回暖不回暖，每個人心裏都有一杆秤，每個人的標準和參照不同，得出的結論不同，感受也不相同。有的人覺得市場好不容易不降溫了那就是回暖，有的人認爲市場沒有回到最高點那就不叫回暖。還有同樣的是開發商，也分兩派，一派認爲市場回暖就可以改變大家的預期，讓市場再度火爆起來。另一派則認爲，市場回暖基礎不牢，不要輕易說回暖，而且過早炒作回暖可能會影響政策的調整，所以，是否回暖，大概也是每個人的預期不同造成的吧。

2018年堪稱史上最嚴厲調控年，五限壓頂，開發商和炒房者體會最深刻，莫要嘴硬，調控效果還是很給力的，否則幹嘛要天天呼號放開調控呢？所以，由於去年市場比較冷，那麼但凡政策稍微有點放鬆，市場便會漸漸好一點，給回暖打下比較好的基礎。

事實也是如此，隨着去年年底某個城市的適度放鬆，接着又得到官方默許，這自然會形成示範效應。因爲其他城市都盯着呢。對於調控放鬆，大家躍躍欲試。由此可見，很多城市已經到了非常關鍵時期。幾大城市開始以不同形式對調控進行了適度放鬆。然而對於這樣的解讀也是五花八門。據諸葛找房數據顯示，由於一線城市出臺調控政策的時間最早，隨着政策邊際效應出現下降，需求也有所釋放，2月四個一線城市成交面積同比均上漲。二線城市告別了此前一房難求的過熱市場，逐步趨於穩定。三四線城市市場有所降溫。

所以，一二線城市的回暖，三四線城市的降溫，這正是市場平衡的進程，也正是樓市穩定的必然。過熱的降溫，過冷的刺激，總之，穩定是大大局。樓市回暖是有一定基礎的。

1、2019年調控政策堅守房住不炒基礎上更加強調一城一策。

這個不多說，地方如果能做到房住不炒，能守住底線，地方的自主權還是相當大的，可以結合本地市場情況制定細化政策。這對開發商過於緊繃的狀態要好了很多。各地已經開始不同程度的微調就是最好的例證。

2、房貸利率整體顯寬鬆。

隨着市場流動性的改善，2019年房貸利率結束了此前單邊上漲的趨勢，觸頂跡象顯現，部分地區利率出現鬆動。

3、房企融資潮繼續升溫，成本大幅降低。

我們知道，去年本來就冷，融資渠道也被收緊，簡直是雪上加霜，但看今年，融資閘門開啓後，房企的融資動作便日漸頻繁，不僅規模加大，成本也明顯下降。21世紀報道評論認爲，房企正迎來近一年多來最好的融資環境。

因此，在過嚴的城市，且取得一定成效後，加上各種壓力，2019年適度放鬆也在情理之中。畢竟我們的政策是，在房子是用來住的而不是用來炒的這個定位下，堅守穩定底線，防止市場大起大落。那麼市場冷了就刺激一下也就不難理解了。然而房地產真的會全面放鬆嗎？真如某些人忽悠的那樣房價又要大漲，今天不買房明天就搶不到了？尤其是一些小開發商一些小中介一些炒房者又開始大肆炒作樓市回暖。

我們看看國家是什麼態度。住建部表示房地產調控不動搖，保持政策連續性。由此可見，樓市調控的主基調並沒有發生改變。人民網也在這時候發文稱，《“一城一策”不等於放鬆調控 “房住不炒”定位沒變》。今年以來，個別地方樓市調控政策“鬆綁”的消息不時傳出。值得注意的是，許多所謂政策調整尚無官方文件支持，甚至被地方明確否認。

所以，很多有良心的業內人士也呼籲，別在炒作樓市小陽春了，市場有些許回暖本是好事，可是再利用這個炒作只會葬送回暖成果。因爲市場不允許過熱過冷。部分城市再次出現“萬人搖號”、個位數中籤等火熱場景，熱點城市土地市場也出現流拍地受熱捧，溢價率封頂等現象，也再次被認爲是人爲炒作。

如果說僅憑政策而言，或許對於很多人的教育還不夠，那我們就看看大開發商是怎麼說的怎麼做的，而不能每天沉浸在一些小中介的炒作中。

萬科鬱亮表示，不要指望“觸底反彈”會很快到來，房子的財富效應已經改變。過去對宏觀形勢判斷都過於樂觀，但如今的宏觀形勢已經不是這個樣子，不是過了今年、明年就會好轉，我們需要做好長期準備。“活下去”是對自己說的，萬科是危機感驅動的公司。

3月29日，曾經“充滿江湖氣”的融創孫宏斌說出了“2019年我們會特別小心”。2019年拿地會非常小心，因爲近期土地市場開始“偏熱”，在這樣的背景下，融創拿地主要會聚集在一線二線城市。並且會在保證現金流穩定，不影響到槓桿率的前提下拿地。

在市場回暖背景下，一些人在忙於炒作，而大開發商們卻在小心謹慎行事。對開發商而言，2019年不會太好，但相比去年或許好一些。而對購房者又當如何呢？

購房者應該明確，買房的需求屬性，房住不炒的定位沒變，那就意味着別指望炒房，自住也需要看好時機。別輕信炒作者，要結合自己的需求。不是說不讓買房，而是別炒房了。在談到市場需要小心時，孫宏斌還提到，沒有生意比房地產更好！這就是我平時說的，如果不炒房，適度投資還是可以的，畢竟房地產保值增值的功能還是存在的。只是要放平心態，大漲的時機過去了。