突然發現一個問題，鄭州四環內，房價集體性持續下跌的區域只有一個——大北區。

　　大北區房價從去年下半年開始跟霜打的茄子一樣——蔫了，由16000元降到了15000多元，又降到14000多元。

　　前段時間正商家河家、融創中原宸院、萬科民安雲城、萬科紫臺、錦藝金水灣、碧源月湖等樓盤，又推出了13000元左右的特價房。

　　雖然這些項目解釋說，特價房都是工抵房，它們沒有降價；有些地產人多少有些羞惱的說“只是以價換量”，他們沒有降價。

　　但是高位站崗的業主們，顯然不認同這種說法。有不少業主一邊要求退差價，一邊滿臉鄙夷的說：小樣，你以爲換個馬甲，我就不認識你了？價格比原來低了不就是降價？說那麼多花樣做什麼！

　　那麼，屬於市區的大北區爲什麼就集體性持續降價了呢？

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　　目前關於大北區降價的解釋有三種：

　　第一種解釋是，大北區漲價太多。

　　2016年年初大北區均價9000元，比管南片區高1000元，2018年大北區均價16000元，比管南片區高了2000元，所以，它降價是咎由自取，完全活該。

　　但是，這個解釋有很大的漏洞。

　　首先，2016-2018年鄭州漲價最多的不是大北區，而是東區。高鐵東站附近從13000元漲到23000-26000元，比大北區漲幅大的多，但是它附近的房價卻基本沒有下跌。

　　其次，大北區現在房價跌的比管南片區還低，瘦死的駱駝比馬還小了不少，這太玄乎。

　　第二種解釋是，大北區樓盤太多，今年將有十六七個樓盤在售，競爭太過激烈，開發商急於回款，所以房價下跌。

　　但是，這個解釋也有漏洞。

　　高新區今年也有十幾個樓盤在售，但是除了萬科城商品房和公租房位於同一棟樓的房價下調之外，也沒有出現集體下跌。並且，鄭州在售樓盤最多的應該是北龍湖，它們的價格可是堅挺的很啊！

　　第三種解釋是，大北區降價只是開始，常西湖新區和管南片區房價下跌會緊隨其後。就像2017-2018年，綠博組團先降價，然後滎陽東、南龍湖就跟着降了。

　　這個解釋漏洞最大，一則拿四環內的區域和郊區作對比，本身就很扯。四環內屬於鄭州，郊區屬於縣市，行政等級、交通、醫療、教育、環境等等全都不在一個級別，怎麼比？

　　二則，2017-2018年是國家調控最嚴的時候，2019年一城一策，政策明顯在放鬆。見過熱漲冷縮的，哪見過熱的時候也縮的？

　　所以，以上三種解釋，只是大北區房價下降的表面原因，絕對不是最深層次的原因。

　　那麼，最深層次的原因是什麼呢？

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　　想要知道大北區房價下跌的深層原因，首先需要知道，針對剛需而言，它的競爭對手常西湖新區和管南片區，房價爲什麼不僅沒有下跌，甚至有些樓盤還漲價了。

　　大家想一下，最近幾年，常西湖新區的樓盤都是怎麼宣傳的？

　　基本套路是，先說四大中心馬上就建成了，放幾張工程進度照，真的是越來越漂亮。

　　再說綜合管廊馬上建成了，放幾張工程進度照，真的是日新月異。

　　再說鄭州市政務服務中心搬到常西湖新區了，放幾張照片，真的是高大上。

　　中央文化片區（CCD）

　　以後四大中心建成了，運動會召開了，鄭州所有媒體都還會極力宣傳這個區域。

　　這次運動會結束之後，鄭州肯定還會再申請其它運動會，下一個運動會，又能宣傳幾年。

　　即便不宣傳運動會，哪個明星來開演唱會了，哪個政府單位搬過去了，政府單位搬過去之後，學校、醫院、商業中心肯定也會馬不停蹄的搬過去，這些都是大利好，都能挑動購房者的神經。

　　總之，四大中心和市府西遷就是一個大IP，在未來相當長一段時間，都會源源不斷的產生利好，來烘托這個區域的價值。

　　管南片區的樓盤是怎麼宣傳的呢？

　　小李莊火車要改造了，放一個官方文件，搞的所有人一片歡呼。

　　地鐵14號線要改線了，放一個網傳的圖片，又引起廣泛討論。

　　以後，他們還可以宣傳，小李莊火車站改造動工了，哪幾條地鐵直通火車站了，火車站周圍又引進什麼高端寫字樓，五星級酒店了等等。

　　總之，小李莊火車站改造也是個大IP，能夠產生各種各樣的利好，讓管南片區的樓盤吹很多年。

　　大北區的樓盤最近幾年是怎麼宣傳的呢？

　　首先“城市向東，生活向北”。大北區有萬畝黃河溼地、古樹苑公園、賈魯河、黃河迎賓館等等，它是鄭州環境最好的區域。

　　其次，大北區距離北龍湖比較近，能享受到北龍湖帶來的紅利。

　　但是，實際情況是什麼呢？

　　這些公園、溼地散落在整個大北區，並且環境沒有讓人眼前一亮。我去大北區踩過很多次盤，週六週日也去黃河邊喫過幾次燒烤，說實話，一路走過去，真沒感受到它的環境有多好。

　　距離北龍湖比較近是大北區的優勢，但北龍湖的輻射範圍有限，很難輻射到文化路以西。大家應該注意到，推出特價房的都是文化路以西的樓盤，而中州大道附近的正弘府15500元/平綁定車位，十幾天前開盤是秒清的。

　　所以，大北區房價持續下跌的最大原因就是，環境好以及距離北龍湖近，這兩個IP太弱了，不足以支撐它這麼多年的宣傳。

　　大北區需要更多更強的IP去刺激購房者，比如準備建新地標、高級商務中心，或者多修一條地鐵、地鐵直通北龍湖，抑或者環境改造升級一下，變得尤爲出衆，讓鄭州人過目難忘等等。

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　　那麼，大北區會突出冒出一個大IP，或者幾個小IP，供開發商宣傳幾年，刺激房價上漲嗎？

　　我持謹慎樂觀的態度。

　　謹慎是因爲大北區想打造一個大IP很困難。

　　比如建新地標、高級商務中心等，需要摩天大樓，但大北區因爲有機場限高，此路不通。

　　多修地鐵，或者地鐵直通北龍湖等，也不太現實，因爲鄭州到2050年的地鐵規劃基本已定，大北區只有地鐵2、3、7號線，沒有直通北龍湖的。

　　另外，大北區沒有大量的產業，好的一面是環境也許好一點，但不利的方面也有很多。缺少產業，就缺少就業，大北區的人基本都要到金水區、東區找工作。

　　缺少產業，經濟就不發達，惠濟區的GDP在鄭州各區縣中基本都是墊底的，而大河路以南的土地也所剩無幾了，等土地賣完之後，GDP可能會更差，政府的財政收入就會更少，想打造大IP就更難了。

　　樂觀的一面是大北區還可以升級一下原來的環境IP。

　　賈魯河改造已經基本完成，蓄水之後應該會很漂亮。

　　賈魯河效果圖

　　鄭州古滎大運河文化區項目已經動工，鄭州準備把它申請成世界文化遺產，“國家5A級文化生態旅遊區、華夏曆史文化遺產保護傳承示範區、河南旅遊集散地”。

　　如果環境升級改造非常成功，大北區的樓盤在以後還會比較搶手，但是，如果不太成功，大北區可能就會泯然衆人，以後江湖上恐怕不會再有”城市向東，生活向北“的傳說。

　　總之，購房者買房就跟粉絲追星一樣，要麼你特別有實力、有演技本身就是大IP，要麼你得有特別多新八卦，打造各種小IP。如果兩者都沒有，那麼肯定會被大家慢慢的忘記。

　　不過還要強調一點，大北區房價持續下跌只是階段性的調整，不會是長久的現象。

　　2019年，合肥、珠海、南京、環京等各個城市的限購政策都在變得寬鬆，鄭州的利率開始不斷下降，大環境對房地產行業越來越好，所以，相信大北區房價回調的那一天，也不會太遠了！