售價僅僅比自己2013年收購時的25億港元多出了1.15億港元。這些價格到底是虧是賺，蘇世民自然十分清楚。

雙方的交集不僅在於香港樓市。同樣是在2016年，海航作價65億美元買下黑石手中希爾頓集團25%的股份。

希爾頓集團正是蘇世民最得意的資本運作作品。

2007年，黑石斥資260億美元收購了希爾頓，不久後出現的金融風暴讓世界經濟一片動盪，希爾頓自然未能倖免。不過，危機之中的黑石力挽狂瀾，通過管理改善了希爾頓的經營和盈利狀況，還將其送上紐交所。2014年之後，黑石逐步清倉希爾頓股票，獲取140億美元左右的利潤，成爲私募股權史上回報最豐厚的一筆投資。

這在一過程中，買下四分之一股份的海航，給出的價格自然影響頗大。

02、蘇世民的中國朋友

蘇世民的中國朋友遠不止陳峯一位，黑石集團與許多中國頂級企業都在地產領域有過合作。

2012年，黑石與SOHO中國成立合資公司“盈石搜候(上海)有限公司”，雙方各持股50%。六年後，前SOHO中國總裁閻巖加入黑石集團亞洲房地產部，出任董事總經理一職。

無獨有偶，2015年開始的寶萬之爭中，引起“獨董不獨”爭議的張利平，另一個身份是黑石集團大中華區主席。

同年6月，萬科成立萬科物流公司，黑石入股；2016年8月，萬科聯合招商銀行從黑石集團手中收購了商業地產企業印力集團96.55%股權，對價128.7億人民幣。

2013年，黑石以4億美元的價格取得了當時經營不善、幾度易主的印力集團（原深國投商置集團）。在黑石加持下，印力集團得以迅速扭轉頹勢，轉虧爲盈的同時大規模擴張。在這筆交易中，黑石“買入——修復——賣出”的投資理念得以充分發揮，賺得盆滿鉢滿。

同樣是在2015年，蘇世民在哈佛和吳先生握了手。不久，安邦以19.5億美元的價格從黑石手中買下了紐約華爾道夫酒店。之後一年中，黑石又陸續以65億美元的價格賣給安邦保險16家豪華酒店資產，包括加州的麗思卡爾頓酒店以及曼哈頓的萬豪酒店。此舉創下中國大陸買家在美國作出的最高額地產收購記錄。

除此之外，2007年9月，恆大爲了赴港上市融資，將持有的御景半島項目的全資子公司雅立集團40%的股權轉讓美林。2010年9月，美林將包括這部分股權在內的項目打包出售給黑石。

2012年1月，黑石將廣州的御景半島項目40%的股權轉讓給恆大，套現12.6億港元，這也是黑石集團首次從中國地區地產投資的撤出，曾在地產市場掀起不小的漣漪。

甚至，黑石還和中國另一位極其神祕的萬億富豪有過交集。

03、PE巨頭的地產邏輯

蘇世民喜歡射擊，投資時，卻是一個地地道道的風險厭惡者。

2017年4月20日，在美國紐約第八屆中美商業領袖圓桌會議中，蘇世民對郭廣昌直言，自己成功的祕訣在於三個字——不虧錢。

價值可見、風險可控、未來可預測的成熟商業地產與該準則高度契合，也是黑石集團的重要投資方向。

2008年，黑石創建了面向中國商業地產的經營管理機構——盈石資產管理有限公司，隨後買下上海長壽路上“調頻壹”廣場項目，正式進軍中國商業地產。

有此平臺後，黑石頻頻出手，將一大批綜合體、酒店收入囊中。

2010年，與香港房地產開發商鷹君集團聯合出資7.34億元開發大連朗豪酒店；2012年，與中國臺灣頂新集團聯手買下了位於上海華敏帝豪大廈5層～33層；2013年，以1.28億美元認購方興地產子公司49%的權益，聯手開發寧波一個綜合商業地產項目；2017年，拿下新加坡豐樹集團旗下上海怡豐城，後更名“維璟廣場”；2019年2月，以4.8億美元收購美國商業地產運營商亞洲分公司Taubman Asia Malls 50％的股份，此次交易涉及中國兩處商業地產——西安和鄭州的熙地港購物中心……

其中一些項目已經讓黑石收穫頗豐。

例如前文所提，4億美元買入，三年後130億元賣給萬科的印力集團；又如2008年10億元買入，2011年14.6億元出售給新世界發展有限公司的上海“調頻壹”。

有意思的是，黑石在中國的商業地產之路並不孤獨。在房企龍頭萬科高喊“活下去”，國內房產公司紛紛收縮戰線時，外資卻頻頻出手。

商業地產諮詢公司世邦魏理仕集團的數據表明，2018年外資在商業地產上的投資激增62%，達到780億元人民幣(約合91億美元)，創下自2005年以來的最高水平，黑石集團便是最大買家之一。

充沛的資金儲備讓黑石不會放過任何一個機會。2018年6月，黑石宣佈旗下一支亞洲“伺機型”房地產基金籌集了71億美元。“由於亞洲地區都市化程度攀升及收入水準上揚，特別是中國及印度，激勵投資者對購物中心、倉儲、及其他房地產資產的投資意願。”

轉眼間，蘇志民“執黑”，在中國已落子11年。

知其白，守其黑，爲天下式。